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2014年11月5日，原、被告双方签署《德达?情谊茗城名目销售代理合同》，主要商定有：1.被告委托原告独家全权代理销售其开发树立的“德达?情谊茗城”名目物业，包含住宅、商铺、车位等；2.委托期限自2014年11月5日至2015年12月31日；3.被告按总成交额的2.5%计提代理佣金给原告，被告按销售均价每平方米3300元给予原告销售，发生溢价部分原、被告按30：70提取溢价分红佣金；4.成交确认：在委托期限内，当购房者签署《商品房交易合同》并支付完首期房款后，则视为成交。5.佣金确认：在自己造月内，关于抉择一次性付款或分期付款模式的客户，佣金确认的标准为被告与客户签署《商品房交易合同》，且被告已收清客户的房款金或分期付款的第一期房款金，关于抉择按揭付款的客户，佣金确认的标准为被告与客户签署《商品房交易合同》后，客户付清首期房款。6.佣金的结算：佣金按月结算，结算时间为每月之最后一个任务日，原告根据每月实践到账金额向被告详列结算账目，被告确认结算后在次月7日前向原告付清寒暄之代理佣金。7.在代理期限内，被告单方解除合同的，须在解除合同当天付清一切佣金并一次性支付200000元守约金补救原告。合同实行时期，2015年1月20日，双方又签署《合同补充协定书》，对销售均价等相干事项停止补充商定。 合同签署后，原告派员进驻崇左市情谊大道“德达?情谊茗城”售楼部代理销售，根据合同商定的成交胜利及佣金确认办法，双方确认，2014年11月5日至2月3日，原告代理销售胜利成交17套住宅；另外，原告还为被告代理销售18个车位，有的客户交清了车位款、有的交了部分车位款，但该18个车位的一切客户均尚未与被告签署购置合同，且有的客户尚未抉择车位号。 2015年2月14日，因销售量等多方面缘由，销售代理合同终止实行，原告派驻被告售楼部的人员撤退。2015年2月19日春节事先，原告的员工李建新（本案代理人之一）到被告公司在南宁的总部要求被告出具解除合同之函，被告公司在南宁总部的员工张某向李建新出具了《对于终止营销代理合同的函》，该函载明：根据中华人民共和国无关法律法规的规则，本着老实信誉、对等互利的准则，经友好协商，本公司委托贵公司全权代理销售的“德达?情谊茗城”名目，已于2014年11月5日签署了《德达?情谊茗城名目销售代理合同》，合同期限自2014年11月5日至2015年12月31日止；现因为贵公司未能实现自己承诺的销售义务，经双方协商分歧，决议终止2014年11月5日签署的销售代理合同；终止日期为2015年2月14日。 2015年3月6日，原告区分向原举报了二份《对于“德达?情谊茗城”名目佣金结算的函》，以及《车位成交佣金结算确认表》，其中一份函要求被告付清17套住宅佣金的余款94799元，另一份函要求确认结算18个车位佣金。之后，被告付清了17套住宅佣金余款。要求确认结算18个车位的函载明：因为18个车位都未换签，法学，待换签后再停止结算，望贵公司在车位换签后三个任务日内通知我公司停止结算。《车位成交佣金结算确认表》的备注栏中，对18个车位均载明：因车位未到达换签条件，故该车位佣金未结算。 庭审上，双方认可，车位换签条件与住宅一样，即客户与被告签署购房合同并支付首期款；换签条件实质上就是确认成交胜利及结算佣金条件。 本院以为：原、被告双方所签的《德达?情谊茗城名目销售代理合同》及《合同补充协定书》非法有效。根据双方诉辩，本案争议的焦点在于究竟是被告单方终止合同还是原、被告双方协商分歧终止合同，以及结付18个车位佣金30600元的条件能否成就。 一、对于是单方终止合同还是双方协商分歧终止合同效果。 原告主张，是被告单方终止合同，有《对于终止营销代理合同的函》佐证；被告则主张，是双方协商分歧后终止合同，有《例会记载》、张某出具《证实材料》、以及原告提交的《对于终止营销代理合同的函》所载的内容为证。本案中，终止实行合同的时间为2015年2月14日，双方均认可。根据本案现有证据，原告据以主张被告单方解除合同的证据为《对于终止营销代理合同的函》，而该函的内容则载明，是双方协商分歧终止合同；被告据以主张双方协商分歧终止合同的证据，除该函所载的内容是协商分歧终止合同外，还有被告高层治理人员陆真德在公司例会上所传播的双方协商分歧解除合同的会议原始记载，以及间接参加沟通终止合同的被告员工张某所出具的《证实材料》证明，正由于是张某参加了终止合同沟通，原告的员工李建新才要求张某出具该函；此外，原告在给被告要求结算住宅佣金余额、确认结算车位佣金的函中也未提及被告单方终止合同效果。据此，应当确认是双方协商分歧终止合同，被告并未造成守约，故对原告提出的200000元守约金诉求不予反对。 二.结付18个车位佣金30600元的条件能否成就效果。 合同商定了确认成交胜利及确认结算佣金的条件，即客户与被告签署购房合同并支付首期房款；双方庭上也确认，换签条件实质就是结算条件，车位的结算条件与住宅结算条件一样；而原告在给被告要求结算18个车位佣金的函中、及车位成交佣金结算确认表的备注栏中，均抵赖车位未达换签条件；且被告也以为18个车位均尚未签署合同，未合乎换签条件，不具有结算佣金条件。据此，应认定结付18个车位佣金的条件尚未成就，对原告在本案中提出的车位佣金诉求应以采纳，待条件成就时再另行主张权益。 至于原告提出的解除合同诉求，因双方协商分歧并以实践举动已终止实行合同，应视为双方协商分歧解除合同，故对该诉求予以反对。 综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、及九十一条第（七）项、第九十三条第一款，以及《最高人民法院对于民事诉讼证据的若干规则》第二条的规则，裁决如下： 一、解除原告广西会聚房地产投资有限公司与被告广西德达投资有限责任公司所签的《德达?情谊茗城名目销售代理合同》及《合同补充协定书》； 二、采纳原告广西会聚房地产投资有限公司对被告广西德达投资有限责任公司提出的支付18个车位佣金30600元及守约金200000元的诉讼申请。 案件受理费4759元，因实用繁难顺序审理减半收取2380元，由原告广西会聚房地产投资有限公司累赘。 如不服本裁决，可在本裁决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长 陆明军 审 判 员 王力辉 人民陪审员 黄荣方 二〇一五年九月二日 书 记 员 罗 欣 附：相干法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具备法律解放力。当事人应当依照商定实行自己的工作，不得私自变卦或许解除合同。 依法成立的合同，受法律维护。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情景之一的，合同的权益工作终止： （七）法律规则或许当事人商定终止的其余情景。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商分歧，可能解除合同。 《最高人民法院对于民事诉讼证据的若干规则》 第二条当事人对自己提出的诉讼申请所依据的理想或许反驳对方诉讼申请所依据的理想有责任提供证据加以证实。 没有证据或许证据无余以证实当事人的理想主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 |
