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湖北省武汉市中级人民法院一审认为，一、关于对苏金水举证X号商铺《武汉市商品房买卖合同》（以下简称X号合同）的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由皓羽公司与苏金水接洽签订，但鉴于该合同只有苏金水和金华公司的签章，而没有皓羽公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏金水和金华公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，皓羽公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏金水所持的一份原件，且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，均不足以证实该合同系他人伪造，因此，该合同所约定的内容应是双方真实意思的表示，合同形式和内容亦未违反法律规定，该合同应认定为有效合同。合同签订后，购房人应依购房合同的约定按时向房屋开发商交付购房款，但苏金水没有根据合同相对性原则向金华公司给付房款，而将购房款付给皓羽公司并由其出具收据，最终使得皓羽公司将该房款不当得利占有。可见，苏金水所付购房款不能依约交付给金华公司，致使该合同目的不能实现，应予解除，其过错系买受人苏金水自身造成。出卖人金华公司就此没有过错。二、关于XX号商铺《武汉市商品房买卖合同》（以下简称XX号合同）的效力及其过错责任的认定。由于该合同的签章处仅有苏金水和委托代理机构皓羽公司的签章，没有金华公司的签章，根据2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。苏金水作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定，但按常理亦应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识，更不应以合同为凭直接向皓羽公司给付其购房款。因此，苏金水与皓羽公司之间所发生的这一购房行为，与金华公司无关联，金华公司对此不存在过错。综上，苏金水向皓羽公司付购房款共计5631010元的行为，完全是因苏金水自身的过错而造成，其责任不在金华公司。由于皓羽公司是不当收取苏金水的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，皓羽公司应将收取苏金水的购房款予以返还。苏金水要求皓羽公司承担返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失的连带责任的诉请，一审法院予以支持。苏金水要求解除X号合同的诉请，鉴于该合同双方已无继续履行的可能，一审法院予以确认。苏金水认为其签订购房合同及付购房款是基于皓羽公司的有权代理，至于代理人与被代理人之间的内部约定不约束购买人的理由，其实质是要法院确认皓羽公司在本案中的行为属表见代理，从而要求金华公司承担返还购房款5631010元及赔偿相应损失。合议庭评议认为，本案皓羽公司的行为是否属表见代理，应根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定而确定。苏金水所签订的X号合同虽说是皓羽公司以被代理人的名义订立合同，但皓羽公司不是合同的相对方，苏金水没有理由向不是合同的相对方支付X号商铺的购房款；至于苏金水所签订的XX号合同，皓羽公司并没有以被代理人的名义签订该合同，且苏金水也未向被代理人支付XX号商铺的购房款。因此，本案中皓羽公司的行为均不构成表见代理。故，苏金水以此理由要求金华公司承担返还购房款5631010元及赔偿相应损失的诉请，不予支持。据此，湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出（2008）武民初字第56号民事判决：一、解除苏金水与金华公司签订的X号商铺《武汉市商品房买卖合同》;二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）;三、驳回苏金水的其他诉讼请求。案件受理费94151元，由苏金水负担45192.48元，皓羽公司负担48958.52元。诉前财产保全费5000元，由皓羽公司负担。 苏金水不服上述一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。 湖北省高级人民法院二审认为，一、根据金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》及《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》的约定，皓羽公司代理销售金华公司的“楚天星座”房屋，金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系，金华公司系委托人，皓羽公司系受托人。皓羽公司将“楚天星座”一层X、XX号商铺出售给苏金水，苏金水与皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》，苏金水应为第三人。二、关于X号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，虽然皓羽公司未在合同上盖章，但金华公司已在合同上加盖公章，苏金水亦在合同上签字，该合同应为有效。由于苏金水购买X号商铺一直与皓羽公司商谈，且X号合同中明确约定皓羽公司为委托代理机构，皓羽公司未在合同上盖章的行为并不影响皓羽公司的受托人身份。由于皓羽公司未向苏金水出具其与金华公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，且在《武汉市商品房买卖合同》中对该事项未作出约定，金华公司亦未就此事项向苏金水宣示，故苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，应视为苏金水向金华公司支付了购房款，一审法院认定苏金水所付购房款不能依约交付金华公司，致使该合同目的不能实现而应予解除缺乏事实和法律依据，予以纠正。三、关于XX号合同的效力问题。虽然金华公司未在合同上盖章，仅有皓羽公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，且从X号合同签订过程看，苏金水对于皓羽公司作为受托人，有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，XX号合同直接约束金华公司和苏金水，该合同应为有效。一审法院认定苏金水与皓羽公司就XX号商铺发生的购房行为，与金华公司无关联，缺乏事实和法律依据。由于苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当，应视为苏金水向金华公司支付了购房款。至于皓羽公司收取了苏金水两份《武汉市商品房买卖合同》约定的购房款5631010元未交给金华公司，属另一法律关系，金华公司可另行主张权利。四、苏金水在两份商品房买卖合同交付后，依约向金华公司支付了购房款5631010元，已履行了合同约定的义务。而金华公司却擅自将出售给苏金水的X、XX号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，苏金水要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，金华公司应将购房款5631010元返还给苏金水并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于苏金水交付的款项全部由皓羽公司收取，金华公司未收取任何款项，且在一审法院判决皓羽公司向苏金水返还购房款并赔偿其资金占用损失后，皓羽公司对一审判决并未提出上诉，应视为认可，故对此不作变更，金华公司对于皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定，苏金水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏金水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，XX号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章，由于苏金水疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任2815505元，其余责任由苏金水自行承担。苏金水上诉主张的仲裁费用，因系其必然支出的诉讼费用，不予支持。综上，苏金水的相关上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。据此，湖北省高级人民法院于2009年12月23 日作出(2009)鄂民一终字第28号民事判决:一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2008) 武民初字第56号民事判决主文第二项;二、撤销湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项;三、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的X号、XX号商铺《武汉市商品房买卖合同》;四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任;五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94151元，由苏金水负担28245.30元，由湖北金华实业有限公司负担65905.70元。 金华公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。 |
