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依合同法理，合同的性质由当事人的真实意思表示，即当事人约定的权利义务所决定。《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》（法（2001）84号）第33条指出，“技术合同名称与合同约定的权利义务关系不一致的，应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型和案由，适用相应的法律、法规。”因而，判断本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质只能依据两份协议所约定的当事人之间的权利义务内容。本案当事人签订的《商品房买卖合同》对商品房的具体位置、面积、价格、付款及交房时间等内容有明确的约定，具备买卖合同的基本要素。从《商品房买卖合同》内容分析，能够确定当事人间存在买卖商品房的合意。 万国公司与上陵公司签订《商品房买卖合同》两天后双方签订了《商品房回购协议》。该协议开宗明义：万国公司向上陵公司预售商品房，为确保双方的利益均不受损失，上陵公司附条件地同意万国公司回购已售商品房。但是《商品房回购协议》约定，万国公司回购商品房的期限为2010年12月25日至2011年5月30日；万国公司在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款19372245.11元及支付占用购房款期间的利息，上陵公司同意万国公司回购商品房；如在约定期限内未退清购房款19372245.11元及支付利息或延期退款，万国公司丧失回购权；若万国公司未在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款及利息，《商品房回购协议》自行失效，其失效后，不影响《商品房买卖合同》的效力。二审法院查明，上陵公司在《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》签订后履行了合同义务，而万国公司没有按照合同约定退款，已丧失涉案房产回购权。二审判决正是基于万国公司及其固原分公司未履行回购协议造成回购协议失效而要求万国公司履行《商品房买卖合同》。 万国公司及其固原分公司既不履行《商品房回购协议》，又不履行《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则。 2.关于《商品买卖合同》和《商品房回购协议》有关价款及房屋交付标准等的约定是否影响两份协议的性质的问题。 《商品房回购协议》第四条约定，万国公司于2011年5月25日前将购房款19372245.11元及利息打在上陵公司账户后，回购商品房的所有权归万国公司。由于该协议第三条约定万国公司回购单价与《商品房买卖合同》约定的单价相同，若万国公司退还购房款并回购房屋时，当然应支付占用购房款期间相应的利息，否则对上陵公司不公平，因为万国公司既未交付房屋又占有购房款。 《商品房买卖合同》第三条对买受人所购商品房的基本情况作了明确约定；第八条还约定，出卖人应当在2010年3月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第十一条进一步约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因而该合同并非如同万国公司及其固原分公司在再审申请中所称没有标的物（房屋）具体的交付标准和内容，万国公司应当向上陵公司交付验收合格的商品房而非订立合同时在建工程。 《商品房买卖合同》第四条约定商品房单价为每平方米3000元。上陵公司委托银川正大房地产评估事务所（有限公司）所作的房地产估价报告称，案涉房屋单价为每平方米3527元，而万国公司及其固原分公司认为建设成本远高于每平方米3000元。考虑到本案商品房买卖合同的订立源于万国公司拖欠建设银行固原分行贷款无法归还而急需要资金的情形，出卖人放弃房屋部分升值合乎情理，而且回购协议约定万国公司有权以同样的价格回购房屋且只支付高于同期银行贷款利率50%的利息。更为重要的是，作为房屋开发商的万国公司在签订《商品房买卖合同》时应当对所出售商品房的市场价格应当充分了解。虽然万国公司及其固原分公司在二审中向法院提供证据主张案涉商场第3层每平方米的价格为10650元、10200元、9650元，但因证据是万国公司单方制作，二审法院对真实性未予确认。二审法院的认定并无不妥。 虽然宁万国（2010）007号、（2010）008号、（2010）009号三份《商品房买卖合同》项下载明已付款项7029750元、7029750元、6940500元（合计2100万元），而不是上陵公司代万国公司偿还建设银行的贷款19372245.11元。这一差异只表明上陵公司未按合同支付全部的房款，但难以说明该19372245.11元不是真正的购房款。万国公司可以依《商品房买卖合同》及上陵公司的付款情况依法向上陵公司主张剩余的款项。 3.关于二审判决是否存在无法克服和解决的矛盾的问题。 本案一、二审法院判决万国公司及其固原分公司继续履行商品房买卖合同，于判决生效之日起十日内向上陵公司交付万国商业广场第四层房产并出具全部购房款正式发票；万国公司及其固原分公司于判决生效之日起给上陵公司办理上述房屋产权证书。依前面分析，《商品房买卖合同》对买卖标的物即国商业广场第四层房产作了明确约定，不存在无法克服和解决的矛盾。 4.关于本案与人民法院报登载的案例的关系问题。 2012年7月5日人民法院报登载的《银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理——河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案》一文中所介绍的案例与本案有重大区别。该案例中明确约定了瑞信公司向蔡常支付高额利息并且瑞信公司向蔡常支付了两年多的利息，而本案中万国公司或其固原分公司并未向上陵公司支付过高额利息；案例中的《商品房买卖合同补充条款》明确约定蔡常同意瑞信公司于2010年4月24日前，按照原价回购房屋并配合解除《商品房买卖合同》，而本案中的《商品房回购协议》明确约定万国公司未在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款即丧失回购权并不影响《商品房买卖合同》的效力。另外，2012年7月5日人民法院报登载的案例不符合《最高人民法院关于案例指导工作的规定》。 5.关于本案判决是否损害了其他债权人和万国公司股东的合法权益的问题。 万国公司即使存在其声称的损失也是其经营策略所致，与法院判决无关。如果万国公司因经营不善损害了其债权人或者股东的合法权益，万国公司应当依法承担责任。 6.关于本案的审理是否存在违反级别管辖的程序性错误问题 依2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》，管辖问题不再是提起再审的法定事由。就本案而言，万国公司与上陵公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，上陵公司依法可以分别依据三份买卖合同提起三起诉讼案件。 综上，万国公司及其固原分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回宁夏万国房地产开发有限公司、宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司的再审申请。 审 判 长 汪治平 代理审判员 胡 越 代理审判员 赵风暴 二〇一四年一月二十六日 书 记 员 蒋保鹏 |
