|
宏达公司出具的《房地产估价技术报告》对《房地产估价报告》（冀宏达房估（2012）0501号）的估价方法及各项考虑因素做出全面介绍。其中第六部分估价测算过程第2项载明，根据永清县嘉权新都小区房地产开发项目规划设计方案、施工图设计图纸及建设工程施工许可证（编号131023X110030101），全国统一建筑工程基础定额《河北省消耗量定额》（2008）、全国统一安装工程预算定额《河北省消耗量定额》（2008）及永清县建筑材料市场价格，建设工期调查资料，计算、确定1-5号楼及小区道路（含路灯）、小区绿化、小区管网（含电力设施）建设成本，及合理建设工期；第7项载明，根据销售期间及销售收入金额，建设期间及建设资金投入金额，计算资金经营缺口，依据当期金融市场融资利率水平，运用数理统计分析的方法，计算融资财务费用。 本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题为：1、庹希全是否构成违约；2、《房地产估价报告》确定的项目利润价值数额是否正确。 （一）关于庹希全是否构成违约问题。 永清县信访局出具的《证明》内容表明，该局为解决案涉项目回迁村民信访问题，函告泉城公司，并责成永清镇政府督促泉城公司立即进场施工进行回迁楼建设，泉城公司于2010年10月进行了回迁楼建设。上述证据结合泉城公司于2010年7月29日向庹希全发出的《通知》，可以认定泉城公司曾要求庹希全进场施工建设回迁楼。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。庹希全依照上述法律，称泉城公司未向其明确所交付回迁楼建设用地的位置，亦未办理建设工程开工许可证，其未施工建设回迁楼属于行使后履行抗辩权，不构成违约。本院认为，依照上述法律规定，当事人行使后履行抗辩权，应当提供证据证明先履行合同义务一方不履行合同义务或者不适当履行合同义务。同时，依照诚实信用原则，后履行合同义务一方在对方请求履行时，应当及时通知对方其行使后履行抗辩权。庹希全在诉讼过程中始终未提供证据证明泉城公司未确定回迁楼建设用地，亦未提供证据表明其曾就此问题向泉城公司提出异议，其主张行使后履行抗辩权，缺乏事实依据。依照案涉《协议书》的约定，泉城公司协助相关项目开发建设手续的办理，表明该公司负有出具办理回迁楼工程开工许可证所必须的开发手续的协助义务，而非办理许可证义务。庹希全以泉城公司未办理开工许可证为由主张其可以延迟履行回迁楼建设义务，亦缺乏依据。一审判决认定庹希全未组织回迁楼工程建设构成违约，依照公平原则，判令泉城公司赔偿庹希全预期利润损失的40%，适用法律并无不当。庹希全主张其未违约，泉城公司应承担违约责任，赔偿其全部项目利润损失，本院不予支持。 （二）关于《房地产估价报告》确定的案涉项目利润价值数额是否正确问题。 该问题的解决，包括以下问题： 1、《房地产估价报告》对建设工程造价评估时点的确定是否正确。 从《房地产估价报告》载明内容看，确定案涉项目利润价值的评估时点为2012年5月31日。从《房地产估价技术报告》载明的估价测算过程看，案涉项目的建设工程造价是依照相关定额标准等因素予以确定，鉴定依据中不包括评估时点，故案涉项目利润价值的评估时点并非项目中建设工程造价的评估时点，不影响工程造价的计算结果。庹希全认为《房地产估价报告》确定的案涉项目工程造价的评估时点为2012年5月31日，与本院查明的事实不符，其主张工程造价评估时点应确定为2010年8月，与工程造价鉴定条件不符，本院不予支持。庹希全主张泉城公司开工建设时工程造价成本为1400元，但未就此提供证据，对其认为《房地产估价报告》确定的工程造价成本过高，造成其逾期利润减少17434235元的主张，本院亦不予支持。 2、《房地产估价报告》是否应计算庹希全18705069.59元投资的融资利息。 《房地产估价技术报告》中估价测算过程表明，融资财务费用是针对案涉项目销售及建设期间的资金缺口进行融资所计算投入的费用。庹希全前期投入18705069.59元系基于双方协议约定投入的款项，并非上述报告载明的融资经营缺口，其主张应依照上述融资费用计算其前期投入资金融资利息4180581.51元，缺乏依据，本院不予支持。 3、《房地产估价报告》将泉城公司收取的销售收入管理费2088469元计入销售成本是否正确。 庹希全虽然提出《房地产估价报告》将泉城公司收取的销售收入管理费2088469元计入销售成本错误，但对该款项应由泉城公司取得并无异议，其针对该问题的主张，并不涉及其权利，亦与其可以获得的项目利润无关，本院不予审理。 经上述认定，庹希全上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费635298元，由庹希全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 辛正郁 审 判 员 关 丽 代理审判员 仲伟珩 二〇一四年五月三十日 书 记 员 唐 倩 |
