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3、《资产转让合同》中涉及土地使用权转让的部分无效影响到整个合同的效力。土地与土地上的建筑物之间具有密切联系。《资产转让合同》中涉及土地使用权转让的部分无效，必然影响土地上建筑物转让的效力，否则会造成土地与其地上建筑物权属的分离。鉴于此，应当认定《资产转让合同》无效。 （三）关于转让土地使用权的分析 《资产转让合同》项下土地使用权是由管委会作为出让方订立的土地使用权认购书出让的、上述认购书在起诉前未经相关市、县人民政府土地管理部门追认、土地出让金未足额缴纳、起诉前广泽公司未取得土地使用权证书并且未经任何有批准权的人民政府同意转让，属于无效的合同。《土地使用权解释》明确规定的时间点是诉讼前，而不是签订合同的时候，这样就得出了唯一的结论，就是不管曾经是否取得过土地使用权证，如果在诉讼之前当事人没有实际取得土地使用权证的，所签订的土地使用权合同一律无效。而原审法院并没有分清这样的时间点，没有认定在本案诉讼前不管是福寿德公司、还是广泽公司，均没有取得国有土地使用权证这一法律事实。 （四）关于《资产转让合同》被确认无效的后果 土地使用权转让合同被确认无效为自始无效，具有溯及既往的约束力。因本案返还的财产是基于合同交付的财产，并且在合同被确认为无效合同后，根椐《合同法》第58条的规定，因该合同取得的财产应予以返还，恢复到合同没有签订前的状态。 成捷公司在签订《资产转让合同》时知道转让的土地使用权和办公楼存在转让无效的重大瑕疵，故广泽公司与成捷公司都存在一定的过错，根据《合同法》第五十八条的规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，广泽公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 根据广泽公司再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。 （一）关于《资产转让合同》是否属于国有土地使用权转让合同的问题。第一，《资产转让合同》中约定的案涉土地使用权转让，并非单独转让。虽然《资产转让合同》第一条明确转让标的为三部分：国有土地使用权、厂房、办公楼三部分，但该三部分之间并非都约定的是单独转让。事实上，《资产转让合同》中真正约定单独定价转让的只有对办公楼的转让，价款为1300万元。而对案涉国有土地使用权，《资产转让合同》约定的是与厂房一起转让，合计价款为3500万元。也即，《资产转让合同》并未约定对案涉国有土地使用权单独定价转让。第二，案涉国有土地使用权与案涉厂房、办公楼之间关系密切，不可分离。从一、二审已查明事实可知，案涉厂房、办公楼都位于案涉国有土地之上。根据“房随地走”、“地随房走”的基本原则，案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权三者应一并转让。具体而言，成捷公司签订《资产转让合同》的目的如果是要案涉厂房、办公楼等的房屋所有权，则一般应同时受让案涉国有土地使用权；而如果其是要案涉国有土地使用权，则一般也应同时受让案涉厂房、办公楼等的房屋所有权。这也是《资产转让合同》同时约定对案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权三者同时转让的原因。第三，《资产转让合同》同时具有国有土地使用权转让合同和房屋所有权买卖合同的部分特征，是一种混合合同。《资产转让合同》虽然没有为案涉国有土地使用权的转让单独定价，但根据“房随地走”、“地随房走”的原则并结合《资产转让合同》中对转让标的分列三项：案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权的表述形式，应可认定双方当事人在《资产转让合同》中也有转让案涉国有土地使用权的合意。第四，《资产转让合同》的相关条款主要呈现出房屋买卖合同特征。首先，《资产转让合同》的相关条款表明，成捷公司签订《资产转让合同》的主要目的是为得到房屋所有权并加以利用，而不是案涉土地使用权。《资产转让合同》第四条第（一）款约定“本合同签章并支付首笔款项后，乙方（成捷公司）即可入驻标的资产并进行改造。”第五条第（三）款则约定“甲方负责向乙方详细交接标的资产，并保证在搬迁置放于标的资产中的机械设备时不破坏房屋的主体结构，不拆除房屋的采暖系统、上下水系统、电力系统及足以导致不能正常使用的设备设施。”上述约定表明，成捷公司签订《资产转让合同》的直接目的是得到案涉房屋所有权，并加以使用。对此目的，广泽公司在签订该合同时即已知晓。这也明显区别于主要目的是为得到国有土地使用权而签订的国有土地使用权转让合同。因为如果买受人是为了实现获得国有土地使用权这一主要合同目的而不得已买下土地上的房屋，则没有必要对房屋可利用状态的保持作出特别约定，更没有必要对进驻房屋的时间和相关改造事项作出约定。其次，《资产转让合同》没有对案涉国有土地使用权的转让单独定价，不具备国有土地使用权转让合同的基本要素。一般而言，不管标的物所有权的转让还是财产权利的转让，都必须有一个共同的基本要素即转让价款。而从《资产转让合同》中对案涉土地使用权转让相关事项的约定可知，对案涉国有土地使用权，《资产转让合同》约定的是与厂房一起转让，合计价款为3500万元。也即，双方当事人对案涉国有土地使用权转让价款并未明确约定。这显然不符合国有土地使用权转让的交易惯例和要求，与该合同中关于办公楼的转让价款为1300万元的约定形成鲜明对比。另外，按日常生活经验可知，如果双方当事人签订《资产转让合同》转让的主要标的是案涉国有土地使用权，则不可能不对该标的价款作出明确约定。由上，《资产转让合同》在性质上并不属于国有土地使用权转让合同。 |
