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2010年9月25日，凤凰县人民政府对电力公司回复凤政函（2010）107号《关于城北256亩土地出让价格问题的复函》称，电力公司的湘德电（2010）40号请示已收悉。经研究，现复函如下：1、原则同意城北256亩土地征用程序完成后，尽快依法启动招拍挂程序，可征求电力公司意见设定条件。2、根据电力公司与国土局签订的《委托征地协议》第三条的约定，本宗土地10万元／亩为征地价格和完成报批手续及有关征地税费、办证费。本宗土地的最终价格以实际发生为准。3、依据2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的有关规定，国有土地使用权招拍挂出让应不低于评估价格。该宗地经中介机构评估，其价格为33万元／亩（不含三通一平），亦即为该宗地的挂牌出让底价。如电力公司依法取得该宗地的使用权，预先支付的10万元／亩的征地等款项，可折抵受让款。该复函亦抄送国土局。 2012年7月20日，国土局签收了电力公司向其提交的由电力公司、房地产公司、投资公司支付总计15905067.79元的《凤凰堤溪征地费用清理说明》。 2012年11月28日，国土局在湖南省国土资源网上交易系统发布凤土网挂字（2012）4-4号土地挂牌公告，拟将位于凤凰县沱江镇城北，使用权面积为73139.5平方米，建筑密度小于或等于40%、容积率小于或等于2.8、绿地率大于或等于35%的商业、居住用地使用权，以1亿元的起始价进行挂牌出让。2012年12月4日，湖南麓和律师事务所受电力公司的委托向国土局发出（2012）湘麓律函字第11号《律师函》，认为电力公司已依约支付凤土网挂字（2012）4-4号土地挂牌公告项下地块的征地拆迁费用，电力公司作为委托人和投资人的合法权益不容忽视，并请求国土局在收到函件后三个工作日内采取措施暂缓对该宗地的挂牌程序。2012年12月24日，电力公司以国土局为被告向湖南省高级人民法院提起委托合同纠纷之诉，该院根据电力公司的申请于2012年12月26日冻结了凤土网挂字（2012）4-4号土地挂牌公告项下的国有土地使用权。2012年12月27日，电力公司以与国土局有庭外和解意向为由提出撤诉申请，该院予以准许，并根据电力公司的申请解除了对上述挂牌土地使用权的冻结措施。同日，凤凰县新意房地产开发有限公司以1.76亿元的价格竞得该国有土地使用权。 2013年12月13日，国土局在湖南省国土资源网上交易系统发布凤土网挂字（2013）2-2号土地挂牌公告，拟将位于凤凰县沱江镇城北金坪地块，使用权面积为135511.0平方米，建筑密度小于或等于40%、容积率小于或等于2.8、绿地率大于或等于35%的商业、居住用地使用权，以2.1亿元的起始价进行挂牌出让。国土局的该次挂牌，没有成交。 另查明，签订《委托征地协议》后，电力公司根据该协议约定，自2007年11月至2010年9月，自行或委托电力局、投资公司、房地产公司分八十多笔共向凤凰县土地收购储备中心、凤凰县非税收入管理局、凤凰县沱江镇金坪村村民委员会、凤凰县沱江镇人民政府等支付征地费用、征地下乡补助、生产扶持金、测绘费、征地搬迁费、业务协调费等直接费用合计15852779.79元。其中包括：1、凤凰县非税管理局收到的230万元，具体情况为：电力局于2006年12月28日预付的100万元，及于2008年1月11日支付的5万元，电力公司于2009年1月4日、2009年10月20日、2010年2月5日分别支付的50万元、25万元和50万元。2、凤凰县土地收购储备中心收到的938万元，具体情况为：电力局于2007年5月16日预付的150万元，电力公司于2007年12月29日支付的788万元。3、凤凰县沱江镇金坪村村民委员会收到的3187845元等。电力公司自2007年11月12日至2013年7月15日，及受其委托的房地产公司自2007年11月15日至2011年12月31日均参与了凤凰县沱江镇城北新区至临沱江地块的征地拆迁工作，为此，电力公司和房地产公司共同支出人员工资、办公费、差旅费、修理费、材料费、业务招待费等间接费用合计4558452.52元。 电力公司一审起诉称，2007年11月2日，其与国土局签订《委托征地协议》，约定：由电力公司委托国土局征用凤凰县沱江镇城北地块土地256.265亩；价格为10万元／亩；国土局保证在2008年2月31日前完成征地、供地、交付电力公司使用。协议签订后，电力公司已按国土局要求累计支付各类款项共计15905067.79元，并因该地块的征地等土地整理工作发生相关费用8428132.21元，合计24333200元。在双方的共同努力下，该地块的征地等土地整理工作得以完成。但除了上述土地中的30亩已经电力公司同意由国土局划拨给电力局外，尚余226.265亩土地未能依约出让给电力公司，现已挂牌出让。国土局的行为已构成严重违约，故请求判令：1、国土局返还电力公司因征地等土地整理工作而发生的各项费用共计2433.32万元；2、国土局赔偿电力公司经济损失7566.68万元；3、由国土局承担本案全部诉讼费用。 国土局答辩称，（一）《委托征地协议》因违法而无效。案涉土地属于尚未办理征收手续的集体所有土地，电力公司无权进行委托征收。电力公司未经合法的申请、审批及出让程序，无权直接获得国有土地使用权。（二）《委托征地协议》实际上不能履行。电力公司未按照协议约定在2007年11月7日前向国土局首付1000万元，至今为止，国土局只收到100万元工作经费；电力公司在没有依法履行用地申请、审批手续的情况下，直接向凤凰县人民政府请示用地价格和提出其他要求的行为表明：其一，对《委托征地协议》的放弃和终止；其二，向政府提出新的请求。在凤凰县人民政府已明确告知建设用地使用权必须依法进行招拍挂的情况下，电力公司却没有参加竞拍，并公开表示放弃用地权。（三）凤凰县人民政府划拨30亩土地给电力局的行为，与本案无关。（四）电力公司诉称的已支付款项，收款单位均为独立法人主体，非国土局，除国土局收到电力公司的100万元外，其他部分与国土局无关。电力公司提供的费用损失证据为房地产公司2007年至2013年的全部财务资料，与《委托征地协议》的履行无关。（五）《委托征地协议》为无效合同，电力公司无权要求赔偿可得利益损失7566.68万元。综上，国土局退回款项只能在100万元之内结算，多退少补，对电力公司的其他诉讼请求，请予驳回。 一审法院认为，虽然电力公司与国土局于2007年11月2日所签合同的名称为《委托征地协议》，但其内容实为电力公司先向国土局提供部分资金，由国土局将其用于该协议项下地块的征收报批和拆迁安置开支，国土局在完成对该地块的征收工作后，再将其建设用地使用权中的一部分划拨、另一部分出让给电力公司。因为建设用地使用权的划拨属于行政行为，由此产生的纠纷依法不属于民事案件的审理范围，故对该协议中有关建设用地使用权的划拨问题，本案不予审理，电力公司如因该部分协议内容与国土局有争议，可另行诉讼。就该协议中关于168亩建设用地使用权的出让问题而言，除了国有土地使用权的现时状态及相关款项的支付方式有所不同外，其他内容与建设用地使用权出让合同基本相同。双方现因该协议中关于建设用地使用权的出让而发生争议，根据最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》（法（2011）41号）第77条第1项的规定，本案案由应确定为建设用地使用权出让合同纠纷。本案主要有三个争议焦点： |
