|
河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）涧民二初字第242号 原告（反诉被告）张凤玲，无业。 委托代理人闫宁、李亚峰，河南大鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）陈阳，个体经营户。 原告张凤玲（反诉被告）诉被告陈阳（反诉原告）为房屋租凭合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张凤玲及其委托代理人闫宁、李亚峰，被告（反诉原告）陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张凤玲诉称，2009年12月21日，原被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定被告承租原告位于涧西区中原人家3号楼1单元1201号的房屋及楼顶自建房租赁期自2010年1月1日至2015年1月1日，年租金16800元。合同到期后，因原被告未就后续房租金额达成一致意见，原告决定不再与被告签订房屋租赁合同，并多次要求被告立即腾出房屋交还原告。但被告却置之不理，拒不搬出房屋。被告行为已经构成违约，根据合同约定，原告无需退还押金，被告应当按照每天月租金5%的标准支付违约金，并支付预期腾房期间的占有使用费。另外，根据原被告签订的《房屋租赁合同》第四条第4款约定，楼顶自建房屋如发生拆除、罚款、维修等方面的问题，原告可出面协调，其产生的费用由被告承担。在房屋租赁的工程中，有关行政主管部门以楼顶自建房屋为违章建筑为由罚款10000元，此款项由原告代为支付，原告多次向被告提出此款应由被告承担，被告却迟迟不向原告支付该款。综上所述，原被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已经完全履行了合同义务，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的合法权益。因涉案房屋一直由被告控制，原告在起诉前一直不知道涉案房屋的具体情况。直到今日，申请人才得以进入涉案房屋，从而发现被告恶意破坏房屋，将房屋内的装饰装修及地板全部砸坏，并且涉案房屋中原有的一台空调也不翼而飞。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年1月1日终止，判令被告将承租原告的房产（钥匙）交还原告。2、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费共11100元（计算标准：每月租金3700元，自2015年1月1日起至2015年4月1日止）。3、判令被告返还原告代为支付的罚款10000元。4、判令被告向原告支付逾期交房违约金6230元（计算依据：合同第五条：每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年4月1日）。5、判令被告支付原告垫付的水费、电费、物业费共计1957元。6、本案所有诉讼费用由被告承担。7、判令被告向原告返还空调一台。8、判令被告向原告支付损坏房屋设施违约金4200元（计算依据：合同第五条第三款。每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年6月1日）。9、判令被告向原告支付涉案房屋恢复原状所需费用28750元。10、因本案鉴定没有做成，故原告放弃要求被告承担鉴定费用的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈阳辩称，1、合同上写的是10年，不是5年，是从2010年到2020年，所以不存在合同违约；后5年没有租，是因为房东要涨房租，张凤玲把房租从每月1400元，涨到每月3700元，被告无力承担，所以决定不再继续租赁该房屋，按照原告的要求房屋租赁合同2015年1月1日终止，被告同意。2015年的元月份搬家期间，物业和搬家公司都可以证明我是在元月份搬的家，当时原被告双方协商搬家时间到2015年1月31日，因为下雪的原因我延迟搬家到2015年2月4日。2、原告在2015年2月1日下午已经把原告的物品放到1201室，已经占有该房屋的使用权。2015年2月1日下午14时左右，被告带着妻子前往中原人家搬家，在楼下碰到原告。原告阻拦不让进门洞电梯，并把我妻子李童欣推到地上，我上前把原告拉开到一边。我和妻子才坐电梯到达1201室门口，看见原告搬了很多家具挡住了1201的门无法进入继续搬家。大约10分钟后，原告报警110出警到达中原人家3楼1单元1201室进行调解。原告要求把他的家具放在1201室，被告在110民警的调解下，同意原告把他的家具放到1201室。3、楼顶的违章建筑是房东自己建造的，并且在合同期内原告收取被告每月400元房租，被告是有偿使用的；“违章建筑的罚款由被告承担”，这条在房屋租赁合同里面本身就是不合法的，违背了房屋租赁合同的本意，伤害到了被告的合法权益。2013年期间原告打电话给我说楼上的违章建筑是要罚款的，说给对方有关执法部门的人买部手机，并且请客吃饭送礼一共花了10000元，让我承担，我没有同意。4、逾期腾房占有使用费按3700每月收取没有法律依据，被告不同意。5、所谓的违约滞纳金被告不同意，因为搬家时间都是经过双方协商过的，2015年2月1日下午14：01分110出警记录可以足以证明我在这期间搬家，不存在继续使用该房屋。双方都是在协商搬家腾房的时间，主观上被告没有继续使用该房屋，不存在违约。6、原告替被告垫付的水电费、物业费，凭票据被告可以承担。7、本案的诉讼费由被告承担，被告不同意。8、被告于2015年3月26日下午15时在中原人家小区物业办公室把2套钥匙交还给原告。9、被告同意解除合同并要求原告解除合同并退还被告交的5000元押金。10、原告所谓的空调是在2010年的下半年房东说有一台旧空调，非要装在我租住的房间，我也一直没用，后来房东又自己拆走放到11楼。 被告（反诉原告）陈阳反诉称，反诉人于2010年元月1日租赁被反诉人在洛阳市涧西区南昌路中原人家3号楼1单元1201室，于2014年12与31日终止合同。终止原因：被反诉人将原有的1400元／月房租毫无理由地涨到4000元／月。反诉人无力承担这极不合理的房租，终止合同并搬出房屋。合同期内，被反诉人收取反诉人5000元押金，至今未退。为维护反诉人的合法权益，特依法提起反诉。诉讼请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人房屋租赁押金5000元。2、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）张凤玲反诉辩称，被答辩人恶意违反双方合同约定，逾期占用房屋，故意毁坏房屋设施。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，答辩人无需返还被答辩人押金。1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第3条约定"乙方（被答辩人陈阳）在签订合同之日向甲方（答辩人张凤玲）交纳押金伍仟元，合同期满甲方验收房屋及物品合格后退还乙方押金。"根据该条约定，退还押金的前提条件是"房屋及物品合格"。也就是说如果房屋及物品有不正当损毁的话，押金是不予退换的。这不仅符合法律规定，也符合社会正义及公平的观念。但被答辩人在房屋租赁期限届满后不仅拒不交还房屋，而且恶意损坏房屋及设施，其行为已经构成违约。根据双方约定，答辩人无需返还押金。2、即使被答辩人所损坏的房屋设施是被答辩人自己花钱装修形成的，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定"承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。"被答辩人所装修的物品比如地板砖已经形成附合，在租赁期限届满后，其所有权已经归答辩人所有。被答辩人恶意损毁答辩人所有的房屋设施直接违反双方合同约定，因此答辩人无需返还押金。综上所述，请人民法院依法驳回被答辩人的无理反诉。 |
