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对于国内楼市来说,最近无疑经历了一次“大震动”:国庆前后,共计20多城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析,这是新一轮调控收紧的开始,预计这股调控浪潮或将继续,“银十”成交量或将下滑,楼市也已迎来政策拐点。但值得注意的是,趁机钻空子的也大有人在,一些地方规避限购等乱象犹存,假离婚、补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。 限购限贷成调控核心内容 记者梳理发现,近期各地出台的楼市调控政策中,限购限贷成为核心内容。 在本轮出台调控新政的城市中,基本都涉及重启或扩大限购,其中合肥、南京限购政策比较严格,本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域);苏州涉及的行政范围最大,下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。 限贷则是另一重点。多地的调控政策中,常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中,苏州力度较大,不但第三套禁贷,二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成;北京则进一步扩大了二套房认定范围。 厦门大学管理学教授戴亦一认为,从某种程度上说,这一轮市场的疯狂跟高杠杆效应密不可分。多地限购、土地政策以及限贷政策都是从供需两端去杠杆的典型措施。 业内分析认为,目前出台政策的主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。“预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策。”中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮限购政策,对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧,意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地选择“十一”长假密集出台政策,希望政策被市场积极吸收,不被过度地解读。如果各地政策出台的时间点不紧凑,会使得部分未出政策的城市面临更大的压力,即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。 成交量下滑 规避限购乱象仍存 限购重拳之下,多地楼市成交量下滑。根据南京网上房地产数据显示,截至10月7日20点,商品房认购84套,成交142套。在平时,单日认购量在300套到500套之间。 10月3日,苏州限购加码,10月5日至7日苏州商品房成交量分别为95套、44套、28套,均不足百套。而在限购限贷政策前一段时间,苏州楼市日均成交量曾高达上千套。 在厦门限购“升级”前,厦门一手住宅成交数据就已经出现“一路下探”的趋势。在限购政策“升级”前的10月1日至4日,其一手住宅日成交量在个位数徘徊,3日甚至出现一手住宅“零成交”。在限购“升级”后的6日,厦门一手住宅日成交量达到14套的国庆长假“高峰”,比以往降幅明显。 福州一家中介负责人告诉记者,如今投资客不抢房,改善客群又要开始观望了,部分新盘的客户流失量超过一半。 在限购方面,一线城市抬高社保缴税等门槛为5年,并限定本市户籍成年单身人士(含离异)限购一套。二线城市中,南京也限户籍单身限购一套。苏州、合肥、福州、南昌等多地对非本地户籍购买首套房提出社保或缴税年限均为一年,厦门调控加码后由一年升为两年。 业内人士指出,一些城市规定户籍单身限购1套,堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞,但对社保或缴税年限要求不高的其他城市,仍存在着规避限购的漏洞。 一些地方,假离婚、补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。福州首开融侨尚东区楼盘的一位阮姓置业顾问说,“福州限购力度温和,比如限外这一条,只要确定买房,我们可以找关系帮助郊区县的客户把户口挂到福州人才市场,就属于市区户口,具有购房资格。” 厦门一家大型房产中介的店长告诉记者:“假离婚、补税等规避手段我们都有操作经验。”该店长说,以补交社保为例,只需要通过一些中介人员帮助找到一家单位,双方签署期限提前一两年的劳动合同,证明购房者为员工,以补交社保;取得社保证明后,签署解聘协议,证明双方已解除劳动关系。“整个过程中,除了要缴纳相应的社保费用,中介的服务费一般是1万左右。” 在南京,记者连日接到多个楼盘和中介门店的电话,其中两家中介机构表示可以收取手续费代办相关证明材料。记者从业内了解到,当前中介机构和部分楼盘销售可以通过担保公司为购房者制造虚假证明,外地户籍需要花费2万元左右,可以获得在本地缴纳社保的虚假证明,而直接开具虚假购房证明的费用则被叫到了10万元。 专家称楼市已迎来政策拐点 戴亦一说,这次调控体现了压一线、稳二线、活三线的思路,属于有保有压,和几年前的调控相比颇为不同。20城如此“轻重有序”的楼市调控节奏,淋漓尽致地演绎了什么叫做“因城施策”。既给不同城市间观察“限购疗效”留下了众多“观察窗口”,又给一些城市留下继续从严调控的“施展空间”。 严跃进认为,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到,此类市场拐点是周期性的,而非实质性的下跌。 同策咨询研究部总监张宏伟认为,本轮调控政策在今年10月初集中发布,北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看,6-8个月之后也就是2017年年中开始,伴随着供应量的增加,预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。 业内分析指出,预期土地市场热度将有所下降。受限购政策的影响,开发商将重新评估市场,改变以往对市场的乐观预期,拿地回归理性,短期内将对土地市场起到降温作用。福建一家上市房企的投资部负责人说,今年上半年,公司在几个二线城市拿到“地王”,原本项目打算2017年入市,“现在伴随着国内多地接连出台楼市调控政策,调控政策持续加码,预计今年拿到的这些项目很难通过房价上涨获得收益,甚至会出现亏损。这无疑加大了公司的资金风险。” 一些专家建议,对于热点城市,政府应切实增加住房用地供应,稳定市场预期。并完善相应的基础设施配套,吸纳市场需求,是缓解供需矛盾、平抑市场价格的长远之道。 |
