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针对宗春祥、宗梅的上诉，周山旺辩称：1、一审中其已提供了当时的建房花费记录，其留住的本案诉争房屋系其儿子结婚时进行的装修，装修时间在双方对建造六套房屋费用进行结算之后，与之前建造六套房时间及对宗春祥留住房屋进行装修的材料均不一致，宗春祥、宗梅的第一项上诉理由不能成立；2、本案所涉六套房屋系双方共同出资所建，双方商定其除分得六套房屋的利润外，其还享有一套房屋的居住权以及搬走后该房屋的价值160000元，其入住该房屋宗春祥、宗梅是知晓的，并向其汇款1000元表示祝贺，其于2008年7月4日给对方汇去最后一笔利润100000元，有银行记录为证，宗春祥、宗梅的第二项上诉理由不能成立；3、本案所涉房屋有宗全州的份额，宗全州去世后其他子女均享有权利，宗春祥、宗梅与其签订协议时不具备主体资格，故其对双方签订协议存在重大误解。宗春祥、宗梅称东夫村老户均没有房产证和土地证不属实，但经核实，宗全州的宅基地有土地证。 周山旺不服原审判决，上诉称：1、经查询，宗全州的宅基地有土地证，证号为04080241，东至0242，南至5米路，西至宗红军，北至5米路，发证时间是1999年7月26日，该地址与居委会提供证明中宗全州的宅基地位置不一样，宗红生、宗春祥的宅基地没有土地证，应当属于国家和集体，个人不享有所有权和使用权；2、根据土地法的相关规定，只有本集体组织内部之间转让或买卖宅基地的行为才受法律保护，本案中其与宗春祥、宗梅的买卖行为不符合上述规定，不能实现物权转让，该协议的签订也是对法律的重大误解；3、本案所涉六套房屋系其与宗全州家合资建造，现宗全州已故，其他相关权利人应当到庭作证，宗春祥、宗梅提供的其他相关权利人出具的放弃继承权和所有权的书面声明，因该声明的出具人未到庭无法核实该声明的真实性。即使相关权利人放弃权利，他们之间应当有转让协议，并经居委会同意和备案。综上，请求撤销原判第一项，并撤销2012年元月29日签订的售房协议。 针对周山旺的上诉请求，宗春祥、宗梅辩称：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，撤销合同的法定事由是重大误解或显失公平，本案所涉房产是居委会给宗春祥划拨的宅基地，2012年元月29日签订的售房协议是双方自愿行为，周山旺也很清楚房屋的出资人为其二人，现在也没有第三人向周山旺主张权利，因此不存重大误解和显失公平的情形。周山旺很清楚东夫居委会所有老户的房屋均无合法的房产和土地手续，从物权法上讲，无证房产交易并不影响合同的效力。综上，周山旺的上诉请求不能成立，应驳回上诉。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。 本院认为：1、关于宗春祥、宗梅与周山旺2012年元月29日签订售房协议的效力问题。宗春祥、宗梅认为该协议有效，因周山旺没有按照协议的约定履行义务，要求解除与周山旺签订的该售房协议。周山旺则认为因其与宗春祥、宗梅签订售房协议时该房屋的所有人尚未确定，且该协议不能体现其与宗全州合资建房的约定，该售房协议存在重大误解和显示公平，要求撤销该协议。本院认为，东夫居委会先后给宗全州、宗红生、宗春祥三人划拨了三处宅基地，宗全州其他子女及相关人员认为，房屋系宗春祥、宗梅出资建造，同时也明确对所建房屋放弃了权利，故宗春祥、宗梅二人在本案中主张权利，并无不当。周山旺称宗春祥、宗梅提供的其他相关权利人出具的放弃继承权和所有权的书面声明的真实性不可信，并无相反证据予以推翻，本院对周山旺的辩称理由不予采信。根据相关法律规定，农村宅基地属于农村集体所有，使用权不得非法出卖、转让，如果转让必须在同一集体经济组织内进行。本案中，本案诉争房屋位于东夫居委会，宗春祥、宗梅擅自将其享有的宅基地的使用权转让给东夫居委会之外的其他居委会居民周山旺，违反法律强制性规定，故宗春祥、宗梅与周山旺2012年元月29日签订的售房协议应认定为无效协议。无效合同自始没有法律约束力，无需撤销和解除，故周山旺要求撤销售房协议及宗春祥、宗梅要求解除2012年元月29日的售房协议，本院均不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因2012年元月29日的售房协议无效，双方均存在过错，周山旺应当将房屋返还宗春祥、宗梅，同时鉴于周山旺于2008年左右已经入住房屋，并对房屋进行了装修，即对所住房屋进行了添附，宗春祥、宗梅对本案诉争房屋装修部分应给予相应赔偿。因周山旺将本案诉争房屋建成后一直留住使用，宗春祥、宗梅并无异议，且之后双方也签订了售房协议，故宗春祥、宗梅上诉称周山旺未经其同意擅自对房屋进行添附不可拆除物品，其二人不应承担该部分费用的理由，不能成立，本院不予支持。2、关于宗春祥、宗梅对本案诉争房屋装修部分的赔偿数额问题。经济源市人民法院委托焦作市至信价格评估有限公司对周山旺装修的不可拆除部分的价值进行鉴定，鉴定机构依照法定程序进行鉴定，不可拆除部分的价值为49103元。诉讼中，宗春祥、宗梅称周山旺在建造六套房屋时同时对其留住的一套房屋和周山旺留住的本案诉争房屋共计两套进行了简易装修，双方在对建房费用进行结算时已将本案诉争房屋的部分装修费用列入建房费用当中结算完毕；而周山旺称建房时其仅对宗春祥留住的一套房屋进行简易装修，本案诉争房屋是在双方对建房费用结算完毕之后，其为儿子结婚另外进行的装修，原审鉴定的本案诉争房屋的装修费用不存在重复问题。虽然周山旺在一审时提供的建房花费记录上显示已结算的项目中包括有一口井、防盗网、扶手、地板砖、墙砖、座便、蹲便，但该记录上的内容并不足以证实周山旺在建造六套房屋时同时对周山旺留住的本案诉争房屋也进行了简易装修及当时结算的建房费用中包括两套房屋的简易装修费用，况且宗春祥、宗梅在诉讼中对该建房花费记录内容始终不予认可，现宗春祥、宗梅称周山旺在建造六套房屋时同时对周山旺留住的本案诉争房屋也进行了简易装修，并无其他相关证据证实，本院不予采信。因此，原审法院依据鉴定结论认定宗春祥、宗梅支付周山旺装修费数额49103元，并无不当。3、至于周山旺提出其是和宗春祥、宗梅合资建房，应当利润均分以及协议中涉及的欠房款的问题，与本案不属同一法律关系，本案均不予涉及。综上，原判认定事实清楚，但判决结果部分不当，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持济源市人民法院（2012）济民一初字第1463号、第3248号民事判决书第二、四项及案件受理费负担部分； 二、撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第1463号、第3248号民事判决书第一、三项； 三、驳回宗春祥、宗梅要求解除其二人与周山旺于2012年元月29日签订的售房协议的诉讼请求； 四、宗春祥、宗梅在判决生效后十日内赔偿周山旺49103元。 二审案件受理费1128元，由宗春祥、宗梅负担1028元，由周山旺负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙东杰 审 判 员 段雪芳 代理审判员 贾娃娃 二〇一五年八月三十一日 书 记 员 宋雪娇 |
