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二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为上诉人仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非作为执行者的其因素所致，一审法院认定其违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，鉴于经济适用利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决其承担违约金5821.3元，该数额占其获得的最高利润（8355.96元）的比例高达70%，明显过高，应予以调整。 《根据经济适用住房管理办法》第二条、第四条、第十六条的规定可知，经济适用住房项目由政府主导，其仅仅是负责本案所涉及的经济适用住房项目的实施，其必须按照政府的相关要求进行经济适用住房项目的建设、销售等。其并非本案涉案经济适用住房的真正权利人，仅仅为执行者、实施者，出现逾期交房系多种客观因素共同作用的结果，并非作为执行者的其因素所致。因此，其并无违约行为，一审判决认定其违约且判决其承担违约责任系认定错误。 另外，《经济适用住房管理办法》第二十条规定：确定经济适用住房的价格应当以保本徼利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。在认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，一审法院判决其承担5821.3元的违约金数额也明显过高，应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条可知，若违约金约定过高，当事人可以请求人民法院予以调整，人民法院在确定违约金数额时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。具体到本案中，康慧并没有因逾期交房遭受损失，反而是获得了政府给予的优惠，而其从康慧处获得的最高利润仅为8355.96元，判决其承担5821.3元的违约金，不仅没有考虑逾期交房的实际因素、其因该项目获得的预期利益等情况，而且若以该数额为准，对其也明显的显失公平。因此，一审判决其承担5821.3元违约金明显过高，应当予以调整。 三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。 首先，根据法律规定，本案按日累计的违约金请求权诉讼时效应当以合同约定的交房日期起算，一审法院从实际交房日期起算违约金诉讼时效缺乏法律依据。《中华人民共和国民法通则》第137条规定：诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时计算。在认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，根据合同可知，其如未在合同约定的2015年3月6日交房，则构成违约，而此时，作为被上诉人，其也应当知道其权利被侵害，因此，作为被上诉人其也应当从合同约定的交房日期起算两年内向其主张权利，但康慧于2015年5月4日才向法院起诉，此时已经超过法律规定的诉讼时效期间，且康慧并未提供证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的事由，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，应当依法驳回康慧的诉讼请求。因此，一审法院认定从实际交房日期计算违约金诉讼时效缺乏法律依据。 其次，一审法院从实际交房日期起算违约金请求权的诉讼时效显失公平，违背诉讼时效制度的宗旨。公平是民法的基本原则之一，一审法院认为因逾期违约金连续计算，违约金的数额固定于2013年10月1日即实际交房之日，因此，康慧主张的违约金诉讼时效应从实际交房日起算，该观点看似合理，但实质上对违约方极不公平，因为他会长期处于可能被追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，完全可以“躺在权利上睡觉”，双方权利失衡。以合同约定的交房日期计算违约金请求权的诉讼时效不仅合乎法律的规定，而且可以促使债权人尽快行使权利，以便于法律纠纷的尽快解决和法律关系的稳定，符合诉讼时效制度的宗旨，同时也可保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间实现平衡，符合法律的公平原则。 四、本案法律关系并不清晰，其与康慧之间权利义务并不明确，同时，该案系经济适用住房纠纷，事关国家利益和公共利益，依法应当适用普通程序审理。一审法院以简易程序审理违反法律规定。 综上所述，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误。其请求撤销原审判决，依法查明事实并驳回康慧的诉讼请求或发回重审，一二审诉讼费由康慧承担。 康慧答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：河南聚龙置业有限公司的上诉主张为，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误，应驳回康慧的原审诉讼请求。关于其前述上诉主张，本院认为，首先，涉案商品房买卖合同签约主体康慧与河南聚龙置业有限公司之间不存在隶属关系，该二主体在合同中的地位是平等的；虽然康慧购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度。但在上述程序之后，康慧与河南聚龙置业有限公司是在平等协商的基础上签订了《商品房买卖合同》，换言之，康慧与河南聚龙置业有限公司如不能就房屋的买卖的有关条款达成一致意见，是不可能有前述《商品房买卖合同》的成功签订的。合同的主要内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。前述的内容不存在当事人意思表示不真实之情形，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。再次，河南聚龙置业有限公司虽称其违约交房的原因多样，但其并未能提交证据证明是何种原因导致其延期交房及该原因能使其免责。再次，河南聚龙置业有限公司所称的诉讼时效问题，如原审法院所述，康慧的原审诉讼请求并未超诉讼时效。最后，原审法院有权依据案件难易程度等决定以普通还是简易程序审理，其以简易程序审理本案并无不妥之处。故河南聚龙置业有限公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河南聚龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 梅 审判员 王胜利 审判员 李剑锋 二〇一五年十月十九日 |
