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被上诉人曹辉答辩称：①第三人杨圣海通过竞买取得国有土地使用权，为开发建设向上诉人等行政机关履行了系列申报审批手续，已依法办理完毕，实际履行了相应的法律义务，存在权利主体不一致问题的责任不在第三人。被上诉人属于善意购买人，并实际取得所购房屋的使用权，申请办理房屋登记合法。②上诉人审查第三人杨圣海开发建设申报手续时，就已经出现了所谓“权利主体不一致”的问题，但上诉人依然为杨圣海注册的房地产开发公司颁发了开发建设行政许可手续。现上诉人又据此抗辩第三人，让善意被上诉人“买单”，不合法。③案外人息县华联超市起诉的类似案件，已生效的人民法院判决书也要求第三人协助办理房产证。④第三人注册的房地产开发公司已注销，权利主体不一致问题单靠第三人难以解决，只有上诉人等行政职能部门才有条件协调解决。请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人杨圣海答辩称，其开发建设行政许可手续完善，并一直在协助购房户办理房产证，不能办证责任不在自己。请求驳回上诉人的上诉请求。 二审经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”2008年7月16日，被上诉人曹辉通过签订《商品房买卖合同》，购买了原审第三人杨圣海个人投资注册的光山县鑫星房地产开发有限公司预售的商品房。上述规定并未要求被上诉人曹辉申请办理房屋登记时必须持有光山县鑫星房地产开发有限公司的房屋所有权证书或房地产证书。上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所关于被上诉人在提交的材料中没有建设部《房屋登记办法》第三十三条第（三）项要求的房屋所有权证书或房地产权证书，不符合办理产权登记条件的上诉理由不能成立，本院不予支持；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”原审第三人注册的房地产开发公司进行房地产开发，在楼盘土地使用权与相关开发建设手续权利主体不一致的情况下，上诉人为其颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等，使其开发的房地产得以销售。被上诉人作为善意第三人，在开发企业获得预售商品房许可后，实际取得所购房屋的使用权，其合法权益应受法律保护，因土地使用权与房屋所有权权利主体不一致的问题产生的后果不应当由其承担。根据信赖保护原则、服务行政及公平原则，被上诉人办理房屋产权登记时相关手续权利主体不一致的问题，亦应由上诉人息县政府会同相关部门及原审第三人杨圣海在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决。综上，三上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所承担。 本判决为终审判决。 审判长 李洪宇 审判员 许立杰 审判员 阮晓强 二〇一五年六月十六日 |
