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综上，一审法院认为，郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于万通公司与新华百货公司已经办理了案涉商铺的产权过户手续，郑国安与万通公司之间的《商品房买卖合同》应予解除，因合同收取的购房款5035400元万通公司应向郑国安返还。由于万通公司存在违约行为，应向郑国安赔偿差价损失11513700元和查档查询费550元。郑国安的其他诉讼主张不予支持。故一审法院作出（2013）青民一初字第4号民事判决，判决如下：一、解除郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》；二、万通公司于判决生效后60日内向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿商铺差价损失11513700元和查档查询费550元；三、驳回郑国安的其他诉讼请求。案件受理费162000元、财产保全费5000元、鉴定费39000元，由郑国安负担51500元，万通公司负担154500元。 郑国安不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决未判令万通公司赔偿郑国安购房按揭贷款利息错误。《商品房买卖合同解释》第八条明确规定，在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审判决未支持郑国安的该诉讼请求违反了上述规定。（二）一审判决未判令万通公司赔偿郑国安已付购房款一倍的损失缺乏事实依据，违背法律规定。一审判决认定“万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，……万通公司的行为有别于上述司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形”缺乏客观事实依据，与实际情况不符。一审判决据此未支持郑国安的该诉讼请求违反了上述司法解释的规定。（三）一审判决少判商铺差价损失1384500元错误。虽然万通公司于2012年1月20日将案涉房屋过户至新华百货公司名下，但郑国安当时并不知晓该情况。在法院判决解除案涉《商品房买卖合同》之前，万通公司的违约行为是一直持续的，如果《商品房买卖合同》未判决解除，郑国安还能实现合同目的即享有案涉房屋所有权，则郑国安就享有该房屋的现市场价值。因此，应当以诉讼后的市场价格为基准进行鉴定，评估基础日应为郑国安提起诉讼并申请鉴定的时间，一审判决以2012年1月20日作为评估基准日缺乏事实和法律依据。综上，请求：1、判令万通公司赔偿郑国安购房按揭贷款利息1070474.58元、已付购房款一倍的赔偿5035400元以及一审判决少判的商铺差价损失1384500元；2、本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由万通公司承担。 万通公司答辩称，《商品房买卖合同解释》第八条对一房二卖赔偿金额有明确限定，郑国安上诉主张赔偿的金额已经超出了该司法解释规定的限额，故不应予以支持。 万通公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决确定的赔偿数额与法律规定的赔偿原则不符，有失公正。《商品房买卖合同解释》第八条明确规定，对于一房二卖，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但一审判决在判令万通公司返还购房款的同时，还判令万通公司赔偿房屋的市场差价，赔偿数额远远超过了已付购房款的两倍。（二）一审判决鉴定程序存在错误，鉴定意见有重大错误。在一审鉴定过程中，万通公司对鉴定提出了书面异议，并申请重新鉴定，但一审法院对于万通公司的申请既没有驳回，也没有采信。一审判决所依据的鉴定意见中，对案涉房屋进行价值评估时所参照的标的房屋使用权为50年，而案涉房屋的使用权只有39年，因此，必然导致评估结果远远高于实际价值。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由郑国安承担。 郑国安答辩称，第一，万通公司所称的郑国安请求的赔偿金额超过最高限额，是对《商品房买卖合同解释》第八条规定的误读。第二，一审鉴定程序不存在违法之处，鉴定报告估值系鉴定机构根据建房年限作出的，万通公司所称的评估价值高于实际价值不能成立。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失5035400元。二、一审判决万通公司赔偿郑国安商铺差价损失11513700元是否正确。三、万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息1070474.58元。 一、关于万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失5035400元的问题 本院认为，首先，《商品房买卖合同解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条规定明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，万通公司认为该条规定明确出卖人承担的损害赔偿责任不应超过已付购房款一倍系理解错误，不能成立。 其次，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿，因此，万通公司应当赔偿郑国安的所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑国安主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑国安请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。 二、关于一审判决万通公司赔偿郑国安商铺差价损失11513700元是否正确的问题 |
