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2005年4月1日，被告付军平作为卖方、被告王万才作为买方，双方共同签订《房屋转让协议书》一份，内容为：“一、甲方付军平，男，身份证号411002196304292039。二、乙方王万才，男，身份证号411002461006201。三、甲方付军平有位于解放路47号西货场家属院5号楼三单元四楼西户房屋一套（小户型），经甲、乙双方协商，甲方将此房屋转让给乙方，转让费为壹万陆仟元整（16000元），此费用包括封闭阳台、窗户装修、防盗门及其他各项费用。四、此房屋在签订本协议前发生的房屋遗留事宜，应由甲方负责解决处理，与乙方无任何关系。五、乙方将房屋转让费付给甲方后，甲方应将所有与此房屋有关的证件、证明全部交给乙方（因多种原因老房产证现已丢失，甲方未给乙方任何证件，只交付了房屋钥匙）。从此时起该房屋所有权归乙方所有。六、房屋产权证应由甲方负责办理。因老房产证是甲方兄长名字，但产权归甲方所有，所以，如果日后需要开具与此房屋有关证明或重新办理房产证时，甲方须积极配合办理，费用由乙方负责。七、此协议经甲、乙双方同意后签订，共一式三份，甲方、乙方、中间人各执一份。八、此协议自签订之日起生效。”被告付军平、王万才及中间人张秀荣在该协议书上签字捺印。 2007年6月30日，被告王万才作为卖方、原告李西良作为买方，双方共同签订《房屋转让协议书》一份，内容为：“一、甲方：王万才，男，身份证号411002461006201。二、乙方：李西良，男，身份证号411002196405052018。三、甲方王万才有位于解放路47号西货场家属院5号楼3单元四楼西户房屋一套，经甲、乙双方协商，甲方将此房屋转让给乙方，转让费为人民币叁万壹仟伍佰元整（31500元）。四、乙方将转让费付给甲方后，甲方应将所有与此房屋有关证件全部交给乙方，从此时起该房屋所有权归乙方所有。五、房屋产权证由甲方负责办理（即铁路房产证），地方过户费用由乙方负责办理（日后需要开具与此房屋有关证明之类的手续等，甲方应积极配合乙方办理。今后如果有拆迁情况，包赔多少全部归乙方所有）。六、此协议经甲、乙双方同意后签订，共一式三份（即甲方、乙方、中间人各执一份）。七、此协议自签订之日起生效。”被告王万才、原告李西良在该协议书上签字确认。对于本次房屋转让的购房款，原告李西良于2007年6月28日向被告王万才实际支付，被告王万才向原告李西良出具内容为“今收到李西良房屋款31500元叁万壹仟伍佰元整。”的收到条一份。上述两次房屋转让均未办理房屋过户手续。 2011年6月19日，该房屋被通知办理房屋所有权证书，房屋所有权人为许昌市火车站单位职工傅军。 本院认为：根据本院依法采信的2015年4月20日对被告傅军的电话录音，根据被告傅军的陈述内容，被告傅军具有将涉案房屋所有权让与被告付军平的意思表示，且被告付军平自1982年开始实际控制、占有、使用该房屋，虽被告傅军、付军平未办理房屋过户手续，被告傅军从形式上看仍为涉案房屋名义上的所有权人，但从实质上看，被告付军平基于合同关系依法占有涉案房屋，事实上取得该房屋的处分权，并基于合法占有对被告傅军享有抗辩权。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权行为与债权行为相区分，房屋过户登记的物权行为并不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的要件而不是房屋买卖合同生效的要件。2005年4月1日，被告付军平作为涉案房屋事实上的所有权人，其与被告王万才签订《房屋转让协议书》、将房屋卖予被告王万才的行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，根据双方所签房屋转让协议书的内容可知，协议双方在签订协议时均明知出卖与购买的为房屋产权，而非使用权，且双方在协议中明确约定被告付军平有协助被告王万才办理过户手续的义务，因此，被告王万才基于买卖合同法律关系依法占有并事实上取得涉案房屋的处分权。2007年6月30日，被告王万才又与原告李西良签订《房屋转让协议书》，将房屋卖予原告，该协议亦为双方真实意思表示，合法有效，且原告已向被告王万才实际支付购房款，被告王万才将房屋实际交付原告控制、占有、使用。故原告请求确认其与被告王万才签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求合法，本院予以支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系连环房屋买卖，三次房屋的让与行为均合法有效，协助办理过户手续作为房屋出让人的附随义务，出让人应当依法履行，本案的三次房屋让与具有连续性，最终买受人为实现合同权利要求合同相对人、前手房屋出让人协助办理过户手续的，能够有效地实现当事人的合同权利，维护市场交易的安全及稳定性，符合诚实信用原则，故本院依法予以支持。 关于原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，根据《物权法》第十四条的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。原告与被告王万才签订的《房屋转让协议书》，虽已实际履行，但双方未办理产权变更登记，故原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求三被告连带赔偿经济损失150000元的诉讼请求，没有事实依据，且证据不足，本院不予支持。 被告傅军、付军平关于本案所涉房屋买卖协议应属无效协议，本案房屋所有权人傅军并未委托付军平处置房屋，付军平与王万才签订房屋买卖协议处置涉案房屋的行为属无权处分，该行为无效的辩称理由，与事实不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 原告李西良与被告王万才于2007年6月30日签订的《房屋转让协议书》合法有效； |
