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2014年7月中旬，原告发现自己所购商铺已被郑州市中级人民法院强制执行给第三人李树森，同时获知自己所购商铺于2011年8月19日由被告灵宝市人民政府为第三人李树森办理了灵宝市房他证北区字第20110008号房屋他项权证。原告认为被告办理在建工程抵押登记的行为违法，严重侵犯原告合法权益，遂引发诉讼。 本院认为：被告灵宝市人民政府享有本行政区域内审核、颁发房屋他项权证的法定职权，而被告灵宝市房产管理局系受灵宝市人民政府委托具体行使房屋登记管理职责的机构，本案涉及的房屋他项权证是被告灵宝市人民政府颁发，因此，被告灵宝市房产管理局非本案适格被告。根据建设部发布的《房屋登记办法》第五十九条、六十条之规定，以在建工程设定抵押的，应当由当事人提出申请，同时规定当事人应当提交的材料，本案第三人李树森提交了申请，并按规定提交了借款合同、在建工程抵押合同、土地使用证等相关材料，被告灵宝市人民政府经审核后，给第三人办理了在建工程抵押登记，并颁发房屋他项权证，被告灵宝市人民政府的颁证行为，程序合法，适用法律正确。原告依据建设部2001年颁布的《城市房地产抵押管理办法》的规定，认为在建工程抵押贷款，抵押权人应为银行而不应当是自然人，而2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》则明确规定，债务人有权将正在建造的建筑物作抵押，上述两个规定相抵触，但从规章和法律的效力及颁布的时间上，均应遵照物权法的规定，故原告的意见不当，本院不予采纳；《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。登记机构实地查看的目的在于审查申请办理抵押登记的在建工程与建设用地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证记载的项目情况是否一致，在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单内容是否一致，实地查看的意义在于保障抵押权人的合法权益。就本案而言，被告在办理抵押登记时未进行实地查看，但颁发的他项权证与第三人所签订的抵押合同约定的抵押物相一致，因此，原告认为被告办理的抵押登记未尽到审慎审查责任且未实地查看，抵押登记违法的理由不能成立。《城市房地产管理法》规定第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；《房屋登记办法》规定：预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。原告与第三人灵宝市购丰公司于2009年12月9日签订买卖合同后，第三人灵宝市购丰公司未按规定将预售合同报房产管理部门登记备案，直至2011年8月19日第三人李树森、灵宝市购丰公司申请办理抵押登记时，原告或第三人灵宝市购丰公司均未针对原告所购商铺向被告申请办理房屋的预告登记，第三人在办理抵押登记时，灵宝市购丰公司亦未如实向被告申报房屋已经预售的事实，被告灵宝市人民政府依据申报材料给第三人李树森颁发的在建工程他项权证并无不当。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。现第三人所出售给原告的房屋因郑州市中级人民法院已裁定抵债给第三人李树森，第三人李树森已合法取得房屋所有权，故对原告而言已发生法律上的履行不能，在此情况下，原告可向第三人灵宝市购丰公司主张违约责任，也可要求解除合同，赔偿损失。依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四项之规定，判决如下： 驳回原告任景军的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告任景军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。 审 判 长 聂全国 代理审判员 李艺华 人民陪审员 黄露露 二〇一四年十二月二十七日 书 记 员 赵晓庆 |
