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经审理查明，2013年6月24日，原告陶敏与被告家和置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的“家和理城”第2单元第26层03号商品房，建筑面积77.88㎡，单价3977.25元／㎡，房价款总额309748.00元。付款方式为银行按揭付款，签订合同时支付首付款30%以上（109748.00元），余款通过银行按揭贷款方式支付，按揭贷款金额200000元。付款逾期在30日内，原告应自逾期付款至次日起，按逾期付款额的日万分之五给被告支付违约金至款项付清之日止，合同继续履行。被告应当在2014年4月30日前将商品房交付给原告，逾期不超过规定交房日30日的，被告应自约定的交房期届满之次日起，按已付房价款的日万分之五给原告支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%给原告支付违约金。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告向原告代收办证相关费用1000元／户、公共维修基金60元／㎡。购房合同及补充协议签订后，原告于当日给被告交付首期购房款109748.00元。 2014年5月22日，被告将“家和理城”第2单元第26层03号商品房交付给原告，交房实测面积为78.23㎡。原告按房屋实测面积，通过支付首付款和银行按揭等方式给被告支付了全部房价款311140.27元，被告于2014年5月22日给原告陶敏出具了金额为311140.27元的销售不动产统一网络发票。同日，原告陶敏给被告交纳了办证工本费1000元、维修基金5085元、燃气报警器报装费500元。 另查明，由于“家和理城”B单元商住楼部分消防设施验收不合格，需要整改，原告至今未取得所购商品房房地产权属证书。 本院认为，经庭审举证、质证和法庭辩论，本案的争议焦点为：1.原告是否给被告付清了全部购房款。2.原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任。3.如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5%向原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5%向原告支付违约金。 1.关于原告是否给被告付清了全部购房款的争议。原告认为其已足额向被告支付了全部购房款，有被告开具的销售不动产统一网络发票证实。被告向法庭提交的首付款收据，只能证明原告支付了首付款，而不能证明原告仅支付了首付款；被告认为原告是通过银行按揭付款，并没有向被告支付全部房款。本院认为，合同约定的付款方式是银行按揭付款方式，原告除向被告支付了首付款外，另向银行贷款200000元，该200000元贷款已在银行发放时由银行向被告支付，由此，原告已向被告付清全部房价款311140.27元，此有被告开具的销售不动产统一网络发票为证。至于原告尚欠银行的按揭款，应由原告向银行偿还，与被告无关。因此，被告辩称原告仅交付首付款109748元，没有付清全部房价款的理由不能成立。 2.关于原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任的争议。原告认为，因为被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，需要整改，被告不能给主管部门提供消防设施验收合格的资料，导致原告至今未能取得所购商品房的房地产权属证书，被告应当承担责任；被告认为，按照合同约定，被告只需要在交房后200日内将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，就履行了合同义务。现原告没有证据证实被告在交房后200日内未将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，也不能证明原告等业主没有得到房地产权属证书是被告造成的，所以，原告至今未得到房地产权属证书不是被告的责任；本院认为，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，原、被告对此发生的争议属于对合同是否履行的争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应由被告承担举证责任。被告未能举证证明其已经履行了该合同义务，应承担举证不力的后果。同时，被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，是原告所购商品房不能办理房地产权属证书的原因之一，因此，原告至今未取得房地产权属证书被告应当承担责任。 3.关于如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5%给原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5%给原告支付违约金的争议。原告认为，原、被告签订的合同是格式合同，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，应当根据公平的原则作出不利于被告的解释。现原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，结合整个合同的内容，应当确定按已付房价款的日0.5%给原告支付违约金。如果按已付房价款的0.5%给原告一次性支付违约金，如被告一直不能给原告交付房地产权属证书，对原告是不公平的。被告认为，原、被告签订的合同不是格式合同，只是住建部门统一印制的合同。按照合同约定，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告只能按已付款的0.5%给原告一次性支付违约金。如果按已付款日0.5%的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同即为格式合同。原、被告签订的合同符合格式合同的特征，应属格式合同，被告认为涉案合同不属格式合同的理由不能成立。现原、被告关于“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付款的0.5%向原告支付违约金。”的约定发生争议，该争议不属于对格式条款理解即对合同约定原意不清发生的争议，而属于双方当事人不同的诉讼主张，不适用合同法第四十一条关于格式条款解释的规定。原告诉称该约定显失公平，首先原告未在法定期限内申请撤销；其次，如支持原告“按已付款日0.5%的标准支付违约金”的请求，被告如逾期200日交付房地产权属证书，原告即可获得相当于全部购房款的违约金，那么对被告而言也显失公平，故原告要求按已付房价款的日0.5%给其支付违约金的请求，本院不予支持。另外，原告已经付清了全部购房款311140.27元，其理由前面已经阐明，同时，我国现行法律中没有合同违约金最高限额的规定，被告辩称“如果按日0.5%的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额，请求按原告已付首付款的0.5%给原告支付违约金”的理由不能成立。 |
