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宣判后，上诉人徐晓红不服，上诉称：原审认定事实错误，1、徐晓红已于2014年5月16日通过邮寄方式，书面通知坤贝公司解除商品房买卖合同，该通知于2014年5月28日送达坤贝公司。坤贝公司未在三个月内对解除合同提出异议，故该合同已于2014年5月28日解除；2、坤贝公司未按商品房买卖合同第十一条之规定，出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单；3、原判认定委托租赁就是房屋交付属于明显错误；4、原判认定2012年11月10日房屋主体验收合格即为商品房全部验收合格，已经具备合同约定的交付条件，明显错误。原审适用法律错误，1、原审将售后包租认定为合同履行的交付，属于法律适用错误，售后包租是商品房买卖合同的附随条件，是开发商为消除买受人后顾之忧而对买受人的承诺，同样是坤贝公司对买受人的优惠条件，与房屋是否交付、何时交付没有任何关系；2、原审将合同目的解释为签订委托租赁协议，取得部分返还收益，属于法律适用错无。综上，原审事实认定错误，适用法律错误，故请求：撤销原判，依法改判；一二审诉讼费用由坤贝公司承担。 被上诉人坤贝公司答辩称：其从未收到解除合同通知，徐晓红也没有证据证明想起送达过通知；涉案房屋已于2012年11月10通过了五大主体验收，具备了商品房买卖合同约定的房屋交付条件，并在2013年12月31日前通过返租形式向徐晓红支付了租赁费，徐晓红也收取了租赁费，这充分说明，其已经通过委托租赁的方式交付了房屋，徐晓红单方要求解除合同的条件不成就，因此原判认定事实正确。《商品房销售管理办法》等规定只是对未竣工的工程禁止售后包租或变相售后包租，本案中，涉案房屋不属于未竣工房屋，显然不在此列，因此原判适用法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的认购协议、商铺委托租赁协议、及商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议、合同，对协议双方均有约束力。根据商铺租赁协议，坤贝公司在租赁期间，享有商铺租赁经营权，并向徐晓红支付租金。即在2012年5月1日到2015年5月1日，商铺由坤贝公司占有使用。而根据商品房买卖合同，双方对商品房的交付包括二项内容，一是实物交付，即将验收合格的房屋移转占有给徐晓红；二是出示证明文件并签署房屋交接单。因在约定的交付时间，坤贝公司享有租赁经营权，商铺实际由该公司实际占有控制。房屋租金是出租人让渡房屋占有、使用权能的对价，徐晓红已经收取了2012年5月1日至2014年5月1日的商铺租金，其收取租金的行为，即为双方对房屋交付达成合意并实际完成，无需再向徐晓红移转占有。因此，徐晓红主张坤贝公司逾期交付商铺不能成立，本院不予支持。但坤贝公司应当通知徐晓红办理商铺交付手续，包括出示相关证明文件，签署房屋交接单，没有通知，也没能办理相关交接手续，构成违约。但双方约定逾期交房是合同解除条件，该项违约行为非双方约定的商品房买卖合同的解除条件，所以，本案不具备合同约定的解除条件，徐晓红不享有商品房买卖合同的解除权，其向坤贝公司送达解除通知，不产生解除商品房买卖合同的效力。徐晓红上诉称，商品房买卖合同已解除，商品房不具备交付条件，合同目的没有达到，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22510元，由上诉人徐晓红负担。 本判决为终审判决。 审判长 石红振 审判员 邢彦堂 审判员 杜麒麟 二〇一五年九月十八日 |
