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最高人民检察院向本院提出抗诉认为，上述二审判决适用法律错误。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。二、根据庭审查明的事实:皓羽公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知金华公司。金华公司于2006年9月30日出售XX号商铺时，苏金水尚未向其主张交房，该房屋纠纷亦未进入仲裁或诉讼程序，也即金华公司是在不知XX号商铺已售的前提下另售他人，且XX号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章。金华公司并无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款中“一房数卖”的主观恶意，更没有隐瞒实情的欺诈故意;而金华公司出售X号商铺是在2O07年1月16日，在苏金水向其主张交房，且涉房纠纷已进入仲裁审理过程之中而为，也即金华公司系在明知X号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意，其行为是导致X号商铺在存在纠纷且尚未解决的情形下，出现“一房二售”客观事实的根本原因。由此可见，X合同与XX号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审判决适用该《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款判令金华公司向苏金水支付X、XX两套商铺购房款50%的惩罚性赔偿，判令金华公司赔偿苏金水2815505元，适用法律确有错误。三、二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的X、XX号合同错误。X号合同上盖有金华公司销售合同专用章，而XX号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章，即皓羽公司出卖XX号商铺与金华公司无关。且苏金水向皓羽公司支付的购房款5631010元，皓羽公司并未交付金华公司。金华公司完全在不知情的情况下将XX号商铺另卖他人，金华公司不存在恶意。故XX号商铺不存在解除合同的问题。二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的XX号合同错误。同理，金华公司对皓羽公司返还苏金水购房款563万元承担的补充赔偿责任亦不应包含XX号商铺的购房款。 金华公司同意抗诉意见并认为，一、皓羽公司无权销售“楚天星座”X、XX号商铺，该公司违反双方合同约定，超出代理销售范围，在楚天星座楼盘封盘期间，将楚天星座X、XX号商铺出售给苏金水是越权行为，该行为对金华公司没有约束力，其责任由行为人皓羽公司承担。二、苏金水在购房中存在严重过错，不构成表见代理的法律特征。广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”，苏金水却在2006年4月与皓羽公司签订合同；苏金水对存在明显缺陷的购房合同未尽到必要的审查义务，X号合同和XX号合同版本不一致，两份合同主体印章不一致、内容不同，X号合同有多处涂改粘贴痕迹，付款收据由皓羽公司而非金华公司出具，苏金水部分房款系支付给了曾庆婷个人。三、本案中皓羽公司超越代理权销售“楚天星座”X、XX号商铺，且金华公司无过错，本案也不构成表见代理的法律特征，金华公司销售X、XX号商铺的行为不构成违约，金华公司不应当承担对皓羽公司返还苏金水购房款的补充责任和向苏金水承担购房款50%的赔偿责任。请求撤销湖北省高级人民法院（2009）鄂民一终字第28号民事判决并改判X号合同、XX号合同无效、驳回苏金水要求金华公司返还购房款、赔偿利息损失、赔偿5631010元及仲裁费的诉讼请求，一、二审诉讼费及财产保全费全部由苏金水承担。 苏金水答辩称，一、抗诉书认为两份购房合同是有效的，申诉人却认为两份合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，抗诉再审案件审理范围必须是抗诉支持当事人请求的范围，鉴于抗诉并未支持金华公司的申诉请求，本案再审程序应到此（指本案庭审时）终结，金华公司的观点不应纳入再审范围。二、就检察机关现有抗诉理由而言，违背了民事代理制度的基本原则，以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的诚信环境造成了极大损害。皓羽公司系金华公司授权销售代理人，皓羽公司有权代理销售涉案的房屋，本案是代理销售，不是表见代理，涉案合同直接约束商铺的出卖人。就XX号商铺而言，购房合同首页已明确表明了金华公司的出卖人身份和皓羽公司的代理人身份，皓羽公司在合同尾页代理人签章处盖章，这是代理人表明被代理人身份情况下作出的代理销售行为，而抗诉书的观点仅仅因为尾页上只有皓羽公司的公章，就认为该合同与金华公司无关，绝对是对代理制度的严重误解。无论事实上金华公司是否知晓，皓羽公司的行为都代表了金华公司，在民事法律关系上只能认定金华公司知晓，即在房产已经销售后再次销售，导致苏金水合同目的无法实现，应承担双倍赔偿责任。二审判决仅判令金华公司承担对房款的补充赔偿和50%的违约赔偿责任，已是绝对宽容。三、湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形。四、金华公司逃避责任，其相关观点缺乏法律基础。本案仅需查明代理关系是否成立；金华公司认为合同存在涂改所以无效，但其提交一审法院的授权委托书、律所所函等均有明显涂改；苏金水作为购房人六年多以来房款没退房产被另售，而皓羽公司与金华公司既无任何损失也未实际承担责任；金华公司是在利用诉讼推卸自己选择伙伴不当的责任。五、本案应认定金华公司在两份销售合同中，具有一房二售的违约行为，导致合同目的无法实现，应判决金华公司承担全部款项的双倍赔偿责任，但苏金水尊重二审判决结果。请求以申诉人没有同意抗诉意见为由，驳回申诉人的申诉。 |
