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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民二初字第213号 原告牛博为，男，2000年2月17日出生，汉族，现住焦作市解放区太行西路。 法定代理人时春艳，女，1975年10月15日出生，汉族，现住址同原告，系原告之母。 委托代理人秦童，河南苍穹律师事务所律师。 被告河南富恒实业投资有限公司，住所地：焦作市解放区人民路。 法定代表人裘忠辉，该公司总经理。 委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。 原告牛博为诉被告河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年5月23日对本案公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2014年9月29日对本案公开开庭进行了审理。原告牛博为的委托代理人秦童、被告富恒公司的委托代理人侯济军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛博为诉称，2009年11月11日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号880000334），由原告出资192822元购买被告所开发建设的太极·中央瀚邸小区17层367号房产。双方在合同中明确约定，被告应于交房后180日内，将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案。然而由于被告的原因，原告至今尚未取得该房产的权属登记证书。故诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理房屋产权证书；2、被告支付原告违约金49362.43元（计算至2014年3月1日）；3、诉讼费用等由被告承担。 被告富恒公司辩称，一、被告已于2012年2月16日将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。二、按照房屋买卖合同第15条约定，双方约定的180日是公司提交备案资料的时间，不是办理房产证的时间。买房人不能在“规定期限内”取得房地产权属证书的，公司才承担违约责任。“规定期限”是多长时间，双方没有约定具体期限，也没有法律规定的具体期限，无法确定违约责任。三、如果被告应承担违约责任，也是按房屋买卖合同第15条的约定来承担违约责任。房屋买卖合同第15条明确约定：“出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金”，公司承担的违约责任是向购房户支付已付房款的1%的违约金。四、不应“按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算违约金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，适用该条规定的条件是“合同没有约定违约金”，如果合同约定了违约金，应当按照合同约定计算违约金，原告如果认为约定的违约金低于其实际损失的，应当举证证明其损失是多少，但其并没有提供任何证据证明其实际损失，应视为其没有实际损失。双方买卖的房屋是住宅，房屋已按照合同交付，不存在影响居住的问题，不存在给原告造成实际损失的问题。按照合同法第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的，因违反合同可能造成的损失。”对超出违约金的损失，被告在订合同时不可能预见到，因此，被告承担的损失不应超出违约金。据此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告牛博为为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、原告及其法定代理人时春艳的户口本，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明原、被告双方约定，被告应当在2009年11月30日前交房，同时应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告存在违约行为；3、原告向被告交纳全额购房款192822元的收据及契税完税证，证明原告已按约定履行了付款义务。 被告富恒公司对原告牛博为提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性均没有异议，对证据指向有异议。第一，被告已经按合同约定将有关办证资料提交产权登记机关备案。第二，产权机关未办证是因产权机关的行为造成的，不是被告的行为造成的。第三，合同没约定逾期提交办证资料应当承担违约责任。第四，即便因被告的责任造成原告未取得房产证，按照合同约定被告是按照原告已付房款的1%支付违约金，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的主张不能成立。 被告富恒公司为支持自己的意见，提交下列证据：1、房产测绘受理单和测绘报告，证明被告方已按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该机关也出具了测绘报告；2、关于太极·中央瀚邸商务公寓情况的说明和房管局测绘情况及办证资料情况说明复印件各一份，说明被告提交的资料已经符合登记条件，被告已经将办理权属登记需由其提供的资料全部报产权登记机关；3、类似案件的民事调解书，证明被告承担违约责任是按照合同约定的1%承担的。 原告牛博为对被告富恒公司提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，但对其证据指向有异议。被告提交测绘申请的时间是2012年2月16日，按照合同约定，该时间已经超出了约定时间近两年，本身就属于违约行为；对证据2有异议，对其真实性无法核实，而且关于太极·中央瀚邸商务公寓情况的说明中明确提到涉案项目基本符合初始登记条件。而根据房屋买卖合同第15条，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也就是说被告应当在合同约定的180日内将应当为原告办理房产证所需要的全部资料提交。根据相关规定，被告和原告之间房屋买卖关系应办理的是产权变更登记，而在产权变更登记之前，被告必须先经初始登记获得整栋楼的产权证，也就是大房产证，被告仅仅提供一个符合初始登记的复印件说明，不能证明被告已将整栋楼的房产证提交给产权登记机关。而且被告的初始登记与原告的房屋买卖合同没有必然关系，进行初始登记即办理整栋楼的大房产证，应为被告的法定义务。房管局测绘情况及办证资料情况说明亦不能证明被告的证据指向；对证据3的真实性无异议，但是该调解书系被告与案外人调解所达成的协议，未经法院判决。 根据原、被告的举证、质证意见，本院对上述证据作如下确认：对原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但并不能证明被告已按照约定将办理房产证所需的全部资料提交房产登记机关；被告提交的证据2，原告提出异议，本院认为该证据并不能证明被告已按照约定将办理房产证所需的全部资料提交房产登记机关；对被告提交的证据3，与本案无关，本院不予认定。 本院根据上述有效证据及当事人的诉辩、举证、质证意见，对本案事实确认如下：2009年11月11日，原告牛博为与被告富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房太极·中央瀚邸公寓17层367号房。该合同第六条约定，签订合同时，原告一次性支付房款192822元。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告牛博为即按照合同约定一次性支付被告富恒公司购房款192822元，被告富恒公司向原告牛博为出具了收据。2009年11月30日，被告依约向原告交付房屋。2010年1月4日，原告向焦作市财政局缴纳了房产契税，焦作市财政局向原告出具了契税完税证。由于被告至今不能办理房产证与原告产生纠纷，因此原告诉至法院。 本院认为，原、被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。被告向原告交房的时间为2009年11月30日，其应在180日内完成备案，但期限届满时被告并未完成备案且原告也未提出退房，应视为原告接受了3个月理解期的约定，故被告应自2010年8月28日起承担违约责任。被告辩称其已于2012年2月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。而经过庭审查明，被告并未完全提供上述材料，故其主张本院不予采信。另原、被告在合同十五条中约定，“……超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。”该项约定为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。原告认为，合同约定的违约金过低，因被告没有及时履行合同义务，给其造成的损失远大于违约金约定的数额，被告应按照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十八条的规定，按已付购房款总额参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算损失，但其并未举证证明其损失，且双方对此违约责任有明确约定，故其要求按照已付购房款总额自2010年3月1日起至2014年3月1日参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告牛博为办理太极·中央瀚邸小区17层367号房屋的权属证书； 二、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告牛博为支付违约金1928.22元； 三、驳回原告牛博为的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1136元，由被告河南省富恒实业投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 苗滋滨 审判员 梁学峰 审判员 秦立群 二〇一四年十月十日 书记员 陆 洋 |
