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广东省四会市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）肇四法江民初字第115号 原告：陈振洪，男，汉族，住四会市贞山区。身份证号码：×××3119。 委托代理人：冯松斌，广东胜禾律师事务所律师。 被告：乡燕玲，女，汉族，住四会市。身份证号码：×××0045。 第三人：张添华，男，汉族，住四会市东城街道四会大道南珠江新城四座34号9（7楼705）。身份证号码：×××1378。 第三人：张雪琼，系四会市东城区安家置业服务中心经营者，住四会市东城区。 委托代理人：李志文。 原告陈振洪诉被告乡燕玲、第三人张添华、张雪琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈振洪及其委托代理人冯松斌，第三人张添华、第三人张雪琼的委托代理人李志文到庭参加诉讼，被告乡燕玲经本院传票传唤后，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈振洪诉称：被告委托第三人张雪琼开办的四会市东城区安家置业服务中心（下称安家置业）出售其位于四会市东城街道四会大道南珠江新城四座34号房屋，并告知房屋出售行为已得房屋共有人张添华的同意。2013年11月16日原告与被告签订《收定协议书》，并支付定金10000元。2013年11月18日原、被告签订《买卖协议》，约定将上述房屋以500000元转让。此后原告分两次再支付了80000元定金。但被告一直未按约定办理相关的手续。现要求解除原、被告签订的《买卖协议》，双倍返还定金180000元。 被告乡燕玲没有提出答辩意见。 第三人张添华的答辩称：被告未经本人同意出售共有房屋，侵犯了本人的共有权、知情权和优先购买权，要求法院判决该《买卖协议》无效。 第三人张雪琼的答辩称：被告乡燕玲到安家置业放盘出售位于四会市东城街道四会大道南珠江新城四座34号房屋，并通过电话联系了第三人张添华，取得张添华的同意后，才挂牌出售。原告有意购买，与被告签订了一份《收定协议书》，后又签订了《买卖协议》。该《买卖协议》是有效的。如该协议无效，被告后来收取的80000元应该是房款而不是定金，应当返还而不应当双倍返还。 经审理查明：被告乡燕玲将与第三人张添华共有的位于四会市东城街道四会大道南珠江新城四座34号房屋委托第三人张雪琼开办的安家置业向外销售。2013年11月16日被告乡燕玲与安家置业签订一份《收定协议书》，双方约定以500000元价款将上述房屋出售，购房定金为10000元，双方还约定了其他事宜。协议签订后，安家置业于同日出具收据，收据内容为“由安家置业转买家交来用于购四会市东城街道四会大道南珠江新城四座34号（7楼705）之物业定金10000元”。 2013年11月18日原告与被告乡燕玲签订《买卖协议》，双方约定：原告购买被告乡燕玲的上述房屋，成交价为500000元，付款方式为分期付款，其中2013年11月18日支付定金50000元，于当天由买方（即原告）交定金给卖方（即被告乡燕玲），另外房屋首期购房款为220000元（含定金），房屋尾期购房款为280000元。双方还约定了其他事宜。协议签订后，原告于同日支付两次共90000元（包括《买卖协议》约定的定金50000元）给被告。后原告、第三人安置业再联系不上被告，买卖协议无法继续履行，原告便诉至本院，提出上述请求。 另查明，上述房屋的登记权属人为被告乡燕玲与第三人张添华共同共有。 以上事实，有原告提供的《身份证》、《工商登记机读资料》、《收定协议》、《买卖协议》、《收款收据》、《房地产权证》以及原告、第三人在庭审陈述的证实，以上证据均经过庭审质证，本院予以认定。 本院认为：依法成立合同受到法律保护。本案争议的焦点是原告与被告乡燕玲的关于买卖上述房屋的《买卖协议》效力如何，本院认为，上述房屋在政府房产登记部门已经公示为被告乡燕玲与第三人张添华共同共有，而被告乡燕玲没有出庭，根据本案证据本院认定被告乡燕玲未经房屋共有人即第三人张添华同意就与原告签订《买卖协议》，该合同效力待定，而合同签订后被告乡燕玲未取得房屋的共有人的份额，且根据第三人张添华的庭审意见，第三人张添华并不追认该《买卖协议》，因此《买卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告乡燕玲已收取原告的90000元（包括定金50000元）应当予以返还，至于原告的损失，本院考虑首先被告乡燕玲无权处分导致合同无效应付主要过错，而上述房屋在政府房产登记部门已经公示为被告乡燕玲与第三人张添华共同共有，在这情况下原告未核实被告乡燕玲是否取得房屋的共有人的份额或共有人同意就与原告签订合同，存在疏忽大意，故本院认定原告也有过错，因此本院支持原告的损失赔偿额为10000元。 被告乡燕玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，本院依法作出缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认原告陈振洪与被告乡燕玲于2013年11月18日签订的《买卖协议》无效。 被告乡燕玲在本判决书生效之日起二十天内返还给原告陈振洪90000元。 被告乡燕玲在本判决书生效之日起二十天内赔偿给原告陈振洪10000元。 驳回原告陈振洪其他诉讼请求。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3900元（原告已预交），由被告乡燕玲承担2000元，原告陈振洪承担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判长 卢经和 审判员 马昌盛 审判员 吴锦镖 二〇一四年十二月五日 |
