|
2.关于金汇公司是否应承担未签订商品房买卖合同的责任的问题。《房屋租售协议》第三条关于“乙方如购买该宾馆，房价按2000元/平方米，建筑面积以产权核实面积为准”的约定，是一种预约合同，仅仅是使双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同的义务。本案现有证据不足以认定在租售期内华联山庄公司作出了订立商品房买卖合同本约的意思表示。涉案房屋系金汇公司开发的房产，只要该公司取得施工许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等五证即可进行销售，未取得房屋产权证不影响金汇公司销售房产，且华联山庄公司在签订《房屋租售协议》时对金汇公司尚未取得房屋产权证是明知的，故产权证的取得时间对双方签订商品房买卖合同本约并无影响。华联山庄公司主张讼争房屋未通过消防验收并未提交证据，且该问题与是否签订商品房买卖合同无必然联系。金汇公司在租售期届满后将房屋出售给第三人，不构成违约，不应承担违约责任。 （三）关于法院是否应当调查收集证据的问题 依据民事诉讼法第二百条第五项的规定，对审理案件需要的“主要证据”，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的，人民法院应当再审。华联山庄公司在本案一审中申请法院向承德市房管局和四家银行调查取证，旨在证明金汇公司拖延办理房屋产权以及华联山庄公司筹措购房款的事实。如前所述，在五证齐全的情况下即使未取得房屋产权证金汇公司也具备销售房产的条件，华联山庄公司向金汇公司交纳租金也表明其认可金汇公司是讼争房屋的产权人，该公司申请再审提交的承德广播电台出具的《证明》，也证明金汇公司的销售广告播出期间无人对讼争房屋的产权提出异议，故产权证的取得不是订立商品房买卖合同的成就条件，华联山庄公司申请向承德市房管局调取的证据不属于审理案件需要的主要证据。华联山庄公司是否向银行协商筹措款项，与该公司在租售期内是否向金汇公司作出过购买房屋的意思表示无直接关联性，且该公司申请再审提交的银行工作人员张百林的《情况说明》也提到，未办理按揭贷款系因华联山庄公司提交的资料不全，缺乏首付款发票和购房合同，这证明其与金汇公司确实未签订商品房买卖合同本约。因此，该公司是否向银行协商筹措款项，与本案是否订立商品房买卖合同、是否应交纳租金的争议焦点无关联性，不属于审理案件的主要证据。一审法院未向承德市房管局和四家银行调查收集上述证据，并无不当，不符合民事诉讼法第二百条第五项规定的情形。 （四）关于二审判决适用法律是否确有错误的问题 1.关于二审判决对诉讼时效问题的法律适用是否正确的问题。诉讼时效规定系本案诉讼时的有效司法解释，其效力高于分期履行合同诉讼时效答复，二审判决适用诉讼时效规定来认定讼争2004年和2005年的租金债权是否超过诉讼时效期间，并无不当。 2.关于金汇公司是否免除两年租金以及是否应承担华联山庄公司因房屋装修过长而产生的租金损失的问题。第一，2007年5月17日华联山庄公司与金汇公司签订的《还款协议》第二条约定：“所欠乾阳小区7号楼2004年和2005年的租金按原协议执行。”依据该约定，华联山庄公司负有按《房屋租售协议》支付2004年和2005年租金的义务。华联山庄公司申请再审主张其与金汇公司口头达成了免除两年租金的协议，缺乏证据证明。第二，依据《房屋租售协议》第四条关于“乙方在租售初期，装修费用均由乙方自行负责。装修款不足部分甲方协助乙方以甲方的房产抵押向银行贷款”的约定，金汇公司不是装修款的承担主体，仅负有协助华联山庄公司办理装修款抵押贷款的附随义务，无证据证明金汇公司提供的房产不合格导致华联山庄公司贷款不到位，且双方已在《还款协议》中对2004年和2005年的租金作出约定，故装修时间过长产生的租金损失应由华联山庄公司自行承担。 综上，华联山庄公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项以及第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回承德市华联山庄休闲度假村有限责任公司的再审申请。 审 判 长 陈宜芳 代理审判员 潘 杰 代理审判员 吴凯敏 二〇一三年七月二十八日 书 记 员 蒋保鹏 |
