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被告提交的3份证据材料均具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但证据材料1仅是合同文本，不能证明被告在协助办理房地产权属证书的过程中不存在违约行为；证据材料2只能证明原告交纳的购房首付款是130941元，不能证明原告仅交纳了130941元购房款；证据材料3不能证明被告逾期交房是正当合理的。原告对3份证据材料提出的异议均成立。 经审理查明，2013年6月23日，原告周岳志与被告家和置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的家和理城2单元（即B单元）1702室商品房，合同约定建筑面积113.28㎡，单价3715.93元／㎡，房价款总额425436.83元。付款方式为银行按揭，签订合同时支付首付款30%以上（130941.00元），余款290000.00元通过银行按揭贷款方式支付。2013年8月26日，原告周岳志与中国工商银行股份有限公司利川支行（以下简称工商银行利川支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定周岳志购买家和理城2单元（即B单元）1702室商品房向工商银行利川支行贷款290000.00元，分期30年偿还完毕。商品房买卖合同约定，被告应当在2014年4月30日前将商品房交付给原告，逾期不超过规定交房日30日的，被告应自约定的交房期届满之次日起，按已付房价款的日万分之五给原告支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5﹪给原告支付违约金。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告向原告代收办证相关费用1000元／户、公共维修基金60元／㎡。购房合同及补充协议签订后。原告于当日给被告交付首期购房款130941.00元。 2014年5月22日，被告将家和理城B单元1702室商品房交付给原告，交房实测面积为114.49㎡。原告通过支付首付款和银行按揭方式给被告支付了全部房价款425436.83元，被告于2014年11月12日给原告周岳志出具了销售不动产统一网络发票。同日，原告周岳志给被告交纳了办证工本费1000元、维修基金7442元、燃气报警器报装费500元。 另查明，由于家和理城B单元商住楼部分消防设施验收不合格，需要整改，原告至今未取得所购商品房房地产权属证书。 本院认为，经庭审举证、质证和法庭辩论，本案的争议焦点为：1.原告是否给被告付清了全部购房款。2.原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任。3.如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5﹪向原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪向原告支付违约金。 1.关于原告是否给被告付清了全部购房款的争议。原告认为其已足额向被告支付了全部购房款，有被告开具的销售不动产统一网络发票证实。被告向法庭提交的首付款收据，只能证明原告支付了首付款，而不能证明原告仅支付了首付款；被告认为单纯凭销售不动产统一网络发票不能证明原告在起诉前已经付清了全部房价款。合同约定的付款方式是分期付款，被告每次收到房价款后都会给原告出具收据，但原告未向法庭提交。本院认为，原告诉称其已给被告付清了全部房价款，并提供了被告开具的销售不动产统一网络发票为证，且被告给原告开具发票的时间在合同约定的末次付款时间之后。现被告主张原告并未付清全部房价款，必须提供确实充分的反证加以证明。审理中，被告仅提供了其开具给原告的首付款收据，且该证据材料系收款收据的收据联，应当由原告持有。因此，被告辩称原告仅交付房价款130941元，没有付清全部房价款的理由不能成立。 2.关于原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任的争议。原告认为，因为被告开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，需要整改，被告不能给主管部门提供消防设施验收合格的资料，导致原告至今未能取得所购商品房的房地产权属证书，被告应当承担责任；被告认为，按照合同约定，被告只需要在交房后200日内将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，就履行了合同义务。现原告没有证据证实被告在交房后200日内未将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，也不能证明原告等业主没有得到房地产权属证书是被告造成的，所以，原告至今未得到房地产权属证书不是被告的责任；本院认为，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，原、被告对此发生的争议属于对合同是否履行的争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应由被告承担举证责任。被告未能举证证明其已经履行了该合同义务，应承担举证不力的后果。同时，被告开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，是原告所购商品房不能办理房地产权属证书的原因之一，因此，原告至今未取得房地产权属证书被告应当承担责任。 3.关于如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5﹪给原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪给原告支付违约金的争议。原告认为，原、被告签订的合同是格式合同，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，应当根据公平的原则作出不利于被告的解释。现原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，结合整个合同的内容，应当确定按已付房价款的日0.5﹪给原告支付违约金。如果按已付房价款的0.5﹪给原告一次性支付违约金，如被告一直不能给原告交付房地产权属证书，对原告是不公平的。被告认为，原、被告签订的合同不是格式合同，只是住建部门统一印制的合同。按照合同约定，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告只能按已付款的0.5﹪给原告一次性支付违约金。如果按已付款日0.5﹪的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同即为格式合同。原、被告签订的合同符合格式合同的特征，应属格式合同，被告认为涉案合同不属格式合同的理由不能成立。现原、被告关于“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付款的0.5﹪向原告支付违约金。”的约定发生争议，该争议不属于对格式条款理解即对合同约定原意不清发生的争议，而属于双方当事人不同的诉讼主张，不适用合同法第四十一条关于格式条款解释的规定。原告诉称该约定显失公平，首先原告未在法定期限内申请撤销；其次，如支持原告“按已付款日0.5﹪的标准支付违约金”的请求，被告如逾期200日交付房地产权属证书，原告即可获得相当于全部购房款的违约金，那么对被告而言也显失公平，故原告要求按已付房价款的日0.5﹪给其支付违约金的请求，本院不予支持。另外，原告已经付清了全部购房款420941.00元，其理由前面已经阐明，同时，我国现行法律中没有合同违约金最高限额的规定，被告辩称“如果按日0.5﹪的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额，请求按原告已付首付款的0.5﹪给原告支付违约金”的理由不能成立。 |
