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京都公司主张系借贷合同关系，但缺少借款合同。康晓敏、康晓江、王希喜主张双方系商品房买卖合同关系，又未持有销售不动产统一发票；双方签订《商品房买卖合同》的同日，即签订《回购协议书》，不符合投资的常理；在京都公司屡次不能按回购协议的约定回购房屋的情况下，康晓敏、康晓江、王希喜并未向京都公司主张恢复《商品房买卖合同》的履行或就其已付款要求开具销售不动产统一发票，而是继续同意京都公司进行回购，亦不符合常理；康晓敏、康晓江、王希喜主张的回购价格与京都公司主张的双方是借贷关系约定的5分月利率相吻合。在双方所举证据均有缺陷情况下，只能依据现有证据判断当事人双方的真实意思，以及相互之间的法律关系。 首先，根据原判决查明的事实，京都公司经过股东会研究，以低于市场的价格将其开发的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜，在签订《商品房买卖合同》的当天，京都公司即与康晓敏、康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议，商品房出售价为2000万元，却要6个月内支付2600万元给康晓敏、康晓江、王希喜回购所售房产。京都公司的上述行为表明，其与康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房买卖合同的目的，是从康晓敏、康晓江、王希喜处融资借贷2000万元，而非以2000万元的价款出售商品房。 其次，就买受人而言，在京都公司屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下，康晓敏、康晓江、王希喜三人不是要求京都公司按回购协议的约定，恢复履行《商品房买卖合同》，而是继续同意京都公司进行回购，说明康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋，而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签订合同时具有购买商品房的真实意思，也因未就此与京都公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。 第三，根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。康晓敏、康晓江、王希喜持有京都公司出具的收款收据，主张与京都公司之间存在商品房买卖合同关系，证据并不充分。康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房买卖合同中约定的买受人，支付2000万元购房款后，始终未要求开具销售不动产统一发票，且在京都公司未能按期完成双方《回购协议书》及之后的《补充协议（一）》约定的付款义务时，未要求京都公司按约定，恢复履行《商品房买卖合同》，交付房屋，办理权属登记。上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600万元回购款，刚好是2000万元按5分月利率计算的结果，这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合，进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。 应当指出的是，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，康晓敏、康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系。京都公司从康晓敏、康晓江、王希喜处取得2000万元的真实意思是融资借贷，与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，即京都公司如不能按时归还借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权；京都公司如果按时归还了借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。本案中，京都公司实际掌握了交易的性质，特别地体现在，未向康晓敏、康晓江、王希喜开具《销售不动产统一发票》，而缺少了发票，康晓敏、康晓江、王希喜无法实际取得商品房并办理产权登记手续，这也是当事人自愿达成合意的结果。 综上，（2015）冀民一终字第100号民事判决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律关系，并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确。再审申请人康晓敏、康晓江、王希喜的再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回康晓敏、康晓江、王希喜的再审申请。 审 判 长 于 明 代理审判员 刘少阳 代理审判员 杨 春 二〇一五年九月二十一日 书 记 员 张巧云 |
