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红枫公司与东方广场公司未提交书面答辩状，其在庭审中均同意葛邦和、纪振英的答辩意见，认为红枫公司与购房人签订了房屋买卖合同，房屋已经实际销售，房款已经收到，未办理过户登记是因为红枫公司的工作人员离职带走了软件，购房人对于未办理过户没有过错。故对中信信托公司的主张应予驳回。 2012年12月21日，葛邦和、纪振英对执行标的提出异议，江苏高院受理后于2013年4月18日作出（2013年）苏执异字第12号执行裁定书，认为：1、葛邦和、纪振英非消费者，在一审法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已全部支付房款并已实际占用房产。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者系为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的人。葛邦和、纪振英购买商品房并不是为生活消费需要用于其实际居住，而是将购买房屋用于出租进行投资经营，故其非《中华人民共和国消费者权益保护法》所规定的消费者。葛邦和、纪振英虽非消费者，但不影响其以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定依法行使权利。葛邦和、纪振英提供了其于2011年1月24日支付全款的银行付款凭证原件，中信信托公司无理由、无证据加以推翻，故葛邦和、纪振英已全部支付房款。根据葛邦和、纪振英与东方广场公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，葛邦和、纪振英支付房款后，已将其房产全权委托东方广场公司装潢并进行经营管理，租赁期从交付房款后次日起算10年。东方广场公司虽未与红枫公司办理该物业的交接手续，但东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受葛邦和、纪振英的委托承接装潢业务，应视为葛邦和、纪振英已实际占用涉案房产。在葛邦和、纪振英支付了全部房款和装修款，已将施工完毕的房屋交东方广场公司进行装潢，且实际已收取了租金情况下，东方广场公司与红枫公司之间现虽未办理房屋交接手续或迟延办理交接手续，不影响涉案房屋已实际交付葛邦和、纪振英占用的认定。2、葛邦和、纪振英对于房屋未办理过户登记手续无过错。红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》能够证明对于商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户的原因并非葛邦和、纪振英过错造成。故葛邦和、纪振英认为涉案房产不应查封的理由成立，遂裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼915室房屋的执行。中信信托公司不服该裁定，遂向江苏高院起诉。 上述事实有当事人提供的商品房购销合同、租赁及委托经营管理合同、公证书、收款收据、（2013）苏执异字第12号执行裁定书、（2013）苏执异字第42号执行裁定书、听证及庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。 经当事人确认，本案一审争议焦点为：1、中信信托公司起诉是否超过法定期限？2、红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、购房人有无排除执行的实体权利？一审法院根据事实与法律对上述争点作如下认定： 关于争议焦点一，中信信托公司起诉是否超过法定期限的问题。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：当事人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十三条规定，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。因此，十五日系对执行异议之诉规定的法定的起诉时限，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。本案中信信托公司在执行裁定送达证上签收的日期为2013年4月22日，其主张于2013年5月3日至一审法院立案部门立案，一审法院立案部门告知其因为诉讼费收费标准等问题需要研究，故暂缓立案。经一审法院核实，中信信托公司确于2013年5月3日至一审法院申请立案，因现行规定对执行异议之诉案件按财产标的标准收费还是按件收费不明确，需研究后再决定如何立案，故一审法院立案部门告知中信信托公司暂缓立案。一审法院经研究后按照财产标的收取诉讼费，中信信托公司根据一审法院通知及时立案，故中信信托公司的起诉并未超过法定期限。 关于争议焦点二，红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。 中信信托公司主张房屋买卖合同上红枫公司公章的真实性无法判断，且合同没有经过备案，因此合同不具有真实性。一审法院认为，中信信托公司虽对红枫公司的公章的真实性提出异议，但对公章没有申请鉴定，也没有提供相应证据予以推翻，故对其主张不予采纳。关于合同备案问题，一审法院在审理中到昆山市住房与城乡建设局调查，该合同确系红枫公司自行制作的合同，而非昆山市住房与城乡建设局出具的合同文本，且没有经过备案。一审法院认为，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力，故对原告的该项主张不予支持。 中信信托公司主张红枫公司与购房人之间系名为房屋买卖实为融资的借款合同。因为东方广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》有回购约定；而且红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》第11条约定了交接手续，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且要签订房屋交接单，而本案中红枫公司与购房人并未实际发生房屋交付事实，葛邦和、纪振英只是收取房租。合同签订后购房人也没有向红枫公司书面提出要求办理备案及过户的相关文件。因此双方系以购房为形式进行相应的融资行为，性质上属于借款合同。 葛邦和、纪振英主张，《租赁及委托经营管理合同》中的回购约定是在同等条件下可以优先回购，系为了房屋的整体性保护经营而设定的条款，并非融资回购。借款合同应当具备借款人、出借人、借款金额、借款期限、利息约定、违约金的承担、借款人是否提供担保等要件，而葛邦和、纪振英与红枫公司签订的《昆山市商品房购销合同》具备房屋买卖的全部要件，并不符合融资借款的要件，因此不属于借款合同，红枫公司与葛邦和、纪振英之间存在合法有效的房屋买卖关系。 |
