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（四）关于1、2号楼的23套房屋、张艳云及李志波等9人所购房屋、森亚达公司内部职工认购的104套房屋应否计算代理费的问题。销售代理合同第四条第2款对代理费的结算条件作出了明确约定，即客户一次性付款到款额达到50%以上的、分期付款付清首期购房款的、按揭付款首期房款到款且客户按揭材料审核合格的、客户支付剩余购房款的，乙方顺鸿公司按当月实际收到款额收取代理费。根据本案一、二审审理查明的事实，1、2号楼所售的23套房屋，均系在顺鸿公司代理销售期间售出，购房户已依约支付房款，符合销售代理合同约定的计算代理费的条件。森亚达公司以上述23套房屋在销售当时尚未取得商品房预售许可证，不符合《商品房销售管理办法》中规定的商品房销售条件为由，主张不应计算代理费。但上述规定系部门规章，不因此导致房屋销售无效，销售代理合同中亦无此种情形不计代理费的约定，故森亚达公司的该项再审申请理由不能成立。张艳云首期购房款已到账，后因双方对合同相关条款未能达成一致而退房，不构成合同约定不计代理费的条件。森亚达公司申请再审主张张艳云系因按揭材料审核不合格而退房，但未提供证据证明，本院不予采信。李志波等9人已于销售代理合同存续期间按约交款，其所购房屋亦符合销售代理合同约定的计付代理费条件。森亚达公司申请再审主张金霞、柳兆杰、杨俊梅、高劲、贾立峰、潘冬梅、李志波、刘铖系内部职工，且金霞、柳兆杰、杨俊梅、高劲、贾立峰仅交纳了认购金、没有签订正式的商品房买卖合同，潘冬梅、李志波、刘铖、任瑞香亦未签订正式的商品房买卖合同，但既未提供证据予以证明，亦不符合销售代理合同约定的不计付代理费的条件，其该项再审申请理由不能成立。鉴于销售代理合同中约定，顺鸿公司系独家销售代理商，案涉商品房买卖合同均系通过顺鸿公司签订，除双方有特别约定外，顺鸿公司委托代理销售期间销售的房屋，均应计算代理费。因此，森亚达公司仅以104套房屋系内部职工认购为由，拒绝支付代理费，欠缺合同依据。二审判决认定1、2号楼售出的23套房屋、张艳云及李志波等9人所购房屋、森亚达公司内部职工认购的104套房屋应计算代理费，合法有据，并无不当。 （五）关于森亚达公司应否向顺鸿公司支付违约金的问题。依据本案一、二审已查明事实，森亚达公司出具的要求顺鸿公司按0.5%比例结算代理费表及顺鸿公司要求结算代理费录音、购房户收款签字确认单、顺鸿公司按约履行森亚达公司退履约保证金收据、森亚达公司支付代理费时间表等证据，形成完整证据链条，足以证明顺鸿公司按约提交代理费明细表，森亚达公司拒收不付代理费的事实。森亚达公司申请再审主张其未按约支付代理费系因顺鸿公司未提交代理费明细表使得其无从审核所致，顺鸿公司存在组织管理涣散、自2012年春节后未正式开展销售代理工作的情形，但并未提供证据予以证明，其该项再审申请缺乏事实依据，不能成立。二审法院认定森亚达公司未按约支付代理费，构成违约，应向顺鸿公司支付违约金，并无不当。 综上，森亚达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回山东省博兴县森亚达置业有限公司的再审申请。 审 判 长 梁曙明 审 判 员 肖宝英 代理审判员 武建华 二〇一四年七月十五日 书 记 员 徐 阳 |
