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黑龙江省佳木斯市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2008）佳行再终字第1号 抗诉机关黑龙江省人民检察院。 申诉人（一审被告、被上诉人、上诉人）黑龙江省佳木斯市房产产权市场管理处，住所地黑龙江省佳木斯市站前路642号。 法定代表人桂兴智，该处处长。 委托代理人王大勇，该处法制科科员。 委托代理人龚喜贵，该处法律顾问。 被申诉人（一审原告、上诉人、被上诉人）杨晓媛，女，1975年1月1日出生，汉族，佳木斯市鸿基公司职工，住(略)。 委托代理人卜云龙，男，1964年5月18日出生，汉族，无职业，住(略)。 原审第三人吴佳晖，女，1971年2月9日出生，汉族，虎林出入境检验检疫局干部，住(略)。 委托代理人吴佳勋，男，1973年8月3日出生，汉族，佳木斯出入境检验检疫局干部，住(略)。 申诉人黑龙江省佳木斯市房产产权市场管理处（以下简称产权处）与被申诉人杨晓媛、原审第三人吴佳晖撤销违法颁发房权证一案，佳木斯市向阳区人民法院于2006年5月15日作出（2005）向行初字第14号行政判决。判决后，产权处不服，向本院提出上诉。本院于2006年9月22日作出（2006）佳行终字第34号行政判决。判决生效后，产权处不服，于2007年3月29日向佳木斯市人民检察院申诉。佳木斯市人民检察院于2007年4月17日以佳检民行提抗（2007）4号行政检察提请抗诉报告书，提请黑龙江省人民检察院向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省人民检察院于2007年4月30日以黑检民行抗字（2007）第27号行政抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2007年10月16日作出（2007）黑行监字第184号行政裁定，裁定：1、本案指令佳木斯市中级人民法院另行组成合议庭进行再审；2、再审期间中止佳木斯市中级人民法院（2006）佳行终字第34号行政判决的执行。本院依法组成合议庭，于2008年4月22日公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派佳木斯市人民检察院代理检察员马良驰出庭，申诉人产权处的委托代理人王大勇、龚喜贵，被申诉人杨晓媛的委托代理人卜云龙，原审第三人吴佳晖的委托代理人吴佳勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 （2005）向行初字第14号行政判决查明，1998年6月22日，原告杨晓媛与佳木斯一建房地产综合开发公司签订商品房投资协议，协议约定：“乙方（原告）购买甲方（一建开发公司）位于向阳区32委站前路207号站前1号综合楼 1－1建筑面积250.11平方米的门市房屋1处，每平方米2 200元，总价款为550 242元，定于1998年6月23日给付购房款300 000元，1998年6月24日给付购房款250 242元，房屋竣工后，甲方按当年房屋实际价格进行结算，结算价格多退少补”。协议签订后，原告按协议约定，共向一建开发公司交付购房款550 242元，一建开发公司给原告出具了交款发票、集资建房结算单等相关手续，工程竣工时间定于1998年12月31日。1998年10月26日一建开发公司又与孟庆山签订了商品房购销合同，将该房以359 025元卖给孟庆山，孟庆山于2003年1月13日在佳木斯市房产产权市场管理处领取了2003000630号私产证照。2003年7月14日孟庆山又将该房以646 000元的价格卖给第三人吴佳晖，第三人吴佳晖于2003年7月17日领取了2003006152号私产证照。另查，2004年8月原告杨晓媛以一建开发公司为被告，吴佳晖为第三人提起房屋买卖合同民事诉讼，2005年2月17日佳木斯市中级人民法院作出（2004）佳民一初字第32号民事判决，认为原告与一建开发公司签订的商品房投资协议是双方的真实意思表示，协议合法有效。第三人吴佳晖为善意取得，应予保护。故判决“一建开发公司返还原告杨晓媛购房款550 242元，并赔偿已付购房款一倍的损失”。判决后，原告杨晓媛不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，省高院已中止审理，等待行政诉讼结果。又查，佳木斯一建房地产综合开发公司于2002年5月16日取得向阳区32委站前1号综合楼的商品房预（销）售许可证。站前1号综合楼房至今未验收交付使用。 （2005）向行初字第14号行政判决认为，建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起九十日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可，施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。原、被告及第三人争议的房屋是在尚未竣工验收且缺少上述必备的登记材料的条件下办理的登记，违反了此有关规定，应予撤销。判决：撤销被告佳木斯市房产产权市场管理所颁发的佳向字第2003000630号产权人吴佳晖、佳向字第2003006152号产权人孟庆山的私产房屋所有权证。案件受理费100元，上诉费100元由被告佳木斯市房产产权市场管理处承担。 被告佳木斯市房产产权市场管理处上诉称，1、原判适用法律错误。双方争议的两个房权证，均系上诉人以权利人的申请，在符合转移登记条件的情况下而颁发的。转移登记不需提交房屋竣工验收材料，至于争议房权证所指房屋是否竣工、验收，与上诉人办理房权证没有必然因果关系。原判适用初始登记的相关规定，属适用法律错误。2、给孟庆山办理房权证的房屋系其购买的预售商品房，此类房屋凭商品房预售许可证即可作为合法的证照办理产权转移登记。3、上诉人办理的两个房权证与被上诉人无法律上的利害关系。请求：1、撤销（2005）向行初字第14号行政判决；2、驳回被上诉人的起诉。 被上诉人杨晓媛未作书面答辩。 第三人吴佳晖述称，原判适用法律错误。第三人名下的房权证，系从孟庆山名下的房权证合法转移登记取得的。上诉人依据转移登记的相关规定，给第三人颁发的房权证符合法律规定，应予确认。原审法院适用初始登记的相关规定，撤销该证，属适用法律错误。请求：1、撤销（2005）向行初字第14号行政判决；2、驳回被上诉人的起诉。 （2006）佳行终字第34号行政判决认为，上诉人在办理商品房权属登记时，应按照《商品房销售管理办法》第三条、第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，审查申请人购买的商品房是预售房还是现售房，如果是预售房应审查预售人是否取得商品房预售许可证，是否办理预售登记，预售的商品房是否到房地产开发主管部门备案。如果是现售房应审查是否通过竣工验收。现有证据证明孟庆山购买佳木斯一建房地产综合开发公司位于向阳区32委站前路207号1号综合楼1－1单元是至今没有通过竣工验收预售房，且孟庆山购房时间早于商品房预售许可证的时间；提供的商品房购销合同无编号；上诉人处也没有孟庆山预购商品房的登记。因此上诉人为孟庆山办理房屋产权登记时，在审查房屋权属材料上存在瑕疵，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第二十七条和《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，对其颁发的佳向字第2003000630号《房屋所有权证》应予撤销。第三人吴佳晖的佳向字第2003006152号《房屋所有权证》是由孟庆山的佳向字第2003000630号《房屋所有权证》转移登记而来，也应予以撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。判决：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费100元、上诉费100元均由上诉人承担。 佳木斯市房产产权市场管理处向佳木斯市人民检察院申诉的理由是：1、佳木斯市中级人民法院（2006）佳行终字第34号行政判决适用法律错误。该判决援引《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第 十二条的规定对本案不适用。2、商品房预售合同是否办理登记备案手续，不是办理房屋所有权转移的必备条件。3、孟庆山购买预售商品房的时间早于商品房预售许可证的时间及提供的商品房购销合同无编号及争议的房屋至今没有验收的事实，亦不是撤销房屋所有权证的法律依据。4、登记行为是公示行为，经过登记的第三人吴佳晖享有物权。请求佳木斯市人民检察院提请黑龙江省人民检察院进行抗诉。 黑行抗字（2007）第27号行政抗诉书认为，1、佳木斯市中级人民法院作出的行政判决适用法律错误。原判决认定申诉人违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，属适用法律错误。第十六条是对房屋初始登记的规定，申诉人为孟庆山、吴佳晖办理的房屋权属登记，均不是初始登记，而是发生买卖合同之后进行的房屋权属转移登记，不需提供房屋竣工验收资料。申诉人依据第二十七条的规定，在为孟庆山、吴佳晖办理权属转移登记时，均对房屋权属和产权来源进行了严格审查，履行了该条规定的义务，故颁发的房权证并无不当。第十二条是对商品房承购人办理权属登记的限制性条款，不是规范申诉人办理房屋产权登记行为的条款。2、原判认定“孟庆山购买预售商品房的时间早于商品房预售许可证的时间及提供的商品房购销合同无编号”的事实，不是撤销房权证的法定理由。3、原判撤销了第三人吴佳晖的房权证，违反了物权公示公信原则。物权登记行为是公示行为，物权的登记具有公信力，一旦当事人设立、变更物权进行了登记，即使依登记表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的第三人，法律应承认其与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易的安全。第三人吴佳晖是信赖申诉人的登记而与孟庆山从事交易的，在没有相反的证据证明其明知或应当知道申诉人登记簿上记载的孟庆山房屋所有权不存在或有瑕疵时，其信赖利益应该受到法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十四条之规定，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉，请依法再审。 本院经审理查明，1998年6月22日，被申诉人杨晓媛与佳木斯一建房地产综合开发公司签订商品房投资协议，协议约定：“被申诉人杨晓媛（乙方）购买佳木斯一建房地产综合开发公司（甲方）位于向阳区32委站前路207号1号综合楼1－1商用房，建筑面积250.11平方米，每平方米2 200元，房屋总价款为 550 242元。被申诉人于1998年6月23日交购房款300 000元，于1998年6月24日交购房款250 242元。工程竣工时间为1998年12月31日，竣工后甲方按当年房屋实际价格进行结算，多退少补”。协议签订后，被申诉人杨晓媛按协议约定向佳木斯一建房地产综合开发公司交购房款550 242元，佳木斯一建房地产综合开发公司给原告出具了收款发票，集资建房结算单等相关手续。佳木斯一建房地产综合开发公司为了获取银行贷款，将被申诉人杨晓媛投资的房屋又开出购房手续，于2003年1月13日由孟庆山（已故）用其名义在申诉人处办理了佳向字第2003000630号《房屋所有权证》。当日，孟庆山以该房权证抵押给中国工商银行佳木斯市站前支行，获取贷款300 000元，用于向阳区32委站前路207号1号综合楼的施工。第三人吴佳晖于2002年8月29日支付给佳木斯一建房地产综合开发公司450 000元购买其开发的站前一号综合楼1—8商用房。2003年3月初，第三人吴佳晖发现所购的房屋不能交工，并由佳木斯一建房地产综合开发公司将该房抵押给银行，用于贷款，便委托吴佳勋与其交涉，开发公司经理徐学义表示，此处综合楼东一楼还有一户（争议房屋），已由孟庆山办理房权证，并抵押给银行，贷款300 000元，如要此房需还贷款，方能将房权证取回，再办理过户手续。经吴佳勋查询确认孟庆山的房权证，认为是合法取得的情况下，与孟庆山、徐学义达成购买此房协议，并由吴佳勋携带30余万人民币与孟庆山到中国工商银行佳木斯市站前支行还清贷款本息后，到申诉人处（2003年3月19日）注销抵押登记，取回房权证。后经第三人与佳木斯一建房地产综合开发公司结清购房款后，最终以646 231元购买了向阳区32委站前路207号1号综合楼1－1单元门市房，同时孟庆山将该房权证交给第三人。为了办理房屋转移登记，孟庆山与第三人吴佳晖于2003年7月14日签订了房屋买卖协议。第三人吴佳晖于2003年7月17日在申诉人处办理了佳向字第2003006152号《房屋所有权证》。 另查明，2002年5月16日，佳木斯一建房地产综合开发公司取得佳房许字第2002026号《商品房预（销）售许可证》。向阳区32委站前路207号1号综合楼1－1商用房（争议房屋）至今未竣工，也未交付使用。2004年8月，被申诉人杨晓媛以佳木斯一建房地产综合开发公司为被告，吴佳晖为第三人提起房屋买卖合同民事诉讼，2005年2月17日，本院作出（2004）佳民一初字第32号民事判决，判决：1、被申诉人杨晓媛与佳木斯一建房地产综合开发公司签订的商品房投资协议合法有效；2、佳木斯一建房地产综合开发公司返还被申诉人杨晓媛购房款550 242元，并赔偿已付购房款一倍的损失；3、驳回被申诉人杨晓媛的其它诉讼请求。判决后，被申诉人杨晓媛不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，省高院依据（2006）佳行终字第34号行政判决于2006年11月21日作出（2005）黑民一终字第193号民事判决，判决：1、维持佳木斯市中级人民法院（2004）佳民一初字第32号民事判决主文第一项、第三项；2、撤销佳木斯市中级人民法院（2004）佳民一初字第32号民事判决主文第二项；3、佳木斯一建房地产综合开发公司于本判决生效后10日内，将杨晓媛购买的位于佳木斯市向阳区32委站前路207号站前1号综合楼1－1门市房交付杨晓媛。判决后，被申诉人于2007年8月占有该房屋至今。被申诉人杨晓媛、第三人吴佳晖及孟庆山在发生争议前，均未实际占有此房屋。 申诉人为支持办理房屋产权登记行为的合法性，提供了孟庆山、吴佳晖的房屋产权档案材料和法律依据：一、孟庆山房屋产权材料如下：1、产权登记审批表。2、房产权属登记申请书；3、孟庆山身份证；4、商品房销售专用结算单；5、商品房预（销）售许可证；6、契税完税证及维修基金收据；7、商品房分户登记备案证；8、房屋权属登记权证配图项目测绘委托书（体现房屋建成年份为1997）及房屋产籍图；9、商品房购销合同；10、房屋所用权证存根。二、吴佳晖房屋产权材料如下：1、产权登记审批表；2、房产权属登记申请书；3、买卖双方身份证及照片； 4、买卖协议；5、房屋权属登记权证配图项目测绘委托书及房屋产籍图；6、评估报告；7、房产档案查档联系单；8、房屋所用权证存根。三、法律依据是《房屋权属登记管理办法》第十七条及《商品房预售管理办法》第六条、第十条。经庭审质证，被申诉人对申诉人提供的孟庆山房屋产权材料1、7提出异议，认为该证据体现的房屋建成年份为1997年及竣工时间2002年12月与实际不符，该房屋至今没有竣工。对申诉人提供的其他证据和法律依据无异议。原审第三人对申诉人提交的证据材料及法律依据无异议。 本院认为，申诉人佳木斯市房产产权市场管理处作为房产行政主管部门，负责本行政区域内的国有土地上的房屋权属登记管理工作，其为孟庆山（已死亡）及原审第三人吴佳晖办理房屋产权登记行为是其法定职责。本案申诉人作出的房屋权属登记行政行为所指向的标的物是预售房。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门办理权属登记手续。”、《房屋权属登记管理办法》第三条第三款：“本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”，第二十七条：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”的规定，预售房的购买人在申请房屋权属登记时，必须具备房屋权利申请人的资格，其法定条件是已获得了房屋，已获得了房屋的前提是房屋已交付使用，对于未竣工的房屋不能交付使用，这是对申请人资格的限定，同时也是约束产权登记机关审查申请人是否具备房屋权利申请人的标准。就本案而言，孟庆山申请办理权属登记的房屋至今未竣工，其不具备权利申请人的条件，而申诉人在审查与核实孟庆山的房屋登记资料时，对资料中的商品房分户登记备案证、房屋权属登记权证配图项目测绘委托书未尽严格审查义务，错误认为房屋竣工时间为2002年12月、建成年份为1997年，并在产权登记审批表中的建成年份栏目填写1997年，这与该房屋实际状态（未竣工）不相符，并依据申请资料予以转移登记，为孟庆山颁发了佳向字第2003000630号《房屋所有权证》。另外，佳木斯一建房地产综合开发公司先将该房屋预售给被申诉人，而后，为了获取银行贷款，将该房又开出购房手续，用孟庆山等人的名义办理了房权证，违背《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将合同标的物的商品房再行销售给他人。”的规定。综上，申诉人为孟庆山颁发的房权证是在权利人缺乏法定登记要件的情况下而作出的具体行政行为，不具备合法性，应予撤销。原审第三人虽为善意购买该房屋，因办理转移登记的主要证据材料（孟庆山的房权证）存在瑕疵，且申诉人为没有竣工的房屋办理转移登记亦不符合法定的登记的要件，故其取得的房权证亦应被撤销。（2005）向行初字第4号行政判决的判项中体现的被告佳木斯市房产产权市场管理所及产权人所对应的产权证有误，应予更正。（2006）佳行终字第34号行政判决认为“孟庆山购房时间早于商品房预售许可证的时间；提供的商品房购销合同无编号；上诉人处也没有孟庆山预购商品房的登记。因此上诉人为孟庆山办理房屋产权登记时，在审查房屋权属材料上存在瑕疵”作为撤销房屋所有权证的法定事由，无法律根据，应予纠正。该判决援引《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十七条、《城市商品房销售管理办法》第三条、第七条的规定不当，属适用法规、规章错误，应予纠正。该判决漏判上诉费100元承担事宜，应予补正，且判项不当，应予变更。抗诉机关的其他抗诉理由不当，不予支持。依据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第七十五条、七十六条的规定，判决如下： 变更本院（2006）佳行终字第34号行政判决的判项为“撤销申诉人佳木斯市房产产权市场管理处于2003年1月13日颁发的佳向字第2003000630号产权人孟庆山及于2003年7月17日颁发的佳向字第2003006152号产权人吴佳晖的房屋所有权证”。 一审案件受理费100元、上诉费200元，由申诉人佳木斯市房产产权市场管理处承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 石 广 玉 审 判 员 王 云 礼 审 判 员 王 仁 增 二○○八年十一月六日 书 记 员 何 璇 本文优点： 一、该案承办法官审理思路清晰，能在复杂的案情中找准争议焦点，通过引用大量的法律依据与案件事实相结合，层层推进，全面阐述了佳市房产产权市场管理处为孟庆山和吴佳珲颁发房屋所有权证的具体行政行为违法之处，进而得出判决结果。整个过程系统连贯，详尽具体。同时，对于原判决中不当之处，也逐一评析，没有遗漏，逻辑性较强。 二、文书用语规范，结构合理，层次清晰，体现出法官较强业务水平。 |
