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（2013）沪铁中民终字第7号 上诉人（原审被告）上海汇龙泉餐饮娱乐有限公司。 被上诉人（原审原告）上海龙门宾馆。 原审第三人上海亚润酒店管理有限公司。 上诉人上海汇龙泉餐饮娱乐有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院（2012）沪铁民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月19日立案后，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审查明：2008年2月26日，上海龙门宾馆（以下简称“龙门宾馆”）与上海汇龙泉餐饮娱乐有限公司（以下简称“汇龙泉公司”）签订租赁合同。双方约定龙门宾馆向汇龙泉公司出租其所有的龙门宾馆主楼二楼面积为1,300平方米的房屋，用作经营桑拿沐浴、美发美容项目；租赁期限为8年，自2008年3月1日起至2016年2月28日止；第一年租金人民币680,000元，第二年至第四年每年租金为800,000元，第五、第六年每年租金为880,000元，第七、第八年每年租金为968,000元，租金采用按月支付、先付后租的方式。合同签订后至2009年2月，汇龙泉公司均按约向龙门宾馆支付租金。 2008年7月22日，龙门宾馆与上海亚润酒店管理有限公司（签订合同时的名称为上海亚繁酒店管理有限公司，2010年3月8日更名为上海亚盛大酒店有限公司，2012年8月22日更名为现名，以下简称“亚润公司”）签订租赁合同，约定龙门宾馆将其所有的位于上海市恒丰路777号（即龙门宾馆）使用面积为29,640.79平方米的建筑物（包括之前已出租给汇龙泉公司的1,300平方米房屋）出租给亚润公司使用，租赁期限为15年，自2008年9月1日起至2023年8月31日止。该合同第1.5条约定：“鉴于宾馆建筑物二楼洗浴中心和一楼商务中心右侧四间共80平方米的商场已出租给第三方，经甲乙双方及第三方协商一致，甲方（龙门宾馆）将其在前述合同中的主体由甲方变更为乙方（亚繁公司），由乙方继续履行该合同；如第三方不同意变更合同主体的，由乙方代为行使和承担甲方在前述两个租赁合同中的权利义务。当前述两个租赁合同期满终止、依法或依约定提前解除后，该合同项下的租赁物交由乙方负责经营。”上述租赁合同签订后，由于汇龙泉公司不同意变更合同主体，而亚润公司又已将包括汇龙泉公司租赁场所在内的宾馆二楼租金支付给了龙门宾馆，因此，汇龙泉公司的租金由龙门宾馆收取后转交亚润公司。 2009年3月，亚润公司将二楼大厅整体进行改造，拆除了二楼大堂大部分装潢设施、封闭电梯，开设卡拉OK等娱乐设施。为处理该情况，2009年12月汇龙泉公司发给龙门宾馆律师函；同月龙门宾馆发函给亚润公司，称“请贵公司自收到本函之日起10日内，立即恢复二楼电梯大厅原状，并承担由此所产生的其他相关经济赔偿等法律责任。”2010年12月，亚润公司将二楼恢复原状。 2010年5月起，亚润公司在龙门宾馆四楼无证经营足浴、按摩等项目。对此，2010年9月、2011年6月龙门宾馆先后发出通知、公函要求亚润公司整改、恢复原样、停止违法经营。 2009年3月至2010年12月，汇龙泉公司支付了租金170,000元；2012年4月之后，汇龙泉公司支付了租金280,000元。2012年11月14日起，汇龙泉公司停止营业。 2012年6月15日，龙门宾馆向原审法院提起诉讼，请求判令汇龙泉公司支付租金1,569,999元及2012年4月起至本判决生效之日止拖欠的租金。 原审法院认为：本案的争议焦点为龙门宾馆是否存在违约，汇龙泉公司是否因此有权要求减免租金？本案中亚润公司在履行与龙门宾馆的租赁合同中，虽已将汇龙泉公司租赁部位的租金一并支付给了龙门宾馆，但由于汇龙泉公司不同意变更租赁主体，故由龙门宾馆收取租金后转交亚润公司，亚润公司亦未主张汇龙泉公司租赁场所的使用权，由此，龙门宾馆与汇龙泉公司之间的租赁关系并未实际改变。然而，龙门宾馆在与亚润公司签订租赁合同时，未就之前汇龙泉公司已租赁的区域作专门约定，亚润公司而后又将二楼电梯大门封闭，改变原有通道的用途，对公共区域进行改造，致使汇龙泉公司租赁房屋的外部环境发生了一定变化，使其正常使用受到影响。出租人出租房屋，负有保证承租人使用收益的权利，只要承租人的该项权利受到损害，则无论是出租人的原因还是第三人的原因，均属于履行合同的瑕疵，出租人应当负责予以排除，未能消除瑕疵影响承租人使用收益的，承租人可以要求减少租金。龙门宾馆虽通过发律师函等方式要求亚润公司整改，但未能及时有效地予以制止。基于合同的相对性，汇龙泉公司要求龙门宾馆对于亚润公司所造成的影响承担违约责任于法有据，龙门宾馆应当承担相应的违约责任。至于亚润公司无证经营足浴一节，由于龙门宾馆并无执法权限，且该经营活动发生在亚润公司承租的四楼，龙门宾馆与汇龙泉公司之间亦未就相关业务的经营主体作特别约定，故汇龙泉公司以此要求龙门宾馆承担违约责任，依据不足。房屋租赁合同中出租人的义务应为使租赁物维持在适宜使用收益状态。本案中亚润公司将二楼大厅整体进行改造，拆除了二楼大堂大部分装潢设施、封闭电梯，开设卡拉OK等娱乐设施的行为，虽然给汇龙泉的租赁场所造成一定影响，但尚不足以导致汇龙泉公司租赁合同目的的根本落空。龙门宾馆仅通过发律师函要求亚润公司停止相关行为，而未能采取其他及时有效的措施予以制止，故应承担相应的违约责任。根据本案实际，原审确定该期间的租赁费可酌情减少30%。关于2011年12月至2012年3月期间及以后的租金，汇龙泉公司理应按照合同约定予以支付。 综上，原审认为，龙门宾馆已按合同约定履行了交付出租物的义务，汇龙泉公司应当按照约定支付租金。由于龙门宾馆在履行合同义务过程中存在瑕疵，故酌情减少瑕疵履行期间的租金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决汇龙泉公司于判决生效之日起十五日内支付龙门宾馆租金849,999元及2012年4月起至本判决生效之日止未支付的租金（2014年3月1日之后按年租金968,000元计算，之前按年租金880,000元计算）。案件受理费25,333元，由龙门宾馆负担4,811元，汇龙泉公司负担20,522元。 汇龙泉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定被上诉人与亚润公司之间系租赁关系是错误的，因为其签订的合同名为租赁实为股权变更或经营权转让，属于“整体转让”的情形。根据双方合同约定，被上诉人的这一行为已经构成重大违约。2、原审法院虽然确认了被上诉人的违约事实，但却又认为此种违约对上诉人的经营没有造成巨大影响，仅判决减少30%的租金，不足以弥补上诉人所遭受的实际经济损失，有失公允，应予调整。上诉人租赁被上诉人房屋经营沐浴项目属于“店中店”，与酒店的内部环境及相关配套设施紧密相关。双方合同已经约定被上诉人负有全面配合上诉人经营之义务，故原审对被上诉人存在违约行为的认定就已经确认了上诉人的经营受到了该违约行为的巨大损害。3、原审法院遗漏了被上诉人应因第三人的侵权行为而向上诉人承担违约责任的赔偿部分。根据合同约定，被上诉人应保证上诉人的正常经营，但是其却放任亚润公司经营与上诉人相同的经营项目，已经严重违反合同的约定。故，上诉人请求撤销原审判决，改判被上诉人承担其违约期间70%的租金损失。 被上诉人龙门宾馆答辩称：1、亚润公司在承租的龙门宾馆二楼大厅对电梯等进行改造并开设娱乐设施的行为属于第三人侵犯上诉人的权利，被上诉人作为出租人已经履行了包括发送律师函等手段要求其进行整改的必要义务，原审判决减少30%的租金已经照顾了上诉人的利益。且电梯等属于建筑物的共有部位，上诉人应该向侵权的亚润公司主张侵权赔偿的权利。2、亚润公司在龙门宾馆四楼、五楼经营按摩等业务，即使其对上诉人的经营造成影响也与被上诉人无关，因为被上诉人无此方面的合同义务。3、被上诉人不存在“一房二租”的违约行为，与亚润公司的租赁合同也不存在“名为租赁，实为经营权转让”的问题。4、上诉人停止营业是市场风险造成的，被上诉人没有确保上诉人客源和赢利的义务。故原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人亚润公司发表意见称：对原审查明的事实没有异议，因原审判决的内容未涉及亚润公司的义务承担，所以不予评判。但是亚润公司承租的是龙门宾馆的整个酒店，拥有合法的租赁权利，在承租范围内进行装修改建完全是自己应有的权利，不构成对他人的侵权；而且在租赁范围内经营什么业务也与上诉人无关。希望二审能够合理地认定本案事实，依法作出判决。 二审期间，各方当事人皆未提供新的证据。本院就一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点是：一、原审以亚润公司的行为致使被上诉人违约为由判决上诉人减少支付30%的租金是否过低？二、被上诉人应否因亚润公司在租赁房屋四楼经营足浴等而向上诉人承担违约责任？三、被上诉人是否存在其他的违约行为？本院对此分别阐述意见如下： 一、关于原审以亚润公司的行为致使被上诉人违约为由判决上诉人减少支付30%的租金是否过低的问题 亚润公司在承租龙门宾馆后，其作为承租人享有根据自己的经营目的在合理范围内对承租房屋进行装修改造的权利，但此种权利的行使仍然要符合法律的规定和合同的约定，而不能滥用此权利。但亚润公司对宾馆二楼电梯等属于公共通道的部分进行装修改造的行为已经违反了相关法律的规定，同时侵犯了出租人和其他承租人的合法权益，属于滥用权利的行为。被上诉人作为出租人在履行与上诉人的租赁合同的过程中，不仅应尽到提供合同所约定的租赁房屋的主合同义务，尚需尽到在合理范围内防止第三人的行为干扰、侵犯承租人租赁权利行使的附随义务。故被上诉人在发现亚润公司此一事实后应该在合理的范围内采取积极的努力以排除第三人对上诉人租赁权利的侵犯。本案中，被上诉人已经通过发送律师函等方式要求亚润公司进行整改、恢复原状，应该说已经尽到了一定的合同附随义务。但是综合考察本案的实际，其完全还可通过更进一步的努力包括请求公权力进行救济等手段来阻止第三人对租赁物公共通道的侵犯，以维护自己和上诉人的合法权益，但其显然在履行义务时存在一定的不足，客观上也给上诉人的租赁权利的行使造成一定的妨碍，应该承担相应的违约责任。但是第三人也并未对上诉人承租的房屋部分进行直接的侵犯，电梯、过道因处于二楼，其损坏虽对上诉人的经营存在一定的不利影响，但此种影响并未达到巨大的程度，上诉人的合同目的并未受到根本影响。所以，本院充分考虑了被上诉人履行附随义务的情况及上诉人承租房屋的具体位置等因素，认为原审法院在50%的比例以下判处减少30%的租金是合理的，无明显不当。上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。 二、关于被上诉人应否因亚润公司在租赁房屋四楼经营足浴等而向上诉人承担违约责任的问题 上诉人认为，双方租赁合同明确约定被上诉人应全面配合上诉人正常经营，这种配合的义务就包括不得放任第三人经营与其相似的业务。对此，本院认为，虽然合同约定了“全面配合正常经营”的条款，但此种配合的义务应根据租赁合同的内容和本旨来进行确定。本案双方签订的系房屋租赁合同，上诉人在承租房屋时理应对房屋的周边环境等有合理的预判，若其认为出租人的相关行为会严重影响其租赁房屋的目的，应在租赁合同中进行明确约定，在未作特别约定的情况下，被上诉人作为出租人的义务只是提供符合安全使用标准的房屋，因为出租人作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的“经营”活动进行审查。本案中上诉人与亚润公司都是承租人，都享有独立占有、使用各自租赁范围内房屋的权利。亚润公司作为承租人在使用房屋的过程中，只要其不对建筑物造成实质性损害和违反法律的强制性规定，做何种经营业务系其应有的权利，任何人包括出租人都不应进行干涉。亚润公司经营足浴等业务可能存在无证经营的情况，可能违反相关的行政法规和规章，上诉人可以依法向有关机关进行反映、举报。而且上诉人已经认可亚润公司是无证经营，并未得到有关国家机关的认可，足以证明这是亚润公司自己的行为，与被上诉人无关；且即使被上诉人允许第三人从事与上诉人相同的经营行为，也不必然构成违约，因为上文已述，本案系租赁合同纠纷，双方并未就被上诉人负有其他特别义务进行约定。故上诉人认为被上诉人违约无任何合同依据。 三、关于被上诉人龙门宾馆是否存在其他违约行为的问题 关于上诉人主张的“名为租赁实为经营权转让”的问题。双方当事人在租赁合同中约定“因甲方自身原因股权发生重大变更或整体转让导致合同无法履行的，应由双方协商解决”。仔细考察此约定的条款，可以明确其约定的系在合同履行期间若产生特定的情况导致合同“无法履行”应由双方协商解决而非任由一方单方决定。而根据本院调查的事实，被上诉人在整体租赁给亚润公司后，其四星级的标准并未改变，也并未出现合同“无法履行”的事实。被上诉人作为宾馆的物权人将自己拥有合法权利的不动产部分或者全体出租给他人系其法定的权利，他人不得干涉；即使存在如上诉人主张的“名为租赁实为经营权转让”的事实，只要此种行为不对上诉人的租赁权利产生损害，只要未导致使双方合同无法履行的结果，上诉人也无权予以干涉。所以，上诉人的此一主张无法律和合同依据，本院不予支持。 关于“一房二租”的问题。上诉人认为被上诉人在将建筑物的二楼出租给上诉人的情况下又将整个建筑再次出租给亚润公司，已经构成违约。据此，本院认为，被上诉人与亚润公司的租赁合同虽然涵盖了已经出租给上诉人的部分，但合同的签订仅是在当事人之间产生债的义务的负担，合同具有相对性，对第三人不产生效力；而且即使被上诉人以“出售”房屋的形式进行处分，根据合同法的规定，也不影响上诉人继续承租的权利。所以，仅凭被上诉人与亚润公司的租赁合同无法认定其行为已经对上诉人的承租权利造成侵害。 关于上诉人经营停业的问题。上诉人主张己方在承租房屋后曾经停业，且现在的经营也已停止，自己蒙受了巨大的损失。本院认为，上诉人停业的事实虽然存在，但此损失应否由作为出租人的被上诉人承担，上诉人尚需就此停业和损失与被上诉人的违约行为存在因果关系进行举证。否则，上诉人在自身经营过程中产生的正常的商业风险就不应由出租方承担，因为让出租人保证承租人永远赢利、不停业是不合常理的，已经超出了租赁合同的范围。 综上，上诉人汇龙泉公司的上诉理由无法律和事实依据，原审判决查明的事实清楚，适用法律适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币20,522元，由上诉人上海汇龙泉餐饮娱乐有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱宇明 代理审判员 孟 崭 代理审判员 郑 卫 二〇一三年十月十八日 书 记 员 张 逸 |
