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一审法院判决：1、泉城公司返还庹希全投资款18088253元、前期开发支出616816.59元，赔偿庹希全项目开发利益损失14831640元，以上共计33536709.59元，于判决生效后十五日内履行完毕；2、驳回泉城公司的反诉请求；3、驳回庹希全的其它诉讼请求。案件受理费635298元，由庹希全负担400000元，泉城公司负担235298元；反诉案件受理费30800元、诉讼保全费5000元，由泉城公司负担；项目评估费398300元，由庹希全和泉城公司各负担199150元。 庹希全不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，判令泉城公司赔偿庹希全损失共计77399011.10元。主要理由： （一）一审判决认定庹希全违约是错误的。依照双方签订的《协议书》约定，泉城公司负有转让40亩土地使用权给庹希全的义务。合同履行中，泉城公司在未完成拆迁及取得建设工程施工许可证，建设用地不具备施工条件情形下，发函要求庹希全进场施工，庹希全当然无法进场施工。泉城公司在此情形下自行开发建设并出售已建成商品房，构成根本违约，应承担全部违约责任。一审判决已经查明泉城公司提供的证据不足以证明其向庹希全提供了具备施工条件的回迁楼建设用地，泉城公司当然无理由要求庹希全进场施工，庹希全也不知道去哪里进场施工。在此情形下，庹希全享有先履行抗辩权，依法不应承担违约责任。依照《协议书》约定，泉城公司应向庹希全返还案涉项目净利润扣除管理费后的全部收益。 （二）宏达公司出具的《房地产估价报告》在确定估价时点及计算方法上均存在错误。泉城公司施工时间为2010年8月，但《房地产估价报告》的估价时点为2012年5月31日，与泉城公司实际开工时间相差2年，造成该报告确定的工程造价成本为每平方米1750元左右，高于泉城公司实际开工时每平方米1400元工程成本，导致最终利润减少17434235元。工程造价的评估应以实际开工时的造价成本为依据，评估时点应确定为2010年8月。《房地产估价报告》列支了泉城公司的融资费用，但对庹希全前期投入的18705069.59元未计算融资费用。泉城公司应当按照计算该公司融资成本费用的同等标准支付庹希全18705069.59元融资利息4180581.51元。《房地产估价报告》对泉城公司应收取的销售收入管理费作为成本扣减是错误的。在泉城公司自行开发且自行售楼情况下，“销售收入管理费”与“销售费用”、“开发成本”存在重复计费情况，因此，销售收入管理费2088469元应当计入销售利润，依照协议约定由泉城公司享有。 综上，本案所涉房地产开发项目净利润应为37079125元（《房地产估价报告》确定利润）＋17434235元（建设成本以1400元计算）＋2088469元（销售收入管理费）=56601828元。依据《协议书》约定，庹希全应获得利润为37079125元＋17434235元=54513360元。泉城公司应当赔偿庹希全金额为54513360元＋18705069.59元（前期投入资金）＋4180581.51元（融资利息）=77399011.10元。 泉城公司答辩称，（一）庹希全称其不应承担违约责任的理由不能成立。1、依照双方签订的《协议书》约定，对该协议书签订前双方所签订的相关协议终止，且双方互不承担违约责任，故双方违约责任的确定，应以上述《协议书》约定的履行情况为依据。上述《协议书》约定，泉城公司已将案涉40亩土地转让给庹希全，泉城公司仅尚欠8亩回迁楼用地，不存在未按约完成土地拆迁问题。且依照协议约定，泉城公司仅协助庹希全办理相关手续，取得施工许可证应为庹希全的义务。2、《协议书》约定泉城公司提供8亩回迁楼用地，结合该协议其他约定，泉城公司完成上述8亩用地拆迁后，其他施工条件应由庹希全办理，泉城公司仅提供协助。庹希全以泉城公司未办理施工许可证为由拒绝进场施工，与合同约定不符。 （二）庹希全主张《房地产估价报告》确定评估时点及计算方法错误的理由不成立。一是，鉴定单位根据委托单位的委托目的，根据估价规范的原则和要求确定评估时点。庹希全称评估报告计算的成本为每平方米1750元左右，而同时期同地段房地产项目建设成本为1400元每平方米，缺乏事实和证据依据。二是，双方当事人之间系合作开发房地产合同关系，缔约目的是庹希全出资进行房地产开发并取得收益，并非出借泉城公司资金获得利息收益，庹希全主张投资利息，缺乏依据。三是，《房地产估价报告》载明“销售收入管理费”是指《协议书》第四条约定的“乙方按全部销售收入的1%向甲方交纳管理费”与列入开发成本的销售费用不同，销售费是指开发商聘请专业销售团队进行销售而支出的费用，不存在上述费用重复计算问题。请求判决驳回庹希全上诉请求。 本院二审查明：一审诉讼期间，永清县信访局于2011年7月18日出具《证明》称，永清县永清镇西关村城中村改造项目在得到批准后，开发商未进行回迁楼建设，导致该村回迁村民自2009年春节前至2010年6月期间多次围攻县委、县政府及信访局进行信访，要求开发商立即进行回迁楼建设。该局函告永清镇政府及泉城公司，并与项目主管部门进行协调，责成政府督促泉城公司立即进场施工进行回迁楼建设。2010年10月，泉城公司进行回迁楼开工建设。 宏达公司出具的《房地产估价报告》（冀宏达房估（2012）0501号）中致委托方函载明，估价时点为2012年5月31日，于该估价时点，确定估价对象永清县嘉权新都小区房地产开发项目按原合同（协议书-2010年1月29日）约定进行开发所能取得的利润，评估价值为37079100元。该报告所确定的估价对象评估价值，是在估价对象被估价人员现场勘察状况下，于估价时点时的市场价值。该报告估价假设和限制条件（一）估价假设条件第3项载明，根据泉城公司与庹希全2010年1月29日签订协议第4条，按原合同约定进行开发，庹希全应向泉城公司按全部销售收入的1%交纳管理费，评估净利润已扣除泉城公司销售收入管理费。 |
