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济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民三初字第460号 原告陈灵芝，女，1990年7月18日出生，汉族，无业，住山东省齐河县。 原告杨宝银，女，1989年1月3日出生，汉族，无业，住西安市蓝田县。 两原告共同委托代理人郭姣辰，山东都君律师事务所律师。 两原告共同委托代理人王象勇，山东都君律师事务所律师。 被告毛立军，男，1979年12月7日出生，汉族，中国重汽集团职工，住济南市。 原告陈灵芝、杨宝银与被告毛立军房屋租赁合同纠纷一案，原告陈灵芝、杨宝银于2015年8月20日向本院提起诉讼，本院审查后于同日立案，并向被告毛立军送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法由审判员张艳独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人王象勇及被告毛立军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈灵芝、杨宝银诉称，李湛与马为国签订房屋租赁合同一份，将天桥区黄屯小区四区X号楼X单元X室房屋租赁给马为国，约定租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日，在租赁期间不得将房屋转租或转借他人，但被告于2015年5月10日从马卫国处承租后，又于2015年7月28日转租给原告，原告当天交付一万元转让费。依据合同约定及相关法律规定，原告认为原被告间的转租行为无效，原告要求被告返还转让费用，被告无故推辞，故诉至法院，要求确认原、被告间的转租合同无效，被告返还转让费1万元，利息29元（以1万元为基数，按照同期银行贷款利率，自2015年7月29日起至起诉之日止，此后利息以1万元为基数，按照同期银行贷款利率，计算至被告履行完毕付款义务时止）。 被告毛立军辩称，被告转租的时候房主是知道也是认可的，被告与房东也有协议，在这期间被告是可以转租房屋的。在被告转给陈灵芝、杨宝银的时候被告已提前告知了房东，前一天房东和被告一起与两原告见面了。该房屋是两原告自己选择的，并不是被告胁迫其租赁的。对于转让费是在转让时另外也有客户洽谈转让的事情，并且已经谈妥，因原告说先缴纳定金1万元，所以被告把另一客户给推了。被告是在8月2、3号才收的钥匙，之后原告让被告退款被告不同意，因为原告还耽误了被告几天的生意。 经审理查明，位于济南市天桥区黄屯小区四区X号楼X单元X室房屋所有权人系姜涛，李湛系姜涛的姐夫，姜涛委托李湛对其所有的房屋进行租赁。2012年12月1日，李湛（甲方）与马卫国（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方位于济南市天桥区黄屯小区四区X号楼X单元X室三室一厅住房面积93㎡一处租给乙方使用，租期五年，自2011年12月1日至2016年11月30日止，前三年租金为人民币2800元，付款方式为一年一交，乙方须提前二十天向甲方缴纳下一年房屋租金（每年租金33600元）。二、租赁期间水费、电费、电话费、有线费等有乙方负担。…….六、乙方在租赁期间，不得将房屋转租或转借他人，如违反甲方有要收回房屋，并不退还租金。七、乙方在租赁期间，中途退房，租金不退，乙方购置物品设施，甲方不得扣押。……十四、附：经甲乙双方协商一致达成如下协议：2011年12月1日至2014年11月30日房屋租金为每年33600元。2014年12月1日至2016年11月30日房屋租金由甲乙双方再协商。 合同签订后，双方按约履行，该房屋用于经营足浴。2015年5月10日，上述房屋的承租人变为被告毛立军，并在原合同下方载明：自2015年5月10日由马为国转给毛立军继续租用，原合同条款不变，新承租人签字：毛立军该房屋被告用于经营足浴。租金交至2015年11月。 2015年7月28日，被告毛立军向两原告出具收条一份，载明：今收到转让费一万元。被告毛立军将涉案房屋的钥匙交于两原告。 2015年7月29日，被告毛立军又将房屋转让租给原告陈灵芝、杨宝银，并在原合同背面载明：自2015年7月29日起，由毛立军转让给陈灵芝、杨宝银继续租用，原合同条件不变。新承租人签字：陈灵芝 2015年8月1日，被告毛立军将涉案房屋的钥匙从原告处收回。双方均同意不再继续履行合同。 本案审理过程中，涉案房屋的所有权人姜涛出庭作证，对于其委托李湛签订租赁合同及两次合同的变更行为均予以认可。 上述事实，有当事人陈述、答辩，及当事人提交的租赁合同、收条、房屋所有权证等证据证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉位于济南市天桥区黄屯小区四区X号楼X单元X室的房屋所有权人系姜涛，李湛与马卫国签订房屋租赁合同经过所有权人姜涛的授权及追认，系双方当事人真实意思表示，合法有效。2015年5月10日承租人由马卫国变更为被告毛立军，即表示原承租人马卫国与出租人解除了房屋租赁合同，被告毛立军作为承租人承继了涉案房屋的原租赁合同中的权利义务，出租人对此并无异议，双方之间的合同也系双方真实意思表示，合法有效。2015年7月29日，被告毛立军又将合同的权利义务转让给了两原告，也即表示原承租人毛立军与出租人解除房屋租赁合同，两原告作为承租人继续承继涉案房屋的原租赁合同中的权利义务。房屋的所有权人姜涛当庭表示对此行为是明知的，对被告毛立军的转让行为亦未提出异议，双方之间的合同系双方真实意思表示，合法有效，故原告要求确认原、被告间的转租行为无效，依据不足，本院不予支持。原、被告于2015年7月29日签订合同，2015年8月1日被告毛立军将房屋钥匙收回，双方均同意不再继续履行合同，视为协商解除了合同，对于两原告支付给被告毛立军的转让费1万元，因合同解除，原告不再占用房屋及设施，被告毛立军应当予以返还。但因2015年7月29日被告毛立军将房屋交给两原告，至2015年8月1日期间系原告占用涉案房屋，故该期间的租金373元（2800元÷30天×4天）原告应当支付给被告毛立军，应在其已付的1万元中予以扣除。 两原告要求支付利息的主张，因对于转让费问题双方在合同中并未约定，故其该主张，本院不予支持。 为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告毛立军于本判决生效之日起10日内返还原告陈灵芝、杨宝银转让费9627元（1万元-373元）。 二、驳回原告陈灵芝、杨宝银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告毛立军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张艳 二〇一五年九月二十八日 |
