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广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2011）象民一初字第156号 原告谢素媛。 委托代理人卿艳瑛，广西丛中建律师事务所律师。 被告桂林市永康房地产有限公司（组织机构代码证号；75653526-7），住所地桂林市象山区中山中路8号桂名大厦南楼9楼。 法定代表人李少平，该公司董事长。 委托代理人张军、李振宁，广西象山律师事务所律师。 原告谢素媛与被告桂林市永康房地产有限公司（以下简称永康房产公司）拆迁补救安置屋宇协定纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，地下闭庭停止了审理。原告谢素媛的委托代理人卿艳瑛，被告永康房产公司的委托代理人张军、李振宁到庭加入诉讼。本案现已审理终结。 原告谢素媛诉称，2010年1月28日，根据拆许字（2007）第0903号拆迁容许证同意，原、被告双方就原告屋宇（位于桂林市临桂路xx号1-5-2，建筑面积58.38㎡，以下简称拆迁房）拆迁事宜经协商达成协定，双方签订了《拆迁补救安置屋宇协定书》（以下简称协定）。按照协定商定，被告用桂林市冠泰房地产开发有限公司责任公司开发的【叠彩山华庭】xx单元9-1号住宅（建筑面积77.57㎡，以下简称安置房）与原告停止产权互换；安置房的公摊面积被告出50%的房款；安置房除去拆迁房原有面积58.38㎡及协定商定的补救面积6㎡后，残余面积购房价款由原告支付。协定签署后，原告按照协定商定将其一切的拆迁房产权证、土地证交给被告，并搬离拆迁房，将拆迁房交给被告；在安置房开盘时，原告按照商定就安置房与桂林市冠泰房地产开发有限责任公司签订了《认购协定书》，并缴纳定金两万元，同时商定在2010年12月25日前付清全副购房款合计966686元。但因为被告恶意守约，拒不实行协定中其应承担的安置房购房款的支付工作，招致原告未能按照《认购协定书》商定签订《商品房交易协定》和支付购房款，并招致原告支付的购房定金发生被没收的危险。为此，原告多次申请被告实行协定，同时桂林市拆迁办也多次停止了协调停决，但被告均束之高阁。原告以为，法制，原、被告签订的协定依法成立并非法有效，被告应按照协定商定实行其工作，拒不实行协定工作，应当承担继续实行、采取弥补措施或抵偿损失等守约责任。为此。原告向法院提起诉讼，申请：1、判令被告实行《拆迁补救安置屋宇协定书》，依法抵偿原告各项损失合计879658元；2、本案诉讼费用及相干费用均由被告承担。 被告永康房产公司辩称，原、被告签署拆迁补救安置协定中的47万元资金就是拆迁补救资金，不能轻易改为定金或守约金等。47万元的性质、利用是法律规则的，并非合同协商可能扭转，专款公用。这47万元已打入市拆迁办的拆迁公用账户，不能挪作他用。监管资金与拆迁补救安置资金实质是一样的，应全副用于拆迁安置补救，不管是现金还是置换，原告对资金性质的认定有误。在协定中，对47万元的表白概念有些含混，有些不正当。我方未守约，守约是原告对条款的误读，形成未能按合同实行，协定书中未标明被告必定要出50%的房款。47万元已是超标补救，因是期房，如置换不能实行，就以现金补救，这47万元就是补救款，且已将该款打入拆迁办。我方未守约，原告凭手续就可能去拆迁办领。 经审理查明，根据桂林市拆迁治理办公室拆许字（2007）第0903号《屋宇拆迁容许证》，原告谢素媛一切的位于桂林市象山区临桂路xx号1-5-2号屋宇属于永康房产公司新建“桂兵酒店”名目树立拆迁范畴。2009年12月3日，永康房产公司向桂林市新世纪房地产评价有限责任公司（以下简称新世纪公司）出具一份《委托函》，主要内容为：“我公司因对象山区临桂路xx号屋宇拆迁补救停止价钱参考，现委托贵公司停止分户拆迁评价，委托估价面积为谢素媛（1-5-2房）：58.38平方米。”2009年12月4日，新世纪公司向永康房产公司出具一份《致委托方函》，主要内容为：“我公司对所委托的象山区临桂路xx号1-5-2号房价值评价，评价基准日为2009年12月4日，目标是为你方确定被拆迁屋宇货币补救金额而评价其房地产市场价钱。评价结果报告如下：建筑面积58.38平方米；单价2830元／平方米；评价总价值165215.4元。”本次评价价不思考室内装璜装修。 2010年1月28日，被告作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方），双方签署一份市拆协编号（2007）0903号（私有）屋宇《拆迁补救安置屋宇协定书》（产权互换），商定：“乙方屋宇座落在临桂路xx号1-5-2，屋宇一切权证记录为5层砖混结构，建筑面积58.38㎡；甲方用叠彩山华庭1-B1’屋宇与乙方停止产权互换，该屋宇的用途为住宅，九层两房两厅一卫1套，建筑面积77.57㎡；补充条款：1、因异地安置，甲方赞同新增3㎡面积予以补救；2、甲方将付给乙方的原屋宇装修费及搬迁费折成3㎡补给乙方；新房的公摊面积乙方出50%的房款；新房除去原有的面积58.38㎡及补充条款的6㎡面积后残余面积以甲方购房时的价钱付款；置办新房的后期各项费用由甲方担任；守约责任：为实行合同，甲方将人民币肆拾柒万元放入拆迁办资金监控账户，以交房时间为准，甲方如守约，该保障金作为乙方产权的货币补救给乙方一切；自协定签定之日起，乙方将产权证、土地证交给甲方，产权归甲方一切；乙方在2月10日前将原来屋宇的财富搬走，屋宇交给甲方。”该协定书附图是叠彩山华庭1—B1’（9层），两房两厅一卫，建筑面积约77.57㎡。协定签署后，原告将临桂路xx号1-5-2号屋宇的屋宇一切权证及土天时用权证交给被告。原告在2010年1月底之前已将临桂路xx号1-5-2号屋宇交付给被告。被告在2010年2月初将临桂路xx号1-5-2号屋宇撤除。 叠彩山华庭楼盘系桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（以下简称冠泰房产公司）开发。永康房产公司未与冠泰房产公司签署购置叠彩山华庭1-B1’屋宇的《商品房交易合同》。为此，2010年12月18日，谢素媛与冠泰房产公司签署一份《冠泰●叠彩山华庭认购须知》，商定：“认购方在选定物业后，由本人或受委托人持身份证及所需资料到本公司销售核心签署《冠泰●叠彩山华庭认购协定书》，并付定金；认购方须按已签署的《冠泰●叠彩山华庭认购协定书》之预约期限内持相干证件及收据等返回本公司销售核心缴交第一期房款并签订《商品房交易合同》；如认购方逾期未到本公司销售核心缴交第一期房款并签勘误式《商品房交易合同》，则视为单方守约，认购方所交定金不予退回，所定购物业由本公司另行解决。”同日，冠泰房产公司作为甲方（出卖人），法学，谢素媛作为乙方（买受人），双方签署一份【冠泰●叠彩山华庭】认购协定书，商定：“认购物业桂林市叠彩路xx号【冠泰●叠彩山华庭】xx单元9-1号房（以下简称该物业），该物业的建筑面积78.85平方米（该建筑面积最终以房产部门测绘为准），户型二房二厅一卫；乙方认购物业原总价986414元，优惠折扣原总价×0.98，实践认购建筑面积单价12259.81元／㎡，实践认购物业总价966686元；乙方抉择的付款模式为一次性付款，购房定金20000元须于签订本认购协定书时付清；第一期房款（占总房款比例）100%，946686元须于2010年12月25日前付清（已扣除购房定金）；签署本认购协定书之日起五日内，乙方须携此认购协定书、定金收据、身份证等无关证件原件及上述第一期房款到出卖人指定地点签署《商品房交易合同》、补充协定及无关文件，并缴清第一期房款。若乙方逾期不实行此条款，则视为乙方守约，甲方已收乙方的定金不予退还，并有权另行解决该物业。”当日，谢素媛向冠泰房产公司缴纳购房定金2万元。之后，桂林市拆迁治理办公室通知被告，原告已在冠泰房产公司开发的叠彩山华庭订了房。原告要求被告支付【冠泰●叠彩山华庭】xx单元9-1号房的购房款。被告派人到叠彩山华庭了解叠彩山华庭xx单元9-1号房的实践情况，发现购该房送阁楼，单价每平方要一万多元。被告以为该房房价太高，未支付购房款。因被告未在2010年12月25日前缴纳叠彩山华庭xx单元9-1号房的购房款，以至原告未能与冠泰房产公司签署《商品房交易合同》。为此，冠泰房产公司已将叠彩山华庭xx单元9-1号房另行发售给他人。至此，原、被告于2010年1月28日签署的（私有）屋宇《拆迁补救安置屋宇协定书》（产权互换）已实践不能实行。 |
