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本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张红法与王士川签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹；在收到购房款200000元后，张红法未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，导致其不能协助王士川办理房屋所有权转移登记；因此，王士川请求解除与张红法签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张红法已收到的购房款200000元，应当向王士川返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王士川提交的电话录音光盘及证人侯小果的证言，可以证明张红法在经多次通知后拒不履行办理房屋所有权转移登记或按揭贷款的义务，其行为已构成违约；故王士川请求张红法支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照《房屋买卖合同》关于由违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金的约定，违约金为43500元。王士川为购买房屋向浩隆房产公司实际支付中介服务费9000元，张红法应当予以赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在王士川请求的违约金已获支持的情况下，其再要求张红法支付利息9369元，明显过分高于张红法的违约行为所造成的损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。相应地，张红法关于要求继续履行《房屋买卖合同》及不存在违约行为的辩称意见，缺乏证据证明，本院对此不予采纳。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王士川与被告张红法于2013年12月19日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告张红法应当于本判决生效之日起十日内向原告王士川返还购房款200000元、支付违约金43500元、赔偿中介服务费9000元，共计252500元。 三、驳回原告王士川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5228元，财产保全费1770元，共计6998元，由被告张红法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 潘龙峰 人民陪审员 闫合国 人民陪审员 王龙欣 二〇一五年四月八日 代理书记员 周亚平 |
