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由于《合同法》中并没有对委托代理销售商品房合同作出明文规定，故对此类合同，应根据《合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，适用《合同法》总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。从《合同法》分则规定的典型合同类型来看，委托代理销售商品房合同可以参照的最相类似的规定即第二十一章规定的委托合同。结合本案案情并参照《合同法》四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失”之规定可知两点：一是海石公司解除案涉《销售代理协议》的通知到达臻美公司后，合同已依法解除。臻美公司不得对此提出抗辩并主张继续履行该协议；二是海石公司解除案涉《销售代理协议》给臻美公司造成损失时，应赔偿其损失，除非该损失的产生不可归责于海石公司。也即虽然海石公司对案涉《销售代理协议》有任意解除权，但法律仍规定解除权的行使可能导致其承担损失赔偿责任。案涉《销售代理协议》第十条中对这种法定损失赔偿责任约定为双方当事人都不得擅自终止本协议，若海石公司终止该协议则双倍返还臻美公司全部保证金。案涉《销售代理协议》第十条中关于终止协议后果的约定属于合同结算和清理条款。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，既然合同因解除而终止，不影响案涉《销售代理协议》第十条的效力，那么臻美公司有权依据第十条的约定要求海石公司承担返还双倍保证金的责任。 另外，关于臻美公司可得利益损失60万元是否属于海石公司行使法定解除权的赔偿损失范畴的问题，则应结合违约责任与法定解除之间的关系来分析。海石公司认为，其行使法定解除权应承担的民事责任不能等同于当事人故意违约而应承担的违约责任。对其主张，不予支持。首先，委托人行使解除权，不影响有关违约责任条款的效力。虽然《合同法》第四百一十条赋予了委托人任意解除权，但同时也规定委托人解除合同的行为如造成相对方损失，应承担损失赔偿责任。当协议中已将委托方解除合同行为确定为违约行为时，《合同法》第四百一十条中所指损失赔偿与一般违约责任中的损失赔偿已无本质不同，故两者在赔偿范围上不应有所差异。因此，二审法院以《合同法》第一百一十三条之规定，结合双方在案涉《销售代理协议》中约定的由臻美公司代售的商品房面积、佣金比例、商品房销售可能存在的风险等多重因素，酌情确定海石公司应赔偿臻美公司可得利益损失60万元，亦无不妥。 三、一审、二审判决关于海石公司应向臻美公司支付25套房产销售佣金271177.05元的认定，具有事实依据 首先，25份《借款协议》中的业主姓名和房号与一审法院从文昌市住房和城乡建设局房产科调取的《商品房买卖合同备案表》中购房者姓名和房号一致；其次，上述房屋单价和总价虽有与《借款协议》不一致之处，但考虑到《借款协议》与签订正式《商品房买卖合同》以及填写《商品房买卖合同备案表》之间的时间差异、房地产行业的市场波动带来的房价变化等各种因素影响，两者之间即便存在差异也不会实质影响《借款协议》作为证明臻美公司已代售25套房屋的证据。由上，海石公司以25套商品房前后价格不一致为由否定臻美公司已代售25套商品房的依据并不充分，本院不予支持。 至于二审判决第三项确认案涉《代理销售协议》解除的问题，虽然臻美公司没有在一审诉讼请求中明确提出要求确认合同已经解除，但从其要求海石公司向臻美公司双倍返还保证金、海石公司向臻美公司支付在“星·蓝湾”项目的投入费用共计2843989.82元、海石公司向臻美公司支付在“星·蓝湾”项目代理销售的可得利益等诉讼请求中可知，其上述诉讼请求均是基于案涉《代理销售协议》已被解除而提出。而海石公司也认为其已行使单方解除权解除了案涉《代理销售协议》。可见，双方当事人均已确认案涉《代理销售协议》已经解除。二审法院在判项中确认案涉《代理销售协议》解除虽有瑕疵，但符合双方当事人真意且不影响案件裁判结果。 综上，海石公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（三）项、第（六）项和第（十一）项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回文昌海石投资有限公司的再审申请。 审 判 长 韩 玫 审 判 员 张颖新 代理审判员 肖 峰 二〇一三年十一月十五日 书 记 员 韦 大 |
