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第三人提交如下证据：王宏军的房屋所有权证复印件、房屋租赁合同，评估费、测绘费发票，证明王宏军出租给李艳的房屋和王宏军卖给二原告的房屋是同一套房屋，该房屋作为一个整体出租给李艳赁合同约定的月租金1900元是房屋的整体租金；该房屋出售给二原告时也作为一个整体进行评估和测绘，二原告将该房屋作为一个整体一并向王宏军购买，购买房屋后经协商将房屋拆分为两个，分别办理了房产证，但房屋结构没有变化，并未隔断，至今还是用的原来那个门出入；王宏军将房屋出租给李艳时约定前三年租金不变，从第四年也就是2012年8月1日起，王宏军和李艳协商后，李艳按照每月2100元缴纳租金至2014年6月底。 二原告共同质证认为，对第三人证据无异议。 被告质证认为，第三人证据与争议焦点无关，二原告对本案所涉房产的所有权是共同共有、按份共有还是单独所有，应以二原告的房产证和被告举证的房地产买卖契约为准，并以此为依据来认定和处理二原告是否有共同原告主体资格，以及本案应否分案处理的问题。 对第三人所举证据，本院认证如下：该证据真实有效，予以确认。 经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层门面房的营业房屋原属于第三人王宏军所有。后第三人王宏军将该房屋出租给被告李艳使用，双方于2009年8月1日签订了房屋租赁合同，约定：房屋租赁年限八年，每月租金1900元，前三年租金不变后五年根据市场平均租金水平由双方协商一致变更，自2009年8月1日至2012年8月1日租金按季结算，由承租方李艳在每季度的前十日内交付承租方王宏军；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。王宏军和李艳分别在该房屋租赁合同中签字。 被告李艳于2009年8月开始使用上述房屋，并按约定向第三人王宏军交纳房屋租金。2013年4月之前均按每月1900元交纳租金，自2013年5月起被告按每月2100元第三人王宏军交纳租金至2014年7月，自2014年8月起被告李艳未再交纳房屋租金。 2014年6月，王宏军将上述营业房屋中位于焦东璐1190号的房屋出售与原告贾小秋，位于焦东璐1188号的房屋出售与原告高蓉，并分别办理了房屋产权过户手续。原告贾小秋所持编号为焦房权证山阳字第201412533号房产证与原告高蓉所持编号为焦房权证山阳字第201412544号房产证均显示“原证座落山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层门面房”。王宏军将其所有的位于山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层的门面房分别出售与原告贾小秋与高蓉并办理房屋过户手续期间，对第10，11间一层门面房整体进行了评估和测绘，被告李艳作为承租方，对在其所承租的房屋内进行评估测绘等事宜均知情；二原告将房屋过户手续分别办理完毕后，曾与王宏军一同到该房屋内找被告李艳，将新办理的两份房产证交给李艳过目，李艳对该两份房产证进行了复印。后因被告李艳拒绝向二原告交纳上述房屋的租金，二原告诉至法院为本案事实。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告李艳承租第三人王宏军的房屋，双方签定了房屋租赁合同，该合同合法有效并已实际履行。在房屋租赁期间，王宏军将该房屋分别出售与二原告贾小秋、高蓉并办理了过户手续，房屋虽发生所有权变动但不影响租赁合同的效力。被告作为承租人，应当按照合同约定的期限继续向二原告支付房屋租金，但被告自2014年8月1日起未予支付，故二原告起诉要求解除第三人王宏军与被告李艳之间的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的房屋租金，理由充分，应予支持。被告李艳辩解称二原告与第三人侵犯了其优先购买权，二原告不履行披露房屋买卖真实价格的义务，被告作为承租人享有不履行租金交付义务的抗辩权；被告辩解称二原告丧失商业信誉，被告享有中止履行租金交付义务的权利，上述辩解意见均于法无据，不予采纳；被告辩解称二原告未催告、也没有通知被告确定合理期限，不符合解除合同的法定条件，因被告在与第三人的房屋租赁合同中明确约定租金按季结算，而二原告起诉时被告已拖欠长达六个月之久的租金未付，起诉后亦未支付，被告迟延支付租金明显超出合理期限，故二原告要求解除合同符合法定条件；被告辩解称二原告对本案租赁物房屋是个别单独所有，不享有共同提起诉讼的权利，不具有共同原告主体资格，因被告对该两间门面房系整体承租，并未区分每间门面房的租金数额，故二原告无法分别提起诉讼，被告上述辩解均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除第三人王宏军与被告李艳于2009年8月1日签订的房屋租赁合同； 二、被告李艳应于本判决生效之日起五日内支付原告贾小秋、高蓉自2014年8月1日起至2015年2月28日止的房屋租金16800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220元，由被告李艳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 樊媛媛 审 判 员 曹君萍 人民陪审员 王 璐 二〇一五年八月三十一日 书 记 员 单猛猛 |
