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林琼辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。在签订《房屋买卖合同》时，林琼已将该房屋的基本情况、房屋性质、房屋权属等情况完全告知了海洋房地产经纪公司和孙林，且没有隐瞒任何关于房屋的事实。孙林作为一个具有民事行为能力的成年人，对于所涉房屋有完全的判断能力，所签订的《房屋买卖合同》也是在很多人在场的情况下自愿所签，是其真实的意思表示。二、原审判决适用法律正确。林琼在签订《房屋买卖合同》的过程中，严格按照法律法规的规定进行，没有任何的过错。林琼虽然在该《房屋买卖合同》签订时，并非房屋的所有权人，但其在合同签订后合法取得了该房屋的所有权，故不构成确认合同无效的条件。请求驳回上诉，维持原判。 海洋房地产经纪公司未到庭也未书面答辩。 二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。孙林在二审庭审时提交了一份录音证据，证明：1.海洋房地产经纪公司并未告知孙林原房主林炳耀已去世，并在该房屋设过灵堂；2.林琼拖延履行合同并要求改变合同主要条款为一次性付款。林琼质证称：对真实性有异议，怀疑有剪辑；没有录音的详细谈话清单，不能还原录音中谈话人真实的意思表示；根据证据规则，非正常渠道获得的录音不能作为有效的证据使用；该录音与孙林的诉讼请求没有关联。另查明：本案所涉房屋在孙林明确表示放弃购买之后，林琼已转卖他人。 本院认为：本案所涉房屋系二手房，《房屋买卖合同》签订前孙林已经查看了该房屋的权属证明，清楚知道该房屋的所有权人为林炳耀、共有人为张建玲，也进行了实地看房，且孙林在签订合同时也没有明示提出过不能有人在该房屋内过世、设置灵堂的相关要求。据此，孙林主张林琼与海洋房地产经纪公司恶意串通，隐瞒林炳耀去世、在该房屋设置灵堂欺骗孙林签订该《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，《房屋买卖合同》的甲方（签章）为“林炳耀林琼代签”，林琼在房屋买卖合同签订时虽然并非房屋的所有权人，但其在合同签订后合法取得了本案所涉房屋的所有权，该《房屋买卖合同》有效，孙林关于《房屋买卖合同》无效的上诉理由不符合法律的规定，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第六条违约责任的1-4条相关约定，林琼不构成违约，故孙林要求赔偿违约损失45500元的要求没有事实和法律依据，不予支持。但鉴于本案所涉房屋已经转卖他人，海洋房地产经纪公司所收取的孙林的代办过户服务费1500元，应退还孙林。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2014）瀍民初字第1024号民事判决； 二、洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还孙林代办过户服务费1500元； 三、驳回孙林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1300元，由孙林负担1250元，由洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担50元；二审案件受理费1203元，由孙林负担1160元，由洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担43元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周朝晖 审 判 员 焦丽娟 代理审判员 黄兴东 二〇一五年九月十四日 书 记 员 任利佳 |
