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2003年7月22日荧佳公司向马春平发送的律师函，系要求马春平到售楼处“换签”合同，办理房屋的按揭贷款手续，付清余款，并写明在全部房款付清前，荧佳公司不予办理入住手续，并不承担逾期交房的责任。由此可知，该函件并非合同约定的书面通知马春平办理交房手续，而是要求马春平办理按揭贷款手续，交付房款余款，而且在余款付清前不予交付房屋。因此，对于荧佳公司关于该函件即为交房的主张不能成立。在荧佳公司并无其他充分证据证明其按期交房的情况下，该院认为，荧佳公司未在合同约定的2001年12月31日前向马春平交付房屋。荧佳公司逾期交房的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。一审法院判令荧佳公司给付马春平逾期交房违约金142593元并无不当。 （二）诉争房屋产权登记面积小于还是大于合同约定面积，荧佳公司是否应向马春平赔偿房屋面积误差损失。双方争议在于，马春平称其所购买的为建筑面积204.56平方米的地上1、2层，而建筑面积为113.06平方米的地下1层系荧佳公司赠送的部分。荧佳公司称出售给马春平的房屋为地上1、2层，建筑面积204.56平方米，以及地下1层，建筑面积113.06平方米，赠送给马春平的是与其所购商品房连通的另一部分地下1层，套内建筑面积105.22平方米;该部分面积与出售给马春平的地下1层建筑面积113.06平方米为不同的两部分。经该院到现场勘察，地下1层确有荧佳公司所述的出售及赠送两部分空间。对于荧佳公司所指赠送部分的面积，马春平认为与其无关，并非合同中约定的内容。 针对以上争议内容，该院认为，《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢(座)05单元，该商品房的用途为商业，属剪力墙结构，层高为4.2m，建筑层数地上2层，地下1层，该商品房建筑面积为290.06平方米，其中套内建筑面积197.24平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积92.82平方米。马春平认为该处所写的“地下1层”仅为对该楼结构的描述。该院认为，合同的第三条即为对买受人购买的商品房的表述，而买受人购买的05单元即包括地上1、2层及地下1层，因此马春平的解释无法成立。由此可知，马春平从荧佳公司处购得的房屋为地上1、2层，地下1层，约定的建筑面积为290.06平方米。《补充协议》约定:买受人通过购买，获得主合同第三条所指商品房的同时，出卖人向买受人赠送其所购商品房连通的地下一层，套内建筑面积105.22平方米的使用权。由此可知，荧佳公司除了向马春平出售建筑面积为290.06平方米的地上1、2层及地下l层外，还应向马春平赠送套内建筑面积105.22平方米的与其所购商品房连通的地下1层。可以看出，该赠送部分的面积与出售的地下1层应为两部分面积。 结合双方当事人提交的证据可知，马春平购买的诉争房屋地上1、2层的实测建筑面积为204.56平方米，地下1层实测建筑面积为113.06平方米，共计317.62平方米，该面积即为产权登记面积，比《商品房买卖合同》中约定的建筑面积290.06平方米多出27.56平方米。此外，荧佳公司向马春平额外赠送的地下1层系套内建筑面积105.22平方米的使用权。由此可知，诉争房屋的产权登记面积大于合同约定面积，原审判令荧佳公司赔偿马春平面积误差损失1785279元不当，予以纠正。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下:一、撤销北京市第二中级人民法院(2006)二中民再终字第9848号、(2004)二中民终字第5413号民事判决;二、维持北京市朝阳区人民法院(2004)朝民初字第3470号民事判决第一项，即北京荧佳房地产信息咨询有限公司给付马春平逾期交房违约金142593元;三、撤销北京市朝阳区人民法院（2004)朝民初字第3470号民事判决第二项，即北京荧佳房地产信息咨询有限公司赔偿马春平面积误差损失1785279元(判决生效后10日内给付);四、驳回马春平的其他诉讼请求。 最高人民检察院抗诉认为，1941号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）该判决关于马春平购买的是建筑面积为290.06平方米的地上1、2层及地下1层房屋，荧佳公司另外赠送的面积与出售的地下1层为两部分面积，产权面积大于合同约定面积的认定，缺乏证据证明。（二）该判决未判令荧佳公司承担双倍支付房屋面积误差比超出3%部分的房款，适用法律确有错误。 申诉人马春平同意检察机关的抗诉意见。 被申诉人荧佳公司没有提供答辩意见。 除北京市高级人民法院原审查明的事实外，本院再审另查明：2008年6月26日，北京市建设委员会颁发的京房权证朝私08字第269397号房屋所有权证记载，涉案房屋建筑面积204.56平方米，所在层数为地上1层、2层。 本院认为，根据马春平的申诉理由及案情，本案的争议包括两个方面：一是涉案房屋的地下室是否属于马春平购买；二是荧佳公司是否应承担房屋交付面积不足的责任。 （一）马春平购买的房屋不包括涉案房屋的地下室，该地下室属于赠送面积。 虽然《商品房买卖合同》第三条约定，马春平所购商品房“建筑层数为地上2层，地下1层”，但《补偿协议》第三条同时约定，“买受人通过购买，获得主合同第三条所指商品房的同时，出卖人向买受人赠送，其所购商品房连通的地下一层”。按照通常理解，“连通的地下一层”应位于所购商品房的正下方，且与该房屋直接相连相通。由此，该赠送部分应与《商品房买卖合同》第三条约定的地下1层为同一个部分。既然《补偿协议》已经将《商品房买卖合同》第三条的地下1层另行约定为赠送面积，那么该部分就不再是荧佳公司向马春平出售的部分。在北京市高级人民法院提审前的历次庭审中，荧佳公司从来没有关于涉案房屋的地下室是马春平购买的主张，可以说明这一点。京房权证朝私08字第269397号房屋所有权证记载涉案房屋为地上1层、2层，没有地下室，同样可以证明这一点。1941号判决关于“赠送部分的面积与出售的地下1层应为两部分面积”的认定，缺乏证据证明，应予纠正。 （二）荧佳公司应承担房屋交付面积不足的责任。 根据《商品房买卖合同》，马春平购买房屋的建筑面积应为290.06平方米，而实测面积数据表明，该房屋建成后的实测建筑面积仅为204.56平方米，房屋所有权证书记载的面积也是204.56平方米，比合同约定面积少了85.5平方米。据此，荧佳公司交付的房屋面积不符合合同约定。《商品房买卖合同》第五条约定:“产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值超过3%部分的房价款由荧佳公司双倍返还给马春平”。现房屋产权登记面积比合同约定面积少了85.5平方米，面积误差比绝对值超出了3%，荧佳公司的行为构成违约，应承担房屋面积不足的违约责任。1941号判决关于诉争房屋的产权登记面积大于合同约定面积的认定不当，应当予以纠正。 综上，北京市高级人民法院(2009)高民提字第1941号民事判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、撤销北京市高级人民法院(2009)高民提字第1941号民事判决。 二、维持北京市第二中级人民法院(2006)二中民再终字第9848号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 于松波 审 判 员 贺 禔 代理审判员 张能宝 二〇一三年四月二十八日 书 记 员 刘园园 |
