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1、该土地使用权是通过司法途径，由法院执行获得，根据（2005）宛龙执字第204-4号民事裁定书，南阳银行已经对该土地享有法律上的支配和处分权，即南阳银行处分该土地的行为合法，是否过户并不影响法律文书的效力，也不影响土地使用权的效力。 2、从万宁市人民政府2010年7月27日作出万府（2010）40号文件《万宁市人民政府关于无偿收回南阳市商业银行股份有限公司科技支行国有土地使用权的决定》可以看出，政府部门已经认可南阳银行科技支行对该块土地享有的相关权益。 3、南阳银行对土地使用权的处置程序公开、合法，双方签订转让合同均系自愿，从合同及附件加盖公章的情况看，南阳银行并未隐瞒处置土地的相关瑕疵，海昌公司对土地的真实情况是了解的，同时，海昌公司作为一个市场经济主体，从事房地产行业多年，对房地产市场的相关法律、法规应当非常熟悉，其参与竞价的行为是慎重的，在不能实现合同目的时，又主张合同无效理由并不充分。 4、《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”该法主要调整以房地产开发为目的的交易行为，该法第二十六条规定的闲置满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，也就是说土地使用权被列为闲置土地的情况下，并不必然导致无偿收回，仍然有相应的救济途径。同时，南阳银行与海昌公司先后取得该地块使用权，在此过程中，土地性质并未变更，如果认定前者有效而后者无效，既不妥当，也难以解释。 5、双方签订土地使用权转让合同是正常的市场行为，应当适用《合同法》的规定确定其效力。双方的转让合同并不符合我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。 综上，当事人双方签订的转让合同应当为有效合同，海昌公司请求认定合同无效理由不足，不予支持，其后续请求也没有法律依据，原审法院亦不能支持。但是，由于合同标的物被政府部门收回，致使合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，应当解除合同，未履行的部分不再履行，已经履行的部分按责任赔偿损失。由于双方在签订转让协议时，经过了充分协商，意思表示真实，而合同目的不能实现是由于政府部门的行政行为导致，考虑到合同双方在签订和履行合同中均有一定过错，应当各承担50%的损失。关于海昌公司支出的240000元费用问题，由于海昌公司已经向南阳银行出具了书面承诺，明确该费用由海昌公司自行负担，故海昌公司请求南阳银行负担没有理由，原审法院亦不予支持。本案经合议庭合议，并经本院审判委员会讨论决定，根据《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一项、第九十七条之规定，判决如下： 一、判决生效十日内，南阳银行返还海昌公司转让款985000元； 二、驳回海昌公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费24160元，由当事人双方各负担12080元。 海昌公司上诉称：一、原审判决认定事实与客观事实不符。被上诉人在处置本案土地使用权时，上诉人并不知晓该土地使用权相关情况，尤其不知晓该土地已于2008年被政府认定为闲置土地，更不知晓政府已决意无偿收回该土地使用权等事实。二、原审判决违背《合同法》和《房地产管理法》的相关规定。《房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”三、被上诉人取得的土地使用权是法院以其前手的权利抵偿形成，其前手系以出让方式取得，故应当适用《房地产管理法》第三十八条的规定。四、原审判决认定转让合同有效的理由均不能成立。五、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，在双方订立合同时，被上诉人并未取得土地使用权证书，合同当然无效。六、原审判决导致双方利益严重失衡。七、原审判决仅凭上诉人所谓的承诺就判由上诉人承担全部损失不公，该承诺不是上诉人的真实意思表示。 中原银行南阳分行答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求予以维持，我行不应承担任何返还义务。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：当事人之间的土地使用权转让合同是否有效？原审判决是否适当？ 二审中，双方当事人均无新的证据。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 另查明：2014年12月23日，河南银监局下发豫银监复（2014）593号《关于中原银行股份有限公司开业的批复》，将包括南阳银行在内的十三家银行法人资格终止，南阳银行更名为中原银行股份有限公司南阳分行。 本院认为：一、海昌公司在订立合同时对该土地使用权的相关情况是否知情的问题。双方当事人2010年4月16日订立的土地使用权转让合同第一条约定：“乙方（海昌公司）知悉该土地全部情况及相关瑕疵。”原南阳市商业银行特资部关于该宗土地转让的《内部竞价规则》第七条称：该宗土地“未过户登记在我行名下，仍登记在万宁市宁远工贸有限公司名下……海南省万宁市国土资源局2010年3月登报因土地闲置拟无偿收回土地使用权，其他情况不详。我行对该标的的瑕疵等事项不做担保。”代理海昌公司办理该宗土地使用权转让事宜的何建分别于2010年4月13日和4月16日出具了收到海南省万宁市的土地使用权处置公告以及该宗土地使用权证书等的收据。据此，海昌公司在签订合同时对于该宗土地使用权的瑕疵是明知的，现上诉称对相关情况不知情，理由不足。二、关于原审判决是否违反了《合同法》和《城市房地产管理法》相关规定的问题。《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”该法主要调整以房地产开发为目的的交易行为，同时，《商业银行法》第四十三条规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”要求中原银行南阳分行对该宗土地进行相应的开发，然后再进行转让，理由不足。三、关于原审判决是否违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定的问题。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，双方当事人订立合同自愿合法，自合同成立时即具有法律效力，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故，中原银行南阳分行自南阳市卧龙区人民法院裁定生效后即拥有该宗土地的使用权，有权实施转让，与该司法解释并不相悖。据此，2010年4月13日，南阳银行特资部制作《关于位于海南省万宁市的土地使用权转让内部竞价规则》，以公开竞价方式处理该块土地使用权，明确说明了该宗土地的瑕疵情况，上诉人海昌公司竞买成功后，双方签订了《土地使用权转让合同》，该合同系双方自愿签订，合法有效，现上诉人海昌公司主张对土地瑕疵不知情、转让合同违法，要求确认转让合同无效、要求中原银行南阳分行全额返还土地转让款等理由不足，对于由此造成了损失，原审法院根据实际情况，考虑到双方在签订和履行合同中均有一定的过错，酌情双方各自承担一半损失，是适当的。关于上诉人海昌公司支出的费用问题，其曾经作出书面承诺，愿意自负，现又要求中原银行南阳分行负担，理由不足，原审法院不予支持，并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经合议庭合议，并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24160元，由南阳海昌房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 峰 审判员 陈德林 审判员 沈 飞 二〇一五年九月二十三日 |
