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济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民一初字第75号 原告济南信德物业管理有限公司（组织机构代码59703389-1），住所地山东省济南市。 法定代表人张宝国，董事长。 委托代理人张立娟，女，住济南市。 委托代理人李秀萍，女，住济南市。 被告刘政，男，无业，住济南市。 原告济南信德物业管理有限公司（以下简称信德物业公司）与被告刘政物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信德物业公司的委托代理人张立娟、李秀萍，被告刘政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信德物业公司诉称：被告刘政系济南市天桥区药山郡小区某号楼某单元某业主。药山郡小区的开发建设单位济南山川房地产有限公司与原告信德物业公司之间签订了《药山郡前期物业服务合同》，该合同约定：由原告信德物业公司提供药山郡小区内物业共用设施设备的运行、维护和管理，公共区域环境卫生的维护等物业服务，物业服务费的支付标准为按建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.0元，物业服务费按季度缴纳。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额支付违约金。原告信德物业公司一直按约定提供物业服务，但被告刘政自2013年4月起一直无故拖欠物业服务费，原告信德物业公司多次催缴无果。现原告信德物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告刘政向原告信德物业公司支付物业服务费1121.6元、违约金1121.6元；2、本案的诉讼费用由被告刘政承担。 被告刘政辩称：对于原告信德物业公司的诉讼请求，被告刘政不予认可。被告刘政所居住的涉案小区是本市天桥区北园大街道路工程拆迁安置的安置小区，被告刘政是与天桥区拆迁办签订的拆迁安置协议，由济南市城市投资建设有限公司提供安置房，被告刘政入住时只被告知每月交纳6元的卫生费。被告刘政不知道有原告信德物业公司的存在，被告刘政与开发商济南山川房地产有限公司及原告信德物业公司均无关系。从被告刘政入住到2014年12月31日，被告刘政所居住的涉案小区没有享受过任何的物业服务，到现在为止，原告信德物业公司也未在小区内向被告刘政公示过服务项目资质文件等材料。在被告刘政入住期间，原告信德物业公司也从未向被告刘政收取过物业费。从被告刘政入住到现在为止，涉案小区内物业环境也没有变化。 经审理本院认定：2012年5月30日，原告信德物业公司（乙方）与济南山川房地产有限公司（甲方）签订《药山郡前期物业服务合同》一份，协议约定：“…第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1、物业名称：药山郡前期物业管理物业类型：住宅和公建坐落位置：济南市天桥区无影山北路建筑面积：约7万平方米2、物业管理区域四至：北至药山公园规划路东至无影山北路南至安乐镇旧村西至警苑西区…第二章物业服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案管理。第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：质保期满入户维修等。第四条乙方提供的前期物业服务质量应达到本合同约定的质量标准。第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择式：包干制物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元／月.平方米；商业用房：住宅2.00元／月.平方米…第七条乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人按时履行交纳义务。物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照物业服务费用标准的70%比例交纳。因甲方与购房业主的合同纠纷，导致业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由责任方承担。业主所购物业长期空置的，业主应提前告知乙方，并向乙方进行书面备案后，业主可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方…第八章违约责任…第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额向乙方支付违约金…第九章其他事项第三十条本合同期限自2012年5月30日起至2017年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止…”该协议中还约定了原、被告以及济南山川房地产有限公司的其他权利及义务。合同签订后，被告刘政一直未交纳物业服务费。 另查明，被告刘政系坐落于济南市天桥区药山郡小区某号楼某单元某业主（以下简称涉案房屋）的物业使用人。该涉案房屋系济南市城市建设投资有限公司为被告刘政提供的拆迁安置房，建筑面积为82.79平方米，属于住宅。被告刘政于2007年4月30日取得迁入证迁入涉案房屋，被告刘政至一审法庭辩论终结时尚未取得涉案房屋的产权证书。涉案小区至今尚未成立业主委员会。 再查明，原告信德物业公司2014年9月10日取得了等级三级（暂定）的物业服务资质证书。 诉讼中，原告信德物业公司主张其于2012年6月进驻涉案小区提供物业服务，其本次起诉按照0.50元／月.平方米标准向被告刘政收取2013年4月至2015年3月31日期间的物业服务费，原告信德物业公司自愿放弃2013年4月之前的物业服务费。现原告信德物业公司诉至法院，要求：1、判令被告刘政支付原告信德物业公司物业服务费1121.6元、违约金1121.6元（自2013年4月1日至2015年3月31日共计24个月，按照建筑面积82.79平方米×0.50元／月.平方米×24个月）；2、诉讼费由被告刘政承担。 上述事实，有原告信德物业公司提交的前期物业服务合同、迁入证、房屋户室面积对照表、物业服务企业资质证书，被告刘政提交的拆迁安置协议及迁入证等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。 |
