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郭平、李秀英共同答辩称：关于祝相云请求确认涉案房屋归其所有的问题，由于祝相云的证据存在瑕疵，又不能作出合理解释，且未经房地产买卖主管机关审查批准，尚未生效，更未按照《物权法》等法规的规定办理房屋所有权转移登记，自然不能得到支持。原审认定祝相云与曹忠党就涉案房屋交易的证据存在瑕疵是正确的。祝相云提交的其与曹忠党签订的《房地产买卖契约》尚未生效。该《房地产买卖契约》第九条明确约定：经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，祝相云以居住使用权主张房屋所有权没有任何法律依据。原审根据祝相云的重大瑕疵证据和双方未办理房屋产权过户登记的基本事实，依据《物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”认定祝相云请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求理由不足，是正确和恰当的。由于祝相云主张的恶意串通的事实无任何证据，同样不能得到支持。另外，祝相云也未举出关于曹忠党与郭平之间签订的《房屋买卖契约》无效的其他证据。主张2004年曹忠党与郭平签订涉案《房地产买卖契约》时清楚和知道涉案房屋已归祝相云所有，明显缺乏基本的法律常识和社会常理。请求维持原审判决。
本院经审理查明的基本事实与原审查明的基本事实一致。
本院认为：（1）关于对祝相云与曹忠党签订《房地产买卖契约》的效力及占有使用的认定。2003年6月30日，祝相云与曹忠党签订《房地产买卖契约》后，祝相云依约向曹忠党支付了购房款，曹忠党亦将房屋交付祝相云居住至今，该《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示，其内容亦不违反相关的法律规定，应为有效。祝相云请求确认该合同有效的理由，应予支持。2004年11月29日，曹忠党因不能偿还对郭平的借款，就同一处房产又与郭平签订了一份《房地产买卖契约》，并将涉案房屋办理了房屋产权过户登记手续。引起本案的纠纷，是曹忠党将涉案房屋，先于2003年6月30日出售给祝相云，后于2004年11月29日又与郭平签订买卖合同，前者实际收取房款，交付房屋，而未办理不动产登记过户手续，后者是以房抵欠款，在双方未实际交付房屋的情况下，办理了登记过户手续。通过上述行为，曹忠党将涉案房屋的所有权与实际占有权进行了分离。祝相云通过履行2003年6月30日《房地产买卖契约》，并取得涉案房屋的占有和使用权，曹忠党并予以交付，之后未办理登记手续的过错在曹忠党未按约履行该义务，祝相云占有使用涉案房屋的行为无过错，其合同的效力应予以确认，其占有使用权依法应予以保护。
（2）关于对郭平与曹忠党签订《房地产买卖契约》效力的认定。2004年11月29日，曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》，从其实际履行内容看，曹忠党不实际交付房屋而改为长年支付租金，加之曹忠党关于房屋回购的陈述，曹忠党与郭平签订的房屋买卖合同符合实践中的让与担保的特征，双方订立该合同的真实意思是通过这一形式为曹忠党向郭平夫妇的借款提供保证，这种非典型的担保、以房抵债的形式违反我国担保法禁止流质的规定，故郭平与曹忠党签订的《房地产买卖契约》应不具有买卖的效力。祝相云就此上诉请求，理由成立，本院予以支持。
（3）关于涉案房屋的权属证书问题。祝相云基于有效的《房地产买卖契约》对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房产实际占有和使用。郭平就同一房屋拥有郑州市房地产管理局颁发的产权证书，对该行政机构颁证的效力问题，不是民事法律关系调整的范围，应另行解决，祝相云请求对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房产归其所有的上诉理由，在权属证书另行解决之前，本院不宜支持。原审判决查明的基本事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会慎重研究决定，判决如下：
一、撤销郑州市管城区人民法院（2013）管民二初字第357号民事判决书。
二、2003年6月30日，祝相云与曹忠党签订《房地产买卖契约》有效。
三、2004年11月29日，曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》无效。
四、驳回祝相云的其他诉讼请求。
二审案件受理费2900元，由曹忠党负担。一审比照二审收取。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 陈 赞
审判员 陈启辉
二〇一五年九月九日
书记员 毛冰昕 |
