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广东省珠海市金湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）珠金法民一初字第313号 原告（反诉被告）马臣飞，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份号码：×××021X。 委托代理人张爽，广东友邦方达律师事务所律师。 委托代理人戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。 法定代表人邓伟群，董事长。 委托代理人陈昱，广东德赛律师事务所律师。 委托代理人谢翔，广东××赛律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）马臣飞诉被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，被告珠海市成泰置业有限公司在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并于2015年8月27日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）马臣飞的委托代理人张爽，被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司的委托代理人陈昱、谢翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2013年5月12日与被告珠海市成泰置业有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》。根据合同约定，原告购买被告位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号珠光新城14栋2单元301房，购房金额为654560元，首期款为264560元应于2013年5月25日前由原告付清，余款390000元由原告向中国工商银行申请按揭付款，被告应于2014年2月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告房款已按时全部付清，但被告迟迟未交付房屋。按照合同约定，被告逾期交房，自2014年2月28日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价万分之五的违约金。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金19964.08元（按合同约定，从2014年2月28日起以原告已交付房款为基数，按日万分之五计算至2014年4月30日共61天）；2、被告承担本案全部诉讼费用。 原告为证明其本诉主张在举证期限内向本院提供的证据如下：1、珠海市商品房买卖合同；2、珠海市商品房买卖合同附件；3、购房发票；4、收款收据；5、2008年珠海市红旗自动站大雨以上量级记录；6、2010年珠海市红旗自动站大雨以上量级记录；7、2013年珠海市红旗自动站大雨以上量级记录；8、2008年珠海市受热带气旋影响情况；9、证明。 被告珠海市成泰置业有限公司辩称，一、签署的贷款合同应当在签订买卖合同后20天内办结，但原、被告签订的贷款合同时间是2013年12月13日。二、因出现了《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的交付期限相应顺延的情况，导致交楼日期相应顺延。根据买卖合同及补充协议约定，被告不应承担违约责任。买卖合同第七条交付期限约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。补充协议第6.3条约定：交付期限相应顺延的情况有：（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气（以气象资料为准）等；（7）因政府或公共事业部门原因导致的延误；（8）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等。当发生上述情况，该商品房交付期限应当相应顺延，出卖人不承担违约责任。造成本项目交付日期顺延主要有两方面的原因。1、恶劣天气。至珠光新城二期项目初步验收，工程施工期间经历了8次台风，影响工期达21天，经历暴雨和大雨（不包括台风期间雨天）天气，影响工期达47天。因暴雨、大暴雨、台风影响工期共计68天。过多的雨天对基础分部、主体分部、门窗分部、涂饰分部的施工影响较大，导致施工方无法正常施工，严重影响了工期。台风、暴雨、大暴雨恶劣天气有珠海市公共气象服务中心出具的证明，以及监理单位出具的证明加以佐证，属于前述买卖合同及补充协议约定的据以延期交楼的情形。根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。2、政策变更。在本项目配电方案取得珠海市供电局批复（2012年10月9日获批）后的设计过程中，配电工程现行国家行业标准发生变动，原供电方案不符合南方电网新的配电要求，原供电方案必须修改，已完成的配电工程设计也需重做。重新申报供电方案，设计单位须按新的方案重新进行配电工程施工图设计。新的供电方案于2013年2月1日获批，2013年5月初按新的配电方案完成配电施工图设计，导致后续预算造价、招标等工作相应顺延，影响总工期至少60天。配电工程国家行业标准的变更属于政策变更，亦属于买卖合同及补充协议约定“受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误”的情形，根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。三、被告已于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，被告已于2014年5月1日将房屋交付给原告。买卖合同第七条约定交付条件为该商品房已完成竣工验收备案手续，并取得竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。被告已于2014年4月30日取得本项目的《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，且被告已于2014年5月1日向原告送达收楼通知，根据补充协议9.4条“买受人应当在房屋交付通知送达十日内与出卖人办理房屋交付手续，逾期即视为房屋已按期交付”的约定，被告已于2014年5月1日将房屋交付给原告。四、买卖合同约定的逾期交楼违约金过高，应予以调整。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：逾期交付使用房屋的损失额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据以上条款，双方买卖合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显高于原告的实际损失。根据珠海陆地土地房地产估价有限公司出具的《珠光新城二期房地产租金评估报告》显示，与原告相同地段、相同户型的房屋租金相比，原告依据合同主张的违约金19964.08元已远远超出其实际损失的30%，根据前述最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应认定为违约金约定过高，违约金应予以减少。五、原告逾期办结银行贷款手续，应按照买卖合同的约定承担违约责任。补充协议第5.2条明确约定：买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续，办结银行按揭贷款手续是指：1）向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；2）按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。依据买卖合同及补充协议约定，原告应于2013年6月1日前办结银行贷款手续，但其并未在此时限内办结。直至2013年12月13日才最终办结银行贷款手续。根据补充协议第7.1条“买受人逾期办结银行按揭贷款申请手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条第1种方式承担逾期付款的违约责任”的约定，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任。另根据补充协议第5.9条“付款方式由买受人自行选择，买受人选择按贷款付款方式的，不免除买受人支付房款的义务，也不因此将付款义务转让给银行，买受人应积极提交并签署（包括补签）向银行贷款所需要的全部资料，并促使银行（包括但不限于提交全面真实的资料、担保、催告等）在签订本买卖合同后90日内将全部房款支付到出卖人账号。如买受人未在上述时间内提交、签署（包括补签）完整的贷款资料，导致银行未在上述约定时间内将全部房款支付至出卖人的账号，则视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条承担违约责任”的约定，原告未能在上述时间内提交、签署（包括补签）完整的贷款资料，且没有在签订买卖合同后90日内促使银行将全部房款支付到被告账号，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。综上，被告是因出现合同中约定的事由而延期交房，主观上不存在过错。原告请求支付违约金诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。 |
