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本院认为，原告魏春光与被告逸泉置业公司双方签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。本案中，被告逸泉置业公司与驻马店市国土资源局的国有建设用地使用权出让合同中约定“其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年”，而被告逸泉置业公司与原告签订的商品房买卖合同中约定“土地使用年限自2010年12月至2080年12月”，即70年的住宅用地使用年限。诉讼中，被告认可原告的房屋所占用的土地使用权年限为40年，规划用途为公寓。故被告逸泉置业公司与原告签订的商品房买卖合同中约定为70年的土地使用权年限，违反国家法律的相关规定，超过法定使用年限的部分即无效。被告逸泉置业公司作为商品房项目建设依据的提供方，其应对超出法定使用年限的无效约定承担过错责任。根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成，其中成本包括地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的使用时间长短无关，而地价与土地的使用年限相对应。虽然逸泉置业公司与原告签订的合同以建筑面积每平方米3390.80元计价，没有体现出土地的使用年限在计价中的成分比例关系，但是，由于双方约定的土地使用年限超出了法律规定，因此被告逸泉置业公司应为此承担相应的赔偿责任，即退还相应的地价款；被告逸泉置业公司应向原告返还地价款8065.7元（土地出让金11665358元÷土地上所开发建设房屋面积61165.48平方米×原告房屋的建筑面积98.68平方米×七分之三）（注：七分之三系超出法律规定的无效约定30年所占合同约定年限的比例）。原告以被告违约造成原告房屋产权减少30年使用年限为由，请求被告承担30年的使用年限费用144709.71元，因上述已认定相应的地价款系被告应当赔偿的损失数额，原告请求超出该数额的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告承担因房屋性质改变多承担的契税、水电费、物业费合计130000元。诉讼中，原告称，因房屋性质由住宅变为公寓，原告需补交2%的契税6692.08元，同时水电费、物业费均高于住宅，原告每年多承担2000元的标准，计算61年。原告的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告河南逸泉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告魏春光退还地价款8065.7元。 二、驳回原告魏春光的其他诉讼请求。 被告如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6360元，由原告魏春光负担6210元，由被告河南逸泉置业有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 刘亚楠 审 判 员 刘 林 人民陪审员 邵 翔 二〇一五年六月二十五日 书 记 员 丁 婷 |
