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安钡佳公司与洪秀凤所签两份《商品房购销合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在洪秀凤已经按约支付全部价款的情况下，安钡佳公司应当依法按约向洪秀凤交付房产并协助办理所有权变更登记。百富琪商业广场存在违规超建的事实，但该行政违法并不针对本案争议房产，安钡佳公司向洪秀凤交付房产并不存在法律上和事实上的障碍，对洪秀凤有关安钡佳公司交付案涉房产的诉请，本院予以支持。而因前述行政违法行为构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，于本案中直接判决安钡佳公司履行办理所有权变更登记义务并不妥当。安钡佳公司应在相关行政违法事项消除后，协助洪秀凤办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，洪秀凤可另循法律途径解决。 三、关于安钡佳公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪秀凤支付的律师费的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安钡佳公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人有关安钡佳公司逾期交房违约责任的约定，安钡佳公司应承担的违约金为：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元；35541130元×5‰=177705.65元；以上合计19350127.65元。洪秀凤要求安钡佳公司承担19350128元的违约责任有合同依据。考虑到洪秀凤对其收取的736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。据此，安钡佳公司应向洪秀凤支付违约金11990128元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。律师费300万元的支出，并非洪秀凤主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，洪秀凤亦未充分证明该损失额与安钡佳公司违约行为之间的直接因果关系，故对洪秀凤此项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定双方当事人之间名为房屋买卖实为借贷法律关系，并据此驳回洪秀凤的诉讼请求，认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。洪秀凤上诉主张其与安钡佳公司之间存在房屋买卖法律关系，并要求安钡佳公司承担继续履行等违约责任，有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销云南省高级人民法院（2014）云高民一初字第9号民事判决； 二、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向洪秀凤交付百富琪商业广场一层、二层商业用房； 三、昆明安钡佳房地产开发有限公司于百富琪商业广场所涉行政违法事项消除后四十日内协助洪秀凤办理一层、二层商业用房所有权变更登记； 四、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向洪秀凤支付违约金11990128元； 五、驳回洪秀凤的其他诉讼请求。 昆明安钡佳房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费630558.30元，二审案件受理费630558.30元，共计1261116.60元，由昆明安钡佳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 辛正郁 代理审判员 潘 杰 代理审判员 司 伟 二〇一五年六月一日 书 记 员 韦 大 |
