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本院认为，第三人李和平代理原告杨岭瑛英与被告曾强军签订的《房屋租赁合同》，各方当事人对其效力和内容均无异议，故原被告之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。双方争议焦点在于：第三人李和平作为原告的代理人与被告于2014年6月15日签订的《房屋租赁补充协议》是否有效。本院认为，首先，第三人代为签订补充协议的时间在原告撤销委托之前，故第三人在签订补充协议时是有代理权限的。其次，根据原告的委托书内容，第三人的授权范围为“出租房屋，签订租赁合同，收取房屋租金”，同时依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，对该合同未尽事宜，双方可作出补充协议，且补充协议为租赁合同的一部分，与租赁合同有同等法律效力。可见签订租赁补充协议等同于签订租赁合同，第三人代为签订租赁补充协议的行为并未超出代理权限，即使没有经过原告追认，原告作为被代理人仍应承担相应责任。第三，根据《合同法》规定，若双方协商一致，可以变更合同内容。被告与第三人经协商签订该补充协议，虽该协议将免租期延长了三个月，且降低了租金，但该延期和降租的幅度在合理范围内，符合目前租赁市场价格波动的状况，本院认为，被告与第三人签订租赁补充协议并不构成原告主张的恶意串通，损害原告利益的行为。综上，本院认为，第三人代原告与被告签订的《房屋租赁补充协议》应属于有效合同。 基于《房屋租赁补充协议》的有效，涉案房屋租金的支付时间自2015年起应按每年4月22日执行，故原租赁合同约定的支付时间自然失效。原告仍按原合同约定的支付时间向被告发出租金催收函，但被告当时尚不存在拖延支付租金的行为，故原告基于此要求解除租赁合同和腾退房屋，并支付违约金的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。因补充协议对租金标准予以了调整，故原告要求被告依照原租赁合同约定的租金标准支付租金的要求也不符合合同约定和法律规定，被告应按补充协议的约定按时足额向原告支付租金。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨岭瑛英的诉讼请求。 案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由原告杨岭瑛英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员 杨 奕 二〇一五年六月三十日 |
