|
郑飞及新旭公司答辩称：1、陶巨友未依约支付租金，郑飞及新旭公司系依照合同约定行使合同解除权。2011年之前，陶巨友交付租金时间未严格按照合同约定履行，新旭公司只要同意接受即可，但并不是双方合意对支付租金时间的变更，陶巨友不能以此为由在此后不按合同约定履行义务。房屋租赁合同第七条约定：“乙方如不能在约定的时间交清房屋租金，甲方可认定乙方违约，并终止合同。”该约定己合意排除了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条中关于“合理期限”的规定，属于严格责任。2、陶巨友伪造以吕刚为产权人的租赁合同骗取第三人张明军签订转租合同，主观上存在恶意；2011年4月14、15日，郑飞及新旭公司以陶巨友支付租金违约为由书面要求解除合同，更说明郑飞在此之前不知道陶巨友擅自转租房屋的情况，其知道的时间是2012年4月而不是2011年4月，郑飞及新旭公司在知道房屋被转租后6个月内提出了异议。陶巨友迟交付租金及违法转租的行为己构成了双重违约。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题为固始天工公司与陶巨友于2006年3月29日签订的房屋租赁合同应否解除。
一、关于陶巨友迟交租金，新旭公司是否有权解除合同问题。根据双方房屋租赁合同第七条的约定，乙方（陶巨友）如不能在约定的时间交清房屋租金，甲方（固始天工公司）可认定乙方违约，并终止合同。双方通过此条约定赋予了出租方在条件成就时解除合同的权利。陶巨友申请再审称，新旭公司在没有给其合理期限的情况下单方解除合同，违反合同法第九十四条的立法本意。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于合同双方当事人的合同权利义务，首先应当根据合同约定内容进行认定，对于当事人没有明确约定的情形根据法律规定予以认定，而本案合同的当事人对合同的解除条件及解除权有明确约定，在陶巨友未按约定时间交纳租金的情况下，出租人行使合同解除权的条件已经成就。在当事人已经明确约定了出租人解除合同条件的情况下，陶巨友要求出租人留取“合理期限”与双方约定不符。合同解除权是解除权人的权利，作为出租人其可以选择接受租金继续履行合同，也可以选择拒收租金解除合同，陶巨友关于2008年、2009年、2010年其迟交租金出租人均予以收取即应视为租金给付时间已经变更的理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以提存标的物。本案租赁合同约定的租金付款时间为每年的4月3日，陶巨友未按合同约定时间交纳租金，新旭公司及郑飞为行使合同约定的解除权而拒收租金，不属于无正当理由拒绝受领的情形。2011年4月12日，陶巨友将租金提存不属于按期履约的行为，陶巨友关于2011年4月12日将租金提存、不构成根本违约的主张与房屋租赁合同约定的内容不符，新旭公司依约享有合同解除权。
二、关于陶巨友转租房屋，新旭公司是否有权解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。陶巨友主张，郑飞在2011年4月便知道房屋转租的事实，但在六个月内未起诉，人民法院不应支持其解除合同的请求。本院认为，陶巨友伪造其与虚假产权人吕刚之间的房屋租赁合同，向张明军隐瞒了实际出租人及本案房屋租赁合同的真实情况，与张明军订立了转租合同，其行为不当；也未提供证据证明其转租经过了出租人的同意，且郑飞在知道房屋被转租及陶巨友隐瞒其为产权人的情况后，以派人堵门、强行锁门等行为表明异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条未规定出租人提出异议的方式必须是向人民法院起诉，陶巨友关于郑飞及新旭公司未在六个月内起诉即无权解除合同的再审理由不足，不予支持。
综上所述，陶巨友未按合同约定时间交纳租金，且转租房屋未经新旭公司同意，新旭公司有权解除合同。陶巨友的再审申请理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第177号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭筱林
代理审判员 陈国防
代理审判员 翟晨飞
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 包宇競 |
