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民事判决书

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上诉人徐晓红与被上诉人郑州市坤贝房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷二审判决书(2)

来源:法学学习综合 作者:国平 人气: 发布时间:2016-02-16
摘要:宣判后,上诉人徐晓红不服,上诉称:原审认定事实错误,1、徐晓红已于2014年5月16日通过邮寄方式,书面通知坤贝公司解除商品房买卖合同,该通知于2014年5月28日送达坤贝公司。坤贝公司未在三个月内对解除合同提出异

宣判后,上诉人徐晓红不服,上诉称:原审认定事实错误,1、徐晓红已于2014年5月16日通过邮寄方式,书面通知坤贝公司解除商品房买卖合同,该通知于2014年5月28日送达坤贝公司。坤贝公司未在三个月内对解除合同提出异议,故该合同已于2014年5月28日解除;2、坤贝公司未按商品房买卖合同第十一条之规定,出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单;3、原判认定委托租赁就是房屋交付属于明显错误;4、原判认定2012年11月10日房屋主体验收合格即为商品房全部验收合格,已经具备合同约定的交付条件,明显错误。原审适用法律错误,1、原审将售后包租认定为合同履行的交付,属于法律适用错误,售后包租是商品房买卖合同的附随条件,是开发商为消除买受人后顾之忧而对买受人的承诺,同样是坤贝公司对买受人的优惠条件,与房屋是否交付、何时交付没有任何关系;2、原审将合同目的解释为签订委托租赁协议,取得部分返还收益,属于法律适用错无。综上,原审事实认定错误,适用法律错误,故请求:撤销原判,依法改判;一二审诉讼费用由坤贝公司承担。

被上诉人坤贝公司答辩称:其从未收到解除合同通知,徐晓红也没有证据证明想起送达过通知;涉案房屋已于2012年11月10通过了五大主体验收,具备了商品房买卖合同约定的房屋交付条件,并在2013年12月31日前通过返租形式向徐晓红支付了租赁费,徐晓红也收取了租赁费,这充分说明,其已经通过委托租赁的方式交付了房屋,徐晓红单方要求解除合同的条件不成就,因此原判认定事实正确。《商品房销售管理办法》等规定只是对未竣工的工程禁止售后包租或变相售后包租,本案中,涉案房屋不属于未竣工房屋,显然不在此列,因此原判适用法律正确。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为,双方签订的认购协议、商铺委托租赁协议、及商品房买卖合同,意思表示真实,不违反法律、行政法规强制性规定,为有效协议、合同,对协议双方均有约束力。根据商铺租赁协议,坤贝公司在租赁期间,享有商铺租赁经营权,并向徐晓红支付租金。即在2012年5月1日到2015年5月1日,商铺由坤贝公司占有使用。而根据商品房买卖合同,双方对商品房的交付包括二项内容,一是实物交付,即将验收合格的房屋移转占有给徐晓红;二是出示证明文件并签署房屋交接单。因在约定的交付时间,坤贝公司享有租赁经营权,商铺实际由该公司实际占有控制。房屋租金是出租人让渡房屋占有、使用权能的对价,徐晓红已经收取了2012年5月1日至2014年5月1日的商铺租金,其收取租金的行为,即为双方对房屋交付达成合意并实际完成,无需再向徐晓红移转占有。因此,徐晓红主张坤贝公司逾期交付商铺不能成立,本院不予支持。但坤贝公司应当通知徐晓红办理商铺交付手续,包括出示相关证明文件,签署房屋交接单,没有通知,也没能办理相关交接手续,构成违约。但双方约定逾期交房是合同解除条件,该项违约行为非双方约定的商品房买卖合同的解除条件,所以,本案不具备合同约定的解除条件,徐晓红不享有商品房买卖合同的解除权,其向坤贝公司送达解除通知,不产生解除商品房买卖合同的效力。徐晓红上诉称,商品房买卖合同已解除,商品房不具备交付条件,合同目的没有达到,该主张无事实和法律依据,本院不予支持。综上所述,原审认定事实清楚,适用法律正确,判决结果适当,应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费22510元,由上诉人徐晓红负担。

本判决为终审判决。

审判长  石红振

审判员  邢彦堂

审判员  杜麒麟

二〇一五年九月十八日

责任编辑:国平