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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第356号 住所地辉县市清晖路与新四路交叉口。 法定代表人吴天业，总经理。 委托代理人汪维三，该公司副总经理。 委托代理人张荣现，河南师大方正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）马延琴，职工。 委托代理人万耀，河南百泉律师事务所律师。 上诉人辉县市江山天成置业有限公司（以下简称江山公司）与被上诉人马延琴房屋买卖合同纠纷一案，马延琴于2014年9月24日提起诉讼，要求解除合同，江山公司返还马延琴购房款860000元，诉讼费用由江山公司承担。经审理，河南省辉县市人民法院（以下简称原审法院）于2015年5月16日作出（2014）辉民初字第2759号民事判决。宣判后，江山公司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2014年1月12日，江山公司与马延琴签订了江山城房屋认购单1份，约定马延琴以960000元购买江山公司位于江山城25号楼西单元西户1-2层的楼房，后马延琴陆续付给江山公司房款560000元，江山公司于2014年1月23日给马延琴出具了收据。同日，马延琴向江山公司出具了欠款证明，约定余款400000元于2014年4月30日前交清。2014年1月25日，马延琴交付给江山公司的原营销副总华学军现金300000元，华学军为马延琴出具了收到条，约定马延琴可持条在2014年4月30日到江山公司换取收据。2014年4月30日，马延琴到江山公司换取收据时，江山公司拒不换取。现马延琴尚剩余房款100000元未付。 原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，马延琴要求解除与江山公司的合同关系并返还房款860000元，因江山公司不同意解除合同及返还房款，且马延琴也未提供证据证明江山公司有违约行为及存在解除合同的法定情形，故对马延琴该诉求，不予支持。关于江山公司辩称其只收取了房款560000元的意见，因马延琴在江山公司购买房屋交付房款560000元时是通过江山公司的原销售副总华学军向马延琴短信提供他人账户完成的，庭审中江山公司也认可该付款方式，且华学军在收到马延琴300000元时出具的收到条表述的也很清楚，故华学军的行为应当视为表见代理行为，马延琴交付给华学军的300000元应当认定为购房款，对于江山公司该辩解意见，不予采信。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回马延琴的诉讼请求。案件受理费12400元，由马延琴负担。 江山公司上诉称：一、上诉人未收到马延琴所称的300000元购房款。二、华学军向马延琴出具收到300000元手续的行为不构成表见代理。三、马延琴所称的300000元，实际是其与华学军之间的个人借款，与上诉人无关。理由如下，华学军当庭证实该款是个人借款。华学军与马延琴的丈夫武庆雷之间的短信也可以证明。华学军向马延琴有还款行为，先后偿还了25000元。综上，请求二审法院据实认定马延琴交付给华学军的300000元为华学军的个人借款。 马延琴辩称：原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华学军收到300000元并出具收据属于表见代理，华学军是江山公司的销售副总，答辩人只认识华学军，与公司其他人未接触过。第一笔购房款500000元就是华学军通过短信的方式提供的账户让答辩人付款。该300000元也是华学军以销售副总的身份让答辩人支付的。答辩人与华学军之间不存在个人借款关系。 本院经审理查明：马延琴与江山公司签订案涉房屋认购单后，先后两次向江山公司支付购房款，第一笔500000元是通过华学军提供的账号支付的，第二笔60000元是通过华学军直接在江山公司财务部门支付的现金，两次合计支付购房款560000元。马延琴于2014年1月23日向江山公司出具欠条一份，内容为：马延琴下欠江山公司购房款400000元，本人承诺在2014年4月30日前付清，否则江山公司有权将本人定购房屋另行出售，本人按月息2分利息支付滞纳金或赔付违约金10000元。2014年1月25日，在案外人武庆雷的办公室，马延琴向华学军交付300000元借款。马延琴在庭审笔录中认可已收到华学军汇款25000元。其他事实与原审认定一致。 本院认为：江山公司上诉称华学军收取马延琴300000元购房款不属于表见代理行为，该款不能作为马延琴向江山公司支付的购房款。马延琴称华学军的收款行为属于表见代理，应视为江山公司已收到该300000元购房款。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从该条规定分析，表见代理构成需要以下法律要件：1．以本人名义为民事法律行为。2．行为人无代理权。3．须有使相对人信其有代理权的表征。这一点是表见代理与狭义无权代理最大的不同，也是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。所谓“信其有代理权”，是本人有作为或者不作为实施某种表示，是相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权。如交付印章于行为人保管，或把盖有印章的空白合同交付行为人，行为人以本人名义与第三人订立合同时，第三人根据行为人握有本人大印的事实，即可信行为人有代理权。4．须相对人为善意。即相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。如果相对人有过错，则不能适用表见代理。华学军出具的时间为2013年1月25日的收到条是以江山公司的名义出具的，华学军系江山公司销售人员，按江山公司的内部规定无权直接收取客户支付的购房款。马延琴在之前已经先后向江山公司支付过两笔购房款，第一笔500000元是通过华学军提供的账号支付的，另一笔60000元是通过华学军直接在江山公司财务部门支付的现金。之后江山公司向其出具了560000元购房款收据。马延琴的该笔300000元付款与前两笔付款明显有别，一、该款付款的地点在案外人武庆雷的办公室，且是华学军上门领款；二、华学军出具的收条无江山公司的盖章；三、收条载明马延琴于2014年4月30日到江山城售楼部换取收据。以上情况说明马延琴并没有充分理由相信华学军有权代理江山公司上门收取购房款，而且该收条也不具有购房款收据的效力，按收条内容约定马延琴将该款交给华学军后，还需等到三个月后再换取收据，又将使自己所交300000元款项在此期间处于不确定状态，危害交易安全。据此，华学军的收款行为与表见代理的法律要件不完全相符，不构成表见代理。江山公司并未收到马延琴的300000元购房款。根据华学军出庭证言及其他有关证据证明，华学军存在还款行为，华学军与马延琴之间就该笔300000元应系借款关系，对此，马延琴应另行主张权利。综上，原审判决认定事实部分有误，但判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由马延琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴祥 审 判 员 董玉红 代理审判员 贾 威 二〇一五年九月二十九日 代理书记员 刘 冬 |
