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征地拆迁:每次沟通都是重要的机会

来源:北京拆迁律师在明律师事务所 作者:北京拆迁律师在明律师 发布时间:2017-04-26
摘要:导读:征地拆迁案件中,诉讼并不是唯一获得利益满足的途径,当机会来临时,只有迅速把握沟通机会,而不去计较具体的方式。才能更充分地发挥律师的灵活作业,让维权更为顺畅。本文摘自杨在明律师著作《我是这样代理拆迁案的——民告官的行政诉讼》律师,经常
导读:征地拆迁案件中,诉讼并不是唯一获得利益满足的途径,当机会来临时,只有迅速把握沟通机会,而不去计较具体的方式。才能更充分地发挥律师的灵活作业,让维权更为顺畅。本文摘自杨在明律师著作《我是这样代理拆迁案的——民告官的行政诉讼》律师,经常会被人调侃地说成“大状”、“讼师”。按代理说,我们律师应该最看重诉讼。但我却有不同看法,行政诉讼,需要花费当事人的金钱、时间和精力,也需要牵涉到行政机关、企业等多方面的工作。如果任何拆迁矛盾都要以行政诉讼来解决,那么整个社会付出的成本太大。所以,我并不追求提起多少次行政诉讼、打赢多少次行政诉讼的“业绩”。相反,我追求的,是以合法手段为途径,实现法律应有的价值——表达双方主体权益诉求,促成双方的理解和宽容。这一切,都要以拆迁中不同利益方的积极沟通来开始。这就更需要律师在拥有扎实法律知识功底、丰富的诉讼经验技巧的同时,也要能够擅长观察、表达和沟通,成为在行政部门和拆迁当事人之间奔走以协调矛盾的“谈判专家”。2009年5月,在燕都市某区商业中心旁经营着一家餐厅的宋先生,遇到了人生中的大麻烦。他的这加餐厅建筑面积超过720平米,面临着拆除的命运。在附近的广场上,前几天贴上了一张通知单,说是该区的土地储备中心分中心决定,附近的诸多房屋即将被拆迁。面对拆迁,有些人喜出望外,他们早就希望能拿到不菲的拆迁款一走了之。还有些人没什么情感变化,他们并不缺少那些拆迁款,也没打算留下来做“钉子户”。而宋先生则是满心难受。因为整个餐厅的产权和他毫无关系。他甚至不是从产权人那里租赁的房子,而是从“二房东”陈先生手上转租而来。可想而知,当左右邻居开始手忙脚乱准备拆迁时,宋先生面对的景象又何等冷清。作为房子的使用者,他很想找机会同拆迁方谈谈,但拆迁方的人员太忙,没时间和他坐下来谈,他们只是按照工作程序找产权人谈。然后再有产权人同二房东联系、二房东再和宋先生联系。宋先生感觉,自己顿时陷入了无助的境地,连诉苦的对象都没有。在许多拆迁案例中,当时的困境也正来源于此。和宋先生一样,他们缺乏发声的机会,更找不到可以沟通的对象。就算找到拆迁办去谈补偿,也会因为种种问题而无法完全表达,加上自己身为拆迁对象存在权益需求,也无法站在真正公平的层次上去进行沟通。由于这一的困境,他们中许多人只能选择忍气吞声地拿最少的补偿走人。如果不是因为投入很大,宋先生大概也早就走了。餐厅早在2002年开始,7年来的苦心经营,投入了大量资金和精力,获得了合法的营业执照、税务登记证,并缴纳了应该缴纳的各种税收……宋先生原本以为可以到收获的季节了却偏偏迎来了拆迁,他无论如何也不愿意服输。随着房屋开始停水停电,餐厅正式停业了。宋先生只好又自己掏钱租赁装修了一家新餐厅。而原来的那家餐厅,宋先生却迟迟不愿搬出。他不愿意搬出也有自己的理由,宋先生找过二房东,但二房东不愿意掏钱补偿,说按照相关法规应该找拆迁方;而面对前来沟通的宋先生,拆迁方则不高兴的说,如果你老赖着不走,我就要找人直接拆房子了。说干就干,拆迁方干脆用铁皮把房子包围起来,一到夜里,则用砖块不断砸餐厅的玻璃窗和门,连住在店里的宋家老父,也因此突发心脏病,不治去世。难道就没有地方去说理了吗?宋先生全家悲痛难忍。他们原先打算和拆迁单位沟通的想法,已经完全破灭了。现在,他们将希望寄托到政府。全家人抱着父亲的遗像,涕泪交加的来到区政府信访办。但信访办不是法律机构,只有协调的能力。老父的去世,在医学上又无法证明和拆迁相关,沟通依然无法顺利进行。此时,二房东陈先生又提起民事诉讼,说是宋先生始终拖欠房租,要求解除合同、交出房屋、补交租金。想要沟通,找不到机会;想要坚守房屋,二房东又把自己告上法庭,在这样的情况下,宋先生找到了在明律师事务所。听了案情,我们简单分析就发现,整个事情的关键并不是宋先生想要“占便宜”,而是他的确根本就没有机会发声。想要抓住沟通的机会,首先就要让这次拆迁的局面变得平衡。我又重新仔细研究分析了案情中的法律关系,发现其中存在的问题,于是立刻向本区人民法院提起了管辖权异议,从而避免本区法院在审理过程中很有可能受到的行政部门的干扰。这样,对方原本计划好的步骤被打乱了!要进行管辖权异议程序,起码要经历比较唱的时间,而二房东陈先生等不起这样的时间!陈先生很快打通了我的电话。“杨律师,哎呀,这点小事,怎么还惊动了你?”陈先生的声音听起来格外热情。我知道他的意图,也不紧不慢的打起了哈哈:“是啊,这是我的工作职责,没办法。”“哪里,杨律师,我是×××的朋友啊。早就听他介绍过你,说你是律师界的良心,业务能力和职业操守都是一流的。这次不管怎么样,能不能赏个脸,我们在一起坐坐吃个饭,可以认识一下吗?”不用说,陈先生肯定在拆迁方那里拍过了胸脯。他没想到的是我作为律师介入,这样拖下去,估计他的损失就大了,所以,他是想通过“收买”我,赶紧打赢官司。但既然陈先生想要联系我,我为什么要拒绝呢?原本宋先生的目的也是不再打官司,而是想要获得应有的补偿。我当机立断,和陈先生约好了时间喝次茶。一见面没多久,陈先生就把话题转向案件:“杨律师,我知道你们特别不容易,为当事人和案件真是非常辛苦。我也知道,您一旦接手案子就不可能随便放弃。这样,一点意思,算是咨询费。您劝劝老宋,让他别闹了。”说着,陈先生把一个吼吼的红包放在我桌上的手提包下。我伸手提起包,放到椅子上,然后顺手把红包推了回去说:“陈先生,这样就不好了。其实,不管有什么矛盾,我觉得双方都可以谈,都可以沟通和商量。不用要么就去法院打官司,要么就来直接付钱的。”“这个……”陈先生一时语塞。接着说道:“可是,让的要求我满足不了啊。”“老宋到底什么要求,你听他说过吗?其实,他作为房屋租赁人这么些年,也花了装修的钱、停产停业之后也亏了不少,再加上搬迁的补偿等,按现在燕都的标准,每平米起码要一千多,我有没有说错?老宋如果要求这个数字,是不是不合理呢?”“合理倒是合理,只是……”陈先生开始顾左右而言他。我知道,他一定是在忌惮拆迁方那边的压力、于是我清了清嗓子说:“陈先生,其实你只是二房东,在你和老宋的房屋租赁关系解除以前,你不能单方面和拆迁方进行补偿协议签字,而且就算签了字,也是侵权的、不合法的。”言下之意,就是如果你签了字,我可以对你提出诉讼,也可以不提出。而如果你陈先生压制了我们和拆迁方沟通的渠道,我就会选择前者,你的败诉也就指日可待了。陈先生何其精明,马上听懂了话里意思,而且似乎我说中的,正是他的最大心事。他点点头,什么也没说,等着我的下文。我说:“不如双方还是能找机会,多谈谈,多接触一下。大家的路都能越走越宽,这样不失为上策。”在我的好言劝说下,陈先生撤回了诉讼。宋先生面临的压力得意解除。陈先生原来是想来“收买”我,没想到,我暗藏“杀机”的话语,反而打动了他,让他去主动奔走。这也正是多抓住机会沟通的好处。做拆迁相关的诉讼代理律师,最怕的不是诉讼对方采取的应诉措施,而是当事人不注重沟通的执拗态度。一些当事人,因为利益长期被忽视,甚至像宋先生这样出现了家庭变故,就只会将所有的注意力放在维权上,导致最终可能忘记自己为什么要维权,更不注意抓住沟通机会。如果是这样,想要获胜的困难自然比较大了。宋先生也不例外,他很快找到我,质问我为什么要“背着他”和陈先生接触。我非常理解宋先生的无奈和愤怒,但我也告诉他,我们是签订了协议的,只要我从事的是对你的利益有用的行动,就没有违法协议。再说,和陈先生接触,是为了拿到更多的沟通机会,并不是什么坏事。经过我一番开导,宋先生终于明白,满足自身拆迁权益的机会,就隐藏在接下来的沟通过程中。为了更好沟通,我接连提出了两次诉讼。一次是针对违法擅自停水停电的行为提起诉讼,被告是房屋所有权人之一的某投资公司。另一次是以国土资源部门下属的土地储备中心为被告,诉讼理由是给他们没有取得相关批准手续和拆迁许可证,就进行拆迁行为。当然,这两次诉讼都没有立案,其背后的原因不言自明——显然是因为法院受到了来自其他多方面的压力。单与此同时,法院也收到了来自我方积极持续要求立案的诉求。经过这样的积极努力,再加上二房东陈先生那边的多方奔走,我们终于为代理人宋先生赢来了谈判机会。在法院的协调之下,宋先生和拆迁方、陈先生终于能坐下来好好沟通。经过一连几天的谈判,他们终于达成了补偿条件——陈先生拿出了68万元的补偿,付给宋先生。按照当时燕都市停产停业参考标准,宋先生拿到的补偿标准是1100元每平米,也超过了他最初的60万元补偿要求。面对较为理想的结果,宋先生和家人签订了协议,退出了这场纷争。回顾本案,正是因为抓住了有限的沟通机会,我才打开了和对方对话的大门,获得了突破口。假设我们只愿意进行诉讼,而不愿意沟通,那么宋先生接下来的维权之路可能还要面对更多阻碍。诉讼并不是唯一获得利益满足的途径,当机会来临时,只有迅速把握沟通机会,而不去计较具体的方式。才能更充分地发挥律师的灵活作业,让维权更为顺畅。文章来源微信公众号:北京在明律师事务所微信号:zaiminglaw咨询电话:400-6835-600更多征地拆迁相关问题,请关注在明律师事务所微信公众号,观看在明拆迁视频,分享经典维权案例,了解最全面拆迁法律法规。
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