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商品房买卖合同中，开发商负有两项主要合同义务：一是交付房屋，二是转移房屋所有权于买受人。因房屋交付产生的争议中较为难以处理的是逾期交房的认定，此在房地产市场局部、阶段性价格调整期间尤其突出。商品房价格高企，事关当事人利益至巨。在这类案件中，开发商不顾商誉、傲慢其态者固然存在，但买受人任意拒收、肆意维权者，亦属不少。 房屋交付义务之履行非可“毕其功于一役”，而是由多个阶段构成，始自开发商向买受人发出交付通知，继之以买受人的验房与开发商针对买受人提出之质量异议的解释说明，终于双方当事人实际（或拟制）交接的完成。上述各阶段中，既有开发商可自行完成的内容，亦有需要买受人协助的部分。因此，判断开发商是否构成逾期交房，应就其各个阶段分别检视，而根据交付义务履行的阶段性，提炼相应的裁判规则，不但可引导买受人理性维权，对房地产市场正常交易秩序的维护亦属意义重大。有鉴于此，笔者不揣简陋，按上述交付行为的各个阶段总结这类案件的三步裁判规则，条陈如下： 第一步：审查开发商有无交付通知。 逾期交房，从性质上而言属于履行迟延。履行迟延指债务已届清偿期，且给付为可能，因可归责于债务人的事由，致未为给付。构成履行迟延，应符合下述要件：一是存在有效的债务，二是债务履行期间届满，债务人能够履行而未履行，三是债务人未履行不具有正当的事由。因此，在合同合法有效的情况下，判断是否构成迟延的标准是上述出卖人是否处于未履行的状态以及该未履行是否具有正当的理由。 如上所述，开发商交付义务的履行，始自交付通知发出。交付通知，意在表明开发商已经着手提出交付。交付通知，从法律性质上来说系一种事实行为，即不以意思表示为要素的能够发生法律后果的法律事实，只要开发商依债务本旨而为适合于债务内容之行为，即足发生其效果，并不以债务人或债权人须清偿或清偿受领意思为生效要件。按照上述迟延履行之构成要件，倘若开发商未于约定的时间发出交付通知，则已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任；反之，则应审查买受人拒收时是否提出异议。 第二步：审查买受人拒收时有无提出具体理由。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。对该条作反面解释，买受人有正当理由拒绝受领时，开发商的交付义务并未完成。此显然属于上述履行迟延构成要件中的未履行，构成履行迟延。日本民法通说认为，债务人提出的履行不符合合同约定的，如果该履行在事后尚属可能（追完可能），可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为履行迟延处理。亦采同一见解。 此种情况下开发商虽有可能构成迟延，但买受人在拒收时应当说明具体的理由。倘若买受人于接到开发商的交付通知后，不到场对房屋进行检验，而事后以房屋存在质量问题为由提出要求开发商承担逾期交房责任，或者虽到场检验，但拒绝受领房屋而不提出具体理由，则应视为房屋已经交付，买受人要求开发商承担逾期交房责任的，不应支持。相反，如果买受人提出了具体的拒收理由，则应审查买受人的拒收理由是否正当。 第三步：审查买受人拒收时提出的理由是否正当。 商品房买卖合同中出卖人对买受人提出的质量异议，负有解释说明的义务。如果买受人拒绝受领时提出了具体的理由，而开发商认可买受人提出的质量异议，并愿意（或者实际上）进行修复后再次交付，则意味着双方协商一致变更了交付的时间，当认为买受人有正当理由拒收。此时开发商负有再次通知义务，其再次通知的时间晚于商品房买卖合同约定的交付时间的，应认为开发商构成逾期交房。如果开发商不认可买受人提出的质量异议，或者虽认可买受人提出的质量异议，但认为交付的房屋符合交付条件，愿意承担交付后的维修义务，买受人拒收时提出的理由是否正当端视其据以拒收的瑕疵是否属于不符合交付条件的质量瑕疵。就房屋是否符合交付条件的判定标准，结合商品房买卖示范合同及法律规定，商品房买卖合同中交付条件必须同时具备下述两条： 其一，交付的房屋符合对交付条件和标的物本身的具体约定。约定的交付条件通常包括示范文本中的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及开通燃气、水、电、道路等，上述条件于交付时必须具备。双方当事人关于标的物本身的具体约定在交付时亦应具备。其二，交付的房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。买受人购买房屋，系为了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影响到该目的的实现，则该交付行为对买受人而言即无意义。 如果买受人拒收时提出的质量异议属于上述不符合交付条件的瑕疵，则应认为开发商构成逾期交房；反之，则应认为开发商不构成逾期交房。 |
