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2014年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定如下主要内容：甲方现有一间位于学生路部队9号门面房，面积44.57平方米，出租给乙方使用。租赁期限一年，从2014年4月1日起交付承租方使用，至2015年3月31日收回。如一方违约，应当赔偿对方因此所遭受的损失。在本合同规定的租赁期间届满前30日内，双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。如遇国家政策变动或不可抗拒因素，合同自行终止，双方不追究责任。同日，原告依据与被告签订的租赁合同，到工商行政机关申领了个体工商户营业执照。2014年4月14日，工商行政机关为原告颁发了个体工商户营业执照。后原告与71426部队签订了军队房地产租赁合同（未落款签订日期），约定原告租赁位于学生路部队9号门面房，面积44.57平方米，租赁期限为2014年5月2日至2014年12月31日。合同还约定，因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。租赁期满，合同解除。 2015年3月24日，71426部队向门面房各承租户下发了部队门面房告知书。载明如下内容：“门面房租赁合同已于2014年12月31日到期，因近期上级下达关于部队租赁项目一律不再出租的相关文件，为落实上级规定，望各承租户接到此告知书后，缴清所欠房租，到部队办理相关手续，尽快搬离。”2015年4月22日，71426部队再次向各承租户下发了关于部队租赁项目停止出租的通知，要求于2015年5月1日前搬离。后原告于2015年6月7日办理了退房手续。 本院认为，本案关键在于原被告之间合同的效力。在确定效力之前，需要确定原被告之间的合同。被告辩称其与原告的合同就是2014年2月28日出具的“房屋转让协议”，但该协议十分简略，仅注明了收取转让费的约定，而为约定转租的合同事项。对原被告在2014年4月1日签订的房屋租赁合同，被告辩称该合同仅为原告办理工商登记使用，虽然能够与原告申领工商登记相互印证，但并不能否定该合同的真实性，故此对该两份合同的真实性，本院均予以确认。 在确认双方合同内容的基础上，需要对其效力进行分析认定。原被告2014年2月28日的协议，该约定的内容，没有明确的法律依据支持，但也没有相关的法律强制性规定予以禁止，根据民事法律关系法无禁止即为许可的法理，双方对收取转让费的约定不违反法律规定，应当认定为有效。原被告约定的转让费，来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给。因此已经获得这一稀缺资源者，在市场交易中就具有一定的优势地位。在需求方如遇取得该资源时，向出让人支付一定的转让费，是对自己将来经营收益的预期，是谋求一种在特定位置从事某项经营的资格。双方对这种经营机会的转让约定的价格，符合市场价值规律，同样合法有效。 之所以原告愿意支付相应的转让费，是原告为了获得原为被告承租的房屋，故此其权利的引申在于房屋转租合同。对该转租合同的效力认定，则较为复杂。本案中被告与71426部队的租赁合同约定了转租必须征得部队的书面同意，被告将房屋转租给原告而签订的房屋租赁合同，虽然未经71426部队书面同意，但71426部队以与原告重新签订租赁合同的形式，对转租进行了追认。原被告签订房屋租赁合同时，被告自71426部队取得的房屋租赁期仅有两个月，但双方合同约定的租赁期限为12个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，对转租合同超出剩余期限的部分，应认定超出部分无效，但承租人与承租人另有约定的除外。客观上，被告在与71426部队的租赁合同中，附条件同意转租，并与次承租人即原告签订了新的租赁合同。同时，法庭还注意到，原告与71426部队租赁合同的期限仅到2014年12月31日，但原被告转租合同的期限截至2015年3月31日，在出租人同意后仍然超出了三个月，这三个月的效力，通过原告与71426部队不定期租赁合同的形式对房屋的实际使用至2015年的6月7日得到了弥补，从维护交易稳定的角度考虑，应当认定整个转租合同的有效的。 在认定转租合同合法有效的前提下，原告亦未能举证证明在签订房屋转让协议或租赁合同时被告存在恶意隐瞒的情形，且转租合同已经履行完毕。原告之所以起诉，在于其对可以在此进行长期经营的预期由于军队政策的变化而落空，这一风险属于双方不可抗力的范畴。即使没有这一政策的变化，在合同期满后，承租人是否一定和原告续签合同，同样存在不可知性。据此，原告预期的落空属于自身的经营风险，其要求被告返还转让费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求返还的装修费用，虽然可以证明原告进行装修，但其证据不能证明其费用。即使能够证明其费用，也不能证明应当由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告武鹏的诉讼请求。 本案受理费4330元，由原告武鹏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 苗滋滨 审 判 员 柳 楠 人民陪审员 陈迎华 二〇一五年八月十一日 书 记 员 姬珊珊 |
