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2004年1月8日，北京市朝阳区人民法院作出(2004)朝民初字第3470号民事判决认为，马春平、荧佳公司经协商一致所签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，应为有效合同。但荧佳公司在签订合同并收取了马春平交付的50%房款后，未履行合同及《补充协议》规定的向马春平交付房屋以及办理剩余50%房款按揭手续的义务。其行为违反了合同约定，已构成了违约，应向马春平交付逾期交房的违约金。根据荧佳公司提交的诉争房屋实测面积结果，荧佳公司交付的房屋与合同约定相差85.5平方米。面积误差绝对值超出3%部分为76.7982平方米，已经严重违反了合同第五条第二款关于面积误差比的约定，应由荧佳公司按合同约定，对超出部分的房价款双倍返还给马春平。荧佳公司关于马春平未按规定支付余下50%房款并拒绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩意见，没有事实和法律依据，均不予采信。关于马春平要求荧佳公司出示实测面积报告原件及工程质量竣工验收证明之诉讼请求，由于双方在庭审中对实测面积报告均予确认，法院在此不作处理。后项请求所涉文件，在合同中没有明确约定，法院也不作处理，如有纠纷，应另案诉讼解决。据此，判决:一、荧佳公司给付马春平逾期交房违约金142593元;二、荧佳公司赔偿马春平面积误差损失1785279元。 荧佳公司不服上述一审民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。 2004年6月25日，北京市第二中级人民法院作出(2004)二中民终字第5413号民事判决认为，虽然马春平与荧佳公司之间签订《商品房买卖合同》，但同时双方签订了《补充协议》，该《补充协议》明确约定了“买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《北京市商品房买卖合同》及本补充协议”，并约定双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，因此，应当认定签约时双方的真实意思是，在荧佳公司取得合法销售房屋手续后双方重新签订新的买卖合同。马春平与荧佳公司签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于《补充协议》的理解产生争议，未能签订新的合同。在此情况下，荧佳公司拒绝交付房屋，并不存在违约，马春平请求荧佳公司支付违约金并赔偿面积误差损失，没有事实与法律依据，荧佳公司的上诉请求予以支持。一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。据此，判决:一、撤销北京市朝阳区人民法院(2004)朝民初字第3470号民事判决;二、驳回马春平的诉讼请求。 马春平不服北京市第二中级人民法院上述二审民事判决，向该院申请再审。 2006年6月15日，北京市第二中级人民法院作出(2006)二中民再终字第9848号民事判决认为，第一、从此前马春平与荧佳公司签订的《都市心海岸房屋认购书》上看，明确的只是简单的购房意向。从双方后又签订的《商品房买卖合同》的格式和内容上看，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，双方另又签订《补充协议》对《商品房买卖合同》的未尽事宜进行了约定，系双方真实意思表示。马春平按约定交付了50%的购房款作为首付款，已实际履行了合同。因此，该合同应属于商品房买卖合同，而不是意向书。第二、2001年12月，马春平与荧佳公司在签订《商品房买卖合同》时，荧佳公司并未取得《北京市商品房预售许可证》，对此双方是明知的，所以又签订了《补充协议》，明确了待荧佳公司取得《北京市商品房预售许可证》后的“换签”事宜。荧佳公司于2002年4月取得了《北京市商品房预售许可证》，马春平在实际履行合同后，于2003年11月提起诉讼，根据规定，双方所签订的合同应当认定为有效合同。第三、双方关于“换签”合同的约定仅是双方约定的合同义务之一，并非就买房一事重新协商后再次签订新合同，该约定并不影响双方所签合同的效力。第四、根据《商品房买卖合同》第八条约定，荧佳公司未履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。合同中约定该套房屋建筑面积为290.06平方米，该套房屋建成后的实测建筑面积为204.56平方米，比合同约定的面积减少了85.5平方米，面积误差比绝对值超出了3%，根据合同的约定，荧佳公司的行为己构成违约，荧佳公司亦应承担房屋面积减少的违约责任。据此，判决:一、撤销该院(2004)二中民终字第5413号民事判决;二、维持北京市朝阳区人民法院(2004)朝民初字第3470号民事判决。 荧佳公司不服上述再审民事判决，向本院申请再审。2009年2月20日，本院作出(2008)民一监字第102号民事裁定，指令北京市高级人民法院再审本案。 2009年6月8日，北京市高级人民法院作出（2009)高民提字第1941号民事判决（以下简称1941号判决）认为：本案的焦点在于:一、荧佳公司是否存在逾期交房的行为，是否构成违约;二、诉争房屋产权登记面积小于还是大于合同约定面积，荧佳公司是否应向马春平赔偿房屋面积误差损失。 （一）荧佳公司是否存在逾期交房的行为，是否构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，符合商品房买卖合同的性质，当事人均应严格按照合同内容履行。《商品房买卖合同》第八、九条约定:荧佳公司应当在2002年12月31日前交付所购房屋，逾期超过90日后，马春平要求继续履行合同的，荧佳公司按日向马春平支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人入住通知书送达之日起，即视为出卖人已交付该商品房。 |
