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本院认为，本案关键在于原被告之间合同的效力。本案涉及的房屋系71426部队所有，承租人为案外人王馨梓，但王馨梓认可该房屋系被告张峰实际使用，这一点通过被告张峰向部队缴纳房租和保证金等即可认定71426部队对此是明知的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或确认转租合同无效的，人民法院不予支持。在本案中，71426部队并未对张峰使用王馨梓租赁的房屋提出异议，且原租赁合同已经履行完毕，故此被告张峰实际上取得了涉案房屋的承租权。关于被告张峰与原告马超签订的门面房转让合同，虽然张峰与71426部队签订的租赁合同中明确约定不得转租，该约定仅系对71426部队和王馨梓（张峰）权利的限制，张峰违反该约定仅会对71426部队的权益施加影响，但包括71426部队在内并无任何人对转让合同的效力提出异议，且原被告之间的房屋转让协议已经履行完毕，基于维护交易稳定性的目的，不轻易使合同归于无效。并且，原被告之间房屋转让合同并不违反法律的强制性规定，故此本院对原被告之间房屋转让合同的效力本院予以确认。 原被告之间的房屋转让合同中收取转让费的约定，没有明确的法律依据支持，但也没有相关的法律强制性规定予以禁止，根据民事法律关系法无禁止即为许可的法理，双方对收取转让费的约定不违反法律规定，应当认定为有效。原被告约定的转让费，来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给。因此已经获得这一稀缺资源者，在市场交易中就具有一定的优势地位。在需求方如欲取得该资源时，向出让人支付一定的转让费，是对自己将来经营收益的预期，是谋求一种在特定位置从事某项经营的资格。双方对这种经营机会的转让约定的价格，符合市场价值规律，同样合法有效。 之所以原告愿意支付相应的转让费，是原告为了获得原为被告承租的房屋，故此其权利的引申在于房屋转租合同。原被告签订房屋转让合同时，原告对转让房屋剩余期限仅为两个月是明知的，双方合同约定被告张峰的合同义务就是保证原告能够在剩余的两个月租赁期限内保证原告合法使用租赁房屋。本案中，原告在该期限内已经合法使用了该房屋，签订房屋转让合同的目的已经实现。客观上，原告之所以愿意支付转让费，其根本意愿在于长期稳定地使用租赁房屋，但原告未能举证证明在签订房屋转让协议或租赁合同时被告存在恶意隐瞒的情形，且转租合同已经履行完毕。原告之所以起诉，在于其对可以在此进行长期经营的预期由于军队政策的变化而落空，这一风险属于双方不可抗力的范畴。即使没有这一政策的变化，在合同期满后，承租人是否一定和原告续签合同，同样存在不可知性。据此，原告预期的落空属于自身的经营风险，其要求被告返还转让费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的押金5000元，根据合同约定，在部队与原告续签合同时由被告张峰缴纳，但未约定不续签时如何处理，故此原告要求被告支付押金的诉讼请求，缺乏事实依据。客观上，原告在向被告支付了该5000元后，取得了该押金的收据，其完全可以在与71426部队办理退房手续时对该押金进行处理，故此该诉讼请求，本院不予支持。 至于原告起诉被告张柯，由于张柯并非合同的相对人，与原告并不存在合同关系，故此要求被告张柯承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 我国合同法中，赋予了当事人契约自由的原则，当事人可以基于自己的真实意思表示来缔结或不缔结合同。在双方当事人就缔结合同达成一致的情况下，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，除非协商一致或有法定情形，不得任意解除或变更。双方均应按照合同约定诚实信用地履行自己的权利义务，本案实际上原被告之间的房屋转让合同已经履行完毕。基于合同履行过程中获得的收益和亏损，均应由原告自行承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告马超的诉讼请求。 本案受理费1400告由原告马超承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判员 苗滋滨 二〇一五年八月十八日 |
