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2012年10月22日，红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书载明：“我公司开发建设的‘东方云顶广场1#-4#（4-10层）高档公寓’位于巴城镇湖滨南路1098号，该项目于2004年3月12日取得《昆山市商品房预售证书》，预售证号为（2004）预售准字第081号，预售面积为70353.27平方米。地方政府为确保酒店正常经营，对原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于2011年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。上述所预售房屋不存在一房多卖，我公司郑重承诺，今后若出现对上述所预售房屋产生纠纷，一切后果及责任由我公司承担与贵局无关。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。涉案房屋包含在上述承诺书中49套酒店式公寓楼内。 一审法院另查明，中信信托公司与红枫公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定由中信信托公司向红枫公司贷款（大写）陆亿伍仟万元整，（小写）650000000元。中信信托公司于2010年3月29日至2010年10月12日陆续向红枫公司累计发放了（大写）伍亿伍仟贰佰壹拾玖万肆仟贰佰元整，（小写）552194200元，贷款期限为十二个月，即从2010年3月29日至2011年3月29日。后经红枫公司申请，中信信托公司同意将贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫公司发放贷款（大写）肆仟贰佰玖拾壹万元，（小写）42910000元。中信信托公司累计向红枫公司发放贷款（大写）伍亿玖仟伍佰壹拾万肆仟贰佰元，（小写）595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫公司应向中信信托公司支付贷款利息306294579.72元，但红枫公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。中信信托公司发函要求红枫公司、东方广场公司立即偿还所有本息，红枫公司、东方广场公司未按照要求履行还款义务。中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19748号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向一审法院申请执行，一审法院于2012年7月23日立案执行。2012年8月15日，根据中信信托公司的申请，一审法院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫公司名下的涉案房屋。涉案房屋不在《贷款合同》抵押物范围之内。 2012年12月21日，葛邦和、纪振英对执行标的提出异议，江苏高院受理后于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第12号执行裁定书，认为：1、葛邦和、纪振英非消费者，在一审法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已全部支付房款并已实际占用房产。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者系为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的人。葛邦和、纪振英购买商品房并不是为生活消费需要用于其实际居住，而是将购买房屋用于出租进行投资经营，故其非《中华人民共和国消费者权益保护法》所规定的消费者。葛邦和、纪振英虽非消费者，但不影响其依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定行使权利。葛邦和、纪振英提供了其于2011年1月24日支付全款的银行付款凭证原件，中信信托公司无理由、无证据加以推翻，故葛邦和、纪振英已全部支付房款。根据葛邦和、纪振英与东方广场公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，葛邦和、纪振英支付房款后，已将其房产全权委托东方广场公司装潢并进行经营管理，租赁期从交付房款后次日起算10年。东方广场公司虽未与红枫公司办理该物业的交接手续，但东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受葛邦和、纪振英的委托承接装潢业务，应视为葛邦和、纪振英已实际占用涉案房产。在葛邦和、纪振英支付了全部房款和装修款，已将施工完毕的房屋交东方广场公司进行装潢，且实际已收取了租金的情况下，东方广场公司与红枫公司之间现虽未办理房屋交接手续或迟延办理交接手续，不影响涉案房屋已实际交付葛邦和、纪振英占用的认定。2、葛邦和、纪振英对于房屋未办理过户登记手续无过错。红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》能够证明，对于商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户的原因并非葛邦和、纪振英过错造成。故葛邦和、纪振英认为涉案房产不应查封的理由成立，遂裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼915室房屋的执行。中信信托公司不服该裁定，遂向江苏高院起诉。 2013年5月21日，中信信托公司向江苏高院起诉。 中信信托公司诉称：江苏高院在执行中信信托公司与红枫公司、东方广场公司等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案中，于2012年8月15日查封了登记在红枫公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。葛邦和、纪振英对执行标的提出书面异议。江苏高院于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第12号执行裁定书，认为葛邦和、纪振英异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼915室房屋的执行。中信信托公司认为，葛邦和、纪振英与红枫公司签订的合同系名为房屋买卖合同，实为借款融资，且房屋买卖合同的真实性无法确认。红枫公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》表明，地方政府“要求暂缓对外销售”东方云顶广场公寓4号楼房屋，葛邦和、纪振英在明知政府上述要求的情况下，仍与红枫公司签订所谓房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理房屋销售网上备案和产权登记，过错明显。东方云顶广场公寓4号楼至今未能建设完工，更没有验收，还不能使用。涉案房屋一直由红枫公司、东方广场公司实际占有和实际控制，红枫公司没有将其名下的房屋交付葛邦和、纪振英，葛邦和、纪振英从来没有占有和使用过该房屋。江苏高院（2013）苏执异字第12号执行裁定书认定的“实际占用”与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”，无论从文字还是内涵上都显然不同，不能认定葛邦和、纪振英已经实际占有了涉案房屋。因此，葛邦和、纪振英的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予驳回。综上，中信信托公司认为葛邦和、纪振英的异议理由不能成立，遂请求：1、撤销江苏高院（2013）苏执异字第12号执行裁定书；2、驳回葛邦和、纪振英的执行异议，继续执行红枫公司名下价值36.715万元的房产；3、诉讼费用由红枫公司、东方广场公司和葛邦和、纪振英承担。中信信托公司在2013年7月16日一审庭审中将第二项诉讼请求变更为请求许可对讼争房产的执行。 |
