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案件审理过程中，华菱置业向原审法院递交一份《关于依法定程序处理岳阳新天地诉华菱置业房地产开发经营合同纠纷一案的申请》，请求原审法院依照相关规定对该案中止审理。原审法院经审查认为，华菱置业的该项申请不符合中止审理的条件，不予准许。 岳阳新天地一审起诉称，岳阳新天地与华菱置业于2004年8月16日签订了《合作协议》。根据《合作协议》约定内容，双方实质应为土地使用权转让。目前项目开发建设已完成、华菱置业已收取前期投资和固定回报，其土地使用权实质已以该价格转让给了岳阳新天地。在该土地使用权上的建筑物形成的资产，当然归岳阳新天地所有，该项目由此形成的债权债务也应由岳阳新天地承担和负责处置。因目前具体建筑物一时难以准确界定，为加快解决纠纷，请求判令：确认双方所签《合作协议》为土地使用权转让合同，“华菱.香墅美地”项目开发形成的资产应归岳阳新天地所有，该项目开发所形成的债权由岳阳新天地享有，债务由岳阳新天地承担。 华菱置业辩称，（一）岳阳新天地及其法定代表人在签订、履行《合作协议》过程中采取虚增工程款、销售房屋收入不记账、捏造虚假债务、无偿占有大量物业等手段，虚构、隐瞒事实真相，将香墅美地项目的财产据为己有，涉嫌合同诈骗，该合同无效，岳阳新天地诉讼请求应予驳回。（二）假定《合作协议》有效，无论其是土地使用权转让合同还是合作开发合同，均不能改变该合同权利义务的约定，双方仍应按该合同的约定履行。因岳阳新天地的大量违约行为和在先义务没有履行，尚不具备合同约定进行房地产过户的前提条件。所以，岳阳新天地以该合同是土地使用权合同就应确定开发资产归其所有的请求不能成立。（三）本案中，华菱置业依法享有并行使在先履行、同时履行和不安抗辩权，乃至抵消权、留置权，岳阳新天地诉讼请求不能成立。《合作协议》第二条约定：“……甲方前期投资款形成的债权债务由甲方自行承担。后期开发费用由乙方自行解决，并承担由此产生的一切债务及责任。”第三条第6项约定：“项目销售面积达到总销售面积的85%时或者在本协议签订后28个月内，乙方结清应向甲方缴纳的固定回报和前期投资款……”第三条第7项约定：“在甲方前期投资款及固定回报收回之后，剩余物业过户到乙方或其他业主名下之前，乙方应将项目质保金移交给甲方。”但岳阳新天地至今都没有履行上述大量的在先义务，且在2008年9月丢弃未开发完成的项目一走了之，在岳阳新天地没有进行投资、承担开发义务和责任，偿还其前期投资款及固定回报之前，华菱置业有权依据《合作协议》的约定，拒绝将“剩余物业过户到乙方或其他业主名下”。（四）岳阳新天地在开发期间已经出售给业主并已收取房款90%以上的物业是案外其他业主的财产，不能确认归岳阳新天地所有。综上，岳阳新天地诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点是岳阳新天地能否依据《合作协议》的约定取得华菱.香墅美地项目开发形成的资产并承受该项目开发中形成的债权、债务。根据《合作协议》，华菱置业的主要合同义务是向岳阳新天地提供华菱.香墅美地项目土地用于房地产开发，岳阳新天地的主要合同义务是在约定期限内向华菱置业支付前期投资款及约定的固定回报。现有证据表明，双方订立《合作协议》后，岳阳新天地的确接手开发了部分涉案项目，后因岳阳新天地资金链条断裂，其法人代表胡成出走，便使华菱.香墅美地项目部无人管理，华菱置业被迫处理因该项目产生的相关后续事项，承担了部分本应由岳阳新天地履行的后续投资或其他义务。故此，《合作协议》的约定内容虽然从表明上看符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，但岳阳新天地不能举证证明已经支付华菱置业投资款及固定回报，土地使用权亦未过户，该项约定应视为没有履行。岳阳新天地据此提出其应取得华菱.香墅美地项目开发形成的资产并承受该项目开发中形成的债权、债务的诉讼请求，因其未全面履行《合作协议》约定的义务，不予支持。华菱置业答辩提出该合同因胡成涉嫌合同诈骗案应属无效的意见，因华菱置业未提供充分证据证明胡成涉嫌合同诈骗，待出现新的法定事由后华菱置业可另行主张。综上，一审法院作出判决：驳回岳阳新天地的诉讼请求。案件受理费691800元，由岳阳新天地负担。 岳阳新天地不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）原判决基本事实认定错误。《合作协议》已依约生效并实际履行。截至2006年12月，案涉项目工程已经完工并进行了竣工验收，至2008年8月，案涉项目92％的房屋已经销售，期间，岳阳新天地向华菱置业支付共计1.26亿元。故该项目所形成的资产应归岳阳新天地所有，项目形成的义务应归岳阳新天地承担。原判决认定岳阳新天地不能举证证明已经支付华菱置业投资款及固定回报，土地使用权未过户，该项约定视为没有履行的依据不足。（二）原判决关于举证责任分配问题适用法律不当。2008年10月后，案涉项目财务账目已由华菱公司掌控，故应由华菱公司对案涉项目的财务账目承担举证责任。综上，请求撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。 华菱置业答辩称，（一）岳阳新天地没有履行《合作协议》约定的合同义务，华菱置业享有同时履行抗辨权、先履行抗辨权和不安抗辨权。同时，在2008年岳阳新天地法定代表人胡成出逃后，华菱置业承担了该项目开发过程中遗留的所有责任及债务。故岳阳新天地无权要求开发所得物业归其所有。（二）2008年4月17日，岳阳新天地给华菱置业发出《承诺书》，承诺：“在承包经营合作开发华菱.香墅美地项目过程中，本公司保证严格按协议运作，若出现任何违法违规违约的行为，本公司愿意放弃对该项目的一切权益”。由于岳阳新天地违约，根据该承诺书，其已经无权对案涉项目主张相关权利。（三）作为《合作协议》约定的开发投资义务人，岳阳新天地应提供其适当履行的相关证据，并由此承担举证不能的法律后果。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为根据案涉合同的性质及履行情况，岳阳新天地的诉讼请求应否得到支持。 |
